房地產(chǎn)土地增值稅清算問題與注意事項分析

沈明玉

摘要：房地產(chǎn)稅收是我國政府稅收的主要來源之一，其對穩(wěn)定中國稅收平衡有著重要的作用。近年來，中國政府為了進一步規(guī)范稅收機制，相繼出臺了新會計準則、營改增稅收政策等，在這些政策的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作勢必會產(chǎn)生一些變化和影響。外部政策的變動會直接使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的工作方法、人員體系等產(chǎn)生直接的影響。鑒于此：我們將重點來分析新會計準則以及其對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作所帶來的具體影響，試圖更好的找尋出房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的規(guī)范化發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞：新會計準則;房地產(chǎn);稅收籌劃

中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度一直都是全世界關(guān)注的焦點，這在全世界范圍內(nèi)看來都是比較罕見的，在經(jīng)歷了08年經(jīng)濟危機之后雖然中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短期的萎靡，但從目前來看，其發(fā)展態(tài)勢仍然較為可觀。稅收籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的一項重點工作，其對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)稅收減負，提升財務(wù)管理水平及實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益來說有著不可忽視的作用。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作會受到諸多因素的影響，而在這些影響因素中會計政策是較為關(guān)鍵的一項，其一絲的變化都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作帶來較大工作上的變化。

一、淺談新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

（一）新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃要合法

稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中最為關(guān)鍵的工作之一其不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)，更要對國家及法律負責(zé)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一定要遵循合法性原則。首先：稅法相關(guān)規(guī)定中便明確指出依法納稅是個人或者企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任與義務(wù)。其次：如果企業(yè)因沒有按照有關(guān)法律規(guī)定來依法納稅，從而出現(xiàn)逃稅、漏稅等問題，最后一定會受到法律的制裁，最終對企業(yè)的影響后果可能是極其嚴重的。如：諸多知名藝人都曾出現(xiàn)旗下公司或者個人逃稅的問題，從最終的結(jié)果來看，他們都受到了法律的制裁，對個人的演繹發(fā)展造成了巨大的影響。這只是演藝界中的一些例子，在我國因為偷稅、漏稅而最終影響到個人或者是企業(yè)利益的例子比比皆是，這些人的個人行為不僅危害到了個人的生活、發(fā)展，更重要的是會危害到中國政府的稅收利益。

（二）新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要做好事先籌劃

房地產(chǎn)稅收籌劃是一項復(fù)雜且細致的工作，要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前就要做好相關(guān)準備工作，包括財務(wù)數(shù)據(jù)的收集、財務(wù)資料的整理、核算、對會計準則的研究分析等，所以房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃一定要做好事先籌劃工作。在新會計準則實施條件下，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅要求與以往發(fā)生了很大的變化，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前沒有做好對新會計準則的分析研究等，就很容易在實際納稅過程中因為對新會計準則的解讀不及時或者存在誤差等而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃上的損失，這是所有房地產(chǎn)公司都不愿意看到和發(fā)生的一幕，所以事先打好提前量是確保房地產(chǎn)企業(yè)自身稅收籌劃質(zhì)量的客觀要求，更是保障其利益的客觀要求。

（三）新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要懂得適時調(diào)整

相關(guān)稅法規(guī)定雖然是“死的”，但是企業(yè)經(jīng)營是“活的”，企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展不可能保持一成不變，所以各項工作也是在不斷變化當(dāng)中。以往在舊會計準則時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時的模式在當(dāng)前新會計準則下便不適用了，如果房地產(chǎn)企業(yè)一味堅持過于在稅收籌劃時的一些方法、一些工作環(huán)節(jié)等，那么勢必會出問題，而這些問題所產(chǎn)生的后果因不是當(dāng)時就反映出來的，所以極容易被房地產(chǎn)企業(yè)所忽視，等到發(fā)現(xiàn)時便成了稅收籌劃風(fēng)險。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況以及外部政策機制的改變等，來靈活的進行稅收籌劃工作，切忌一成不變。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃在新會計準則影響下的具體表現(xiàn)

（一）在稅收籌劃方式上的影響

新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最大影響便是房地產(chǎn)企業(yè)需要改變以往的稅收籌劃方式，在新會計準則實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，在存貨計價時通過后進先出法來進行存貨計價的調(diào)整，而在新會計準則要求下，此種稅收籌劃方式是行不通的，房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照先進先出法以及加權(quán)平均法來進行存貨計價。而這往往會使得房地差企業(yè)的經(jīng)營毛利出現(xiàn)波動，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要調(diào)整自身的稅收籌劃方式才行。

