城市老舊小區(qū)治理問(wèn)題及對(duì)策研究

劉雅婕

【摘?要】伴隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市全面轉(zhuǎn)型，我國(guó)城市中的住宅小區(qū)更新?lián)Q代不斷加速，上世紀(jì)八九十年代建成的小區(qū)由于在硬件設(shè)施和管理模式上雙雙落后而成為當(dāng)今的“老舊小區(qū)”，這些老舊小區(qū)不僅降低了居民的生活質(zhì)量，還給城市發(fā)展帶來(lái)了諸多矛盾。黨的十九大報(bào)告中指出，要加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，發(fā)揮社會(huì)組織作用，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)。基層治理是社會(huì)治理的重點(diǎn)，因此，加強(qiáng)城市老舊小區(qū)治理是全面提升一個(gè)城市總體社會(huì)治理水平的重要抓手，它不僅是提高人民生活幸福感的實(shí)際需要，也是展示城市良好形象的需要，。

【關(guān)鍵詞】城市老舊小區(qū);治理;對(duì)策研究

1.城市老舊小區(qū)治理面臨的主要問(wèn)題

1.1基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化

城市中的老舊小區(qū)多建于上世紀(jì)八九十年代，樓體陳舊、墻體脫落，水、電、煤氣管道設(shè)施老化;居民多為中老年人，卻又沒(méi)有電梯，高層住戶(hù)往往受到上下樓不便的困擾;沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)用停車(chē)位或者泊位很少，小區(qū)車(chē)輛停放混亂，給居民的出行帶來(lái)了諸多不便;環(huán)衛(wèi)設(shè)施如垃圾桶配置過(guò)少，且往往得不到及時(shí)有效的清理，招來(lái)果蠅弄得臟臭不堪;綠化面積極小，還經(jīng)常會(huì)被當(dāng)作停車(chē)位擠占，一到雨季往往排水不暢導(dǎo)致路面泥濘不堪。

1.2治安消防問(wèn)題嚴(yán)重

當(dāng)今的城市老舊小區(qū)一般沒(méi)有實(shí)行封閉式管理，也沒(méi)有設(shè)置執(zhí)勤門(mén)衛(wèi)和保安，因此外來(lái)人員可以隨意進(jìn)入，導(dǎo)致偷盜事件時(shí)有發(fā)生，治安問(wèn)題面臨著很多的挑戰(zhàn)。同時(shí)，樓棟的電線電纜私搭現(xiàn)象嚴(yán)重，基本都是裸露在外，很容易遭到老鼠的嚙咬而引發(fā)漏電;煤氣分戶(hù)管線又是在樓道內(nèi)，再加上沒(méi)有應(yīng)急安全通道，這都給居民帶來(lái)極大的消防安全隱患。

1.3公共服務(wù)短缺

隨著上世紀(jì)八九十年代以來(lái)城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，城市中的老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)形式變得復(fù)雜多樣，且界定模糊，與之配套的物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難。這就直接導(dǎo)致城市中的老舊小區(qū)普遍缺乏必要的物業(yè)服務(wù)管理，公共基礎(chǔ)設(shè)施缺少必要的修理和維護(hù)，“臟亂差”情形嚴(yán)重。社區(qū)為居民提供的在就業(yè)、社會(huì)保障、救助、教育、文化等方面的公共服務(wù)更是稀缺，部分老舊小區(qū)甚至無(wú)法享受到這些公共服務(wù)，因此居民的認(rèn)同感和歸屬感普遍偏低。

1.4治理主體單一，居民參與度低

城市老舊小區(qū)的治理主體基本只依靠政府，幾乎都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)，因此居委會(huì)承接了全部權(quán)力與責(zé)任，但它往往僅僅只是完成上級(jí)交辦的常規(guī)基礎(chǔ)工作，并不能提供高效的服務(wù)和治理。居民在小區(qū)治理過(guò)程中更多只是被動(dòng)地聽(tīng)從街道辦、居委會(huì)的通知和安排，他們往往只會(huì)選擇私下議論而不會(huì)主動(dòng)地向居委會(huì)、街道辦傳達(dá)自己的意見(jiàn)和建議，因此他們本身的主人翁角色難以發(fā)揮，參與小區(qū)治理程度低。

2.城市老舊小區(qū)治理的對(duì)策建議

2.1全面推進(jìn)城市老舊小區(qū)綜合改造

2020年7月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造，滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。城市老舊小區(qū)的綜合改造，就是由政府部門(mén)牽頭實(shí)施棄改造工程和暖房子工程，對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行樓體外立面改造、屋面防水設(shè)施的建設(shè)、更換房屋窗戶(hù)、樓道整改、完善下水管網(wǎng)、建設(shè)一批小區(qū)公關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施等。

首先，政府要加大基礎(chǔ)設(shè)施改造投入力度，逐步完善城市老舊小區(qū)的環(huán)衛(wèi)、市政、交通等硬件設(shè)施。其次，要建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資的原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造;加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程;推動(dòng)社會(huì)力量參與改造;落實(shí)稅費(fèi)減免政策。最后，要精簡(jiǎn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程的審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)。構(gòu)建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項(xiàng)目審批效率;推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、公共空間的共建共享。