（二）擴大稅收籌劃空間

新會計準則的制定從一定意義上來講是為了進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)，助推房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展的，所以新會計準則的實施對房地產(chǎn)企業(yè)而言意義比較深遠。首先：新會計準則是在原有會計準則的基礎(chǔ)之上的進一步完善，因此相關(guān)規(guī)定更加科學(xué)與全面，如：新會計準則中的包括固定資產(chǎn)折舊法;存貨計價方法等對房地產(chǎn)的稅收籌劃工作來說是非常有幫助的，將更有利于房地產(chǎn)企業(yè)在政策規(guī)定下實現(xiàn)稅收減負的目的。其次：新會計準則中的公允價值的實際運用和判定上的變動對房地產(chǎn)的稅收籌劃工作來說是非常有幫助的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準則下該如何做好稅收籌劃工作

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注稅收政策的變化降低稅務(wù)風(fēng)險

隨著我國社會及經(jīng)濟發(fā)展的不斷變化，相關(guān)的稅收法律法規(guī)很可能也會做出調(diào)整及改變，所以稅法不是一成不變的。從舊會計準則到當(dāng)前的新會計準則則有力的說明了這一問題，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要從思想及行動上正視這個問題積極關(guān)注稅收政策的變化，只有這樣才能夠保證自身稅收籌劃的合法性原則、適時調(diào)整原則以及事先籌劃原則，才能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷完善自身的稅收籌劃信息系統(tǒng)，通過運用信息技術(shù)來幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的及時掌握國家相關(guān)稅法動態(tài)，防止出現(xiàn)因稅法變動而房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時獲取信息的情況。不僅是稅務(wù)籌劃工作要這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的其他工作也要這樣，多與相關(guān)部門及時的進行溝通對房地產(chǎn)企業(yè)而言只有好處沒有壞處。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要做好與稅務(wù)機關(guān)的溝通工作

在新會計準則下，房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃工作不單單是房地產(chǎn)自身的事情，這與稅務(wù)機關(guān)也有著直接的關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好與稅務(wù)機關(guān)的溝通工作，通過與稅務(wù)機關(guān)的溝通有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時了解相關(guān)稅收規(guī)定、法律要求等，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)對自身稅務(wù)籌劃中存在的問題進行及時的發(fā)現(xiàn)并征求稅務(wù)機關(guān)的幫助等。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要及時向稅務(wù)機關(guān)匯報進展、問題等，從而對一些稅務(wù)籌劃過程中自身不能夠解決的問題可以得到稅務(wù)機關(guān)的幫助。畢竟自身的實力與力量是有限的，而且國家稅務(wù)部門的建立并不是為了收繳稅款，而更多的目的是為了幫助個人及企業(yè)合理的進行納稅，其最重要的目的還是為了實現(xiàn)稅收的服務(wù)職能而存在的，有問題、有困難一定要及時尋求政府的幫助。

（三）做好人員的培訓(xùn)工作

稅收籌劃人員是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的關(guān)鍵一環(huán)，做好了這一環(huán)節(jié)，將顯著提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃水平。在新會計準則之下，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員提出了更高的要求。稅收籌劃人員不僅要及時掌握稅收法規(guī)的變化動態(tài)及內(nèi)容，更要靈活的運用專業(yè)技能做好稅收籌劃工作，所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)當(dāng)前新會計準則的要求健全對稅收籌劃人員的培訓(xùn)機制，通過制定完善的稅收籌劃培訓(xùn)方案來不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃隊伍的能力水平。只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)擁有了一支頂尖的稅收籌劃隊伍時，無論外部政策法規(guī)如何變化，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠從容應(yīng)對。這就是所謂的人才不但可以興國，還可以助推企業(yè)的發(fā)展的緣由，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要擁有高水平的稅務(wù)籌劃團隊才行。所以房地產(chǎn)企業(yè)要從實地出發(fā)，以資金為保障、以制度為根基，不斷夯實自身稅務(wù)籌劃隊伍的水平。

四、結(jié)語

納稅是保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要基礎(chǔ)，同時也是其應(yīng)該遵循的經(jīng)營法則，而依法納稅則是對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的明確規(guī)定及要求。文章對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究分析對房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)而言都有著重要的意義。

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