2.2堅(jiān)持政府主導(dǎo)作用，做好職能轉(zhuǎn)變

城市老舊小區(qū)的治理難度遠(yuǎn)大于新建住宅區(qū)，它涉及到多個(gè)不同的利益主體，這些主體間難免會(huì)有利益沖突，因此，政府應(yīng)當(dāng)好“牽頭人”。要堅(jiān)持政府在老舊小區(qū)治理過(guò)程中的主導(dǎo)作用，肩負(fù)起綜合協(xié)調(diào)多方力量、平衡多方利益、保證治理體系有效運(yùn)行的職責(zé)。但是，“主導(dǎo)”不等于“主管”，政府要加快完善城市老舊小區(qū)管理的相關(guān)法規(guī)和政策，指導(dǎo)和規(guī)范城市老舊小區(qū)的綜合改造治理，為老舊住宅小區(qū)治理提供法律法規(guī)保障。但政府不應(yīng)直接管理小區(qū)的大小事務(wù)，政府可以引入市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)合同外包、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、委托授權(quán)等多種方式將部分公共事務(wù)交由市場(chǎng)管理，例如引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，促進(jìn)公共服務(wù)市場(chǎng)化。

2.3引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)

城市中的大多數(shù)老舊小區(qū)里并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)公司，主要是因?yàn)槔吓f小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣、居民經(jīng)濟(jì)能力較弱，物業(yè)管理費(fèi)收集比較困難，同時(shí)也與物業(yè)管理公司提供的服務(wù)密不可分。居民繳納少量的物業(yè)費(fèi)，可以享受到物業(yè)服務(wù)公司提供的包括負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生的清掃、垃圾清運(yùn)和樓道內(nèi)的衛(wèi)生打掃和基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)。街道辦及居委會(huì)可以先通過(guò)調(diào)查了解小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)情況和對(duì)物業(yè)服務(wù)的預(yù)期，再根據(jù)小區(qū)情況和居民意愿選擇適宜的物業(yè)公司提供必要的物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)那些收繳物業(yè)費(fèi)難度較大的老舊小區(qū)，可通過(guò)“居民交、政府補(bǔ)”的方式籌措資金，由街道辦或居委會(huì)采取招標(biāo)的方式聘用物業(yè)服務(wù)公司。另外，有些老舊小區(qū)面積小、住戶(hù)少，單獨(dú)引進(jìn)物業(yè)管理的性?xún)r(jià)比低，這時(shí)社區(qū)可以整合資源，將相鄰兩個(gè)及以上的老舊小區(qū)整合，聘用同一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司管理。物業(yè)公司可以在居委會(huì)內(nèi)設(shè)立物業(yè)中心，同時(shí)也可以組建各類(lèi)服務(wù)的業(yè)主微信群，居民既可以到物業(yè)中心直接找工作人員咨詢(xún)，也可以在線提出意見(jiàn)和想要的服務(wù)。

另一方面，為了提高各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)水平，物業(yè)管理公司必須有效管理提供各項(xiàng)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司，要嚴(yán)格制定各專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)商確定服務(wù)提供的頻次并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)條例。此外，在加強(qiáng)管理的同時(shí)也要進(jìn)行有效的監(jiān)督，為小區(qū)居民提供切實(shí)有效的服務(wù)，提高居民的滿(mǎn)意度。

2.4培育發(fā)展社會(huì)組織參與治理

社會(huì)組織具有非政府性、民間性、公益性等特點(diǎn)。城市老舊小區(qū)具有結(jié)構(gòu)開(kāi)放、人員復(fù)雜等特點(diǎn)，在這類(lèi)住宅區(qū)里更易推廣社會(huì)組織。要通過(guò)培育發(fā)展各類(lèi)社會(huì)組織，發(fā)揮它們?cè)趨f(xié)調(diào)利益關(guān)系、反映群眾訴求、服務(wù)群眾需求等方面的積極作用，擴(kuò)大居民參與社區(qū)治理的方式和渠道。目前存在于老舊小區(qū)的社會(huì)組織主要有：社區(qū)便民服務(wù)和設(shè)施維修組織、矛盾調(diào)解組織、心理咨詢(xún)組織、關(guān)愛(ài)婦女兒童、殘疾人及其他小區(qū)弱勢(shì)群體的組織、法律咨詢(xún)組織、歌舞社團(tuán)等。這些社會(huì)組織的成員多是小區(qū)居民，作為一種新的資源和力量在小區(qū)治理中發(fā)揮重要的作用。

但是，由于老舊小區(qū)里的社會(huì)組織形式多樣、人員結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，且很多缺乏專(zhuān)業(yè)化的治理知識(shí)，這就需要政府對(duì)這些參與老舊小區(qū)治理的社會(huì)組織給與扶持，對(duì)那些在教育、醫(yī)療、法律援助等方面服務(wù)小區(qū)居民的公益組織要給予資金援助和政策傾斜，助推社會(huì)組織協(xié)助解決小區(qū)各種矛盾。另一方面，社會(huì)組織自身也需要不斷強(qiáng)化自身能力建設(shè)，提高個(gè)人素質(zhì)，把握各種機(jī)會(huì)多渠道參與老舊小區(qū)的治理，遵守政府相關(guān)規(guī)章制度，增強(qiáng)小區(qū)居民對(duì)社會(huì)組織的信任和支持。

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（作者單位：華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院）