論住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的“矛”與“盾”

摘要：目前，就發(fā)展住房租賃市場(chǎng)而言，必須加快打通銀行信貸支持的主通道，降低租賃企業(yè)融資成本。這就要求抓緊出臺(tái)國(guó)家及地方的住房租賃條例以及相關(guān)的金融、稅收等法律法規(guī)，金融管理部門跟進(jìn)制定住房租賃類企業(yè)、項(xiàng)目的審批條件及監(jiān)管方式，創(chuàng)造健康的營(yíng)商環(huán)境。

關(guān)鍵詞：住房租賃;房地產(chǎn)市場(chǎng);營(yíng)商環(huán)境

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0037-39 收稿日期：2019-12-11

作者簡(jiǎn)介：周游，武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，中國(guó)建設(shè)銀行湖北省分行。

2017年，中央政府在全國(guó)選取了12個(gè)人口凈流入的大中型城市，開展住房租賃試點(diǎn)工作。一方面，住房租賃作為熱點(diǎn)行業(yè)，在產(chǎn)品服務(wù)、投融資形式上不斷升級(jí)、創(chuàng)新，市場(chǎng)上迅速出現(xiàn)了一批租賃公寓，為新市民、年輕人、農(nóng)民工等消費(fèi)群體提供了大量高品質(zhì)的租賃用房及高質(zhì)量的配套服務(wù)。另一方面，市場(chǎng)發(fā)展中媒體相繼曝光的“哄抬租金”“甲醛房”“違規(guī)租金貸”“企業(yè)暴倉跑路”等負(fù)面新聞，給住房租賃這個(gè)新興行業(yè)帶來了沉重的打擊，壓垮了一批跑步入場(chǎng)、過于自信、實(shí)力不濟(jì)的“運(yùn)動(dòng)員”。其實(shí)，對(duì)于市場(chǎng)化住房租賃行業(yè)而言，成就其快速崛起的“矛”，就是與行業(yè)相適配的金融支持;而幫助其抵御風(fēng)險(xiǎn)的“盾”，也就是規(guī)范的金融防護(hù)。

1 坎坷的發(fā)展之路

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”后，住房租賃行業(yè)便扛起了解決群眾住房剛性需求的大旗。那些被擠出開發(fā)市場(chǎng)的資本，迅速瞄準(zhǔn)了新興的住房租賃市場(chǎng)，大大小小租賃企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。社會(huì)上大量閑散房源被這些租賃企業(yè)收集，在和業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租賃合同后，對(duì)房屋進(jìn)行一次性裝修投入，改造成受消費(fèi)者青睞的公寓產(chǎn)品對(duì)外出租，同時(shí)提供維修、保潔、管家等配套服務(wù)。此類運(yùn)營(yíng)模式首先在北上廣深這類租賃需求十分旺盛的地區(qū)。得到了快速的驗(yàn)證。2017年1月，長(zhǎng)租公寓第一單ABS業(yè)務(wù)——魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上海證券交易所掛牌。隨后，各類長(zhǎng)租公寓類的ABS、CMBS產(chǎn)品相繼成功發(fā)行。一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓的“REITS”產(chǎn)品發(fā)行以及企業(yè)上市成為各市場(chǎng)主體眼中近在咫尺的“美好明天”。全國(guó)各地紛紛開始關(guān)注并著力培育住房租賃市場(chǎng)，眾多租賃企業(yè)也開始進(jìn)行全國(guó)性布局和拓展。

可惜的是，沒有等到完善的金融配套支持，租賃市場(chǎng)便遇到了全行業(yè)的第一輪大清洗。隨著各路資金加速涌入租賃市場(chǎng)，一些租賃企業(yè)開始盲目擴(kuò)張、野蠻生長(zhǎng)。為了抓緊時(shí)間搶占市場(chǎng)份額，擴(kuò)大底層資產(chǎn)規(guī)模，許多租賃企業(yè)不斷增加杠桿比例，收儲(chǔ)房源，并壓縮裝修時(shí)間，加快產(chǎn)出。更有不法分子，利用法律法規(guī)的漏洞，做起了高收低出，隨時(shí)準(zhǔn)備“跑路”的買賣。市面上逐漸出現(xiàn)的租金上漲、金融風(fēng)險(xiǎn)、空氣質(zhì)量問題等各類亂象，經(jīng)由自媒體炒作發(fā)酵，引起社會(huì)的強(qiáng)烈反響以及監(jiān)管部門的特別關(guān)注。各地房管部門紛紛出臺(tái)針對(duì)此類市場(chǎng)亂象的整治措施，堵截了一批違法、違規(guī)行為。與此同時(shí)，各類市場(chǎng)主體也開始理性分析市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展節(jié)奏，隨著投資者們態(tài)度的轉(zhuǎn)變，許多前期擴(kuò)展過快的企業(yè)，陷入了融資困境，面對(duì)融資成本上升、甚至是抽貸的艱難處境。

2 沒有鑄成的“矛”

住房租賃作為房地產(chǎn)開發(fā)的三級(jí)市場(chǎng)，由于其行業(yè)的特殊性，至今仍未形成成熟的盈利閉環(huán)。一方面，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策方針快速地將住房租賃推到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心位置。然而，住房租賃的法制建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，規(guī)范住房租賃行為的國(guó)家住房租賃條例遲遲難以出臺(tái)。眾多科技平臺(tái)公司的深度參與、各類創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)的推出、形式多變的違法現(xiàn)象閃現(xiàn)以及各地區(qū)市場(chǎng)的差異化特征，都為快速擬定合理、有效、可持續(xù)性的法律規(guī)范文件造成了障礙。上位法的缺失，導(dǎo)致了金融、稅收、消防、治安等相關(guān)政策無法跟進(jìn)匹配。因此，本該在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作為主要推動(dòng)力的金融，卻沒能及時(shí)發(fā)揮出其“矛”的功能性作用。甚至被不法分子加以變相利用，成為引發(fā)市場(chǎng)振蕩的“大黑鍋”。

租賃住房運(yùn)營(yíng)與商品房開發(fā)相比，在投資成本、投資期限、產(chǎn)品服務(wù)、融資方式上存在著巨大的差異。目前，我國(guó)房?jī)r(jià)略高，而租金偏低，租售比嚴(yán)重不合理。世界上大多數(shù)城市租售比為250：1左右，我國(guó)大中城市大多則是在500：1以上。住房租賃市場(chǎng)最顯著的特征是投資回收期較長(zhǎng)、利潤(rùn)率較低。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在投入房屋裝修改造后，一般的項(xiàng)目回收期在3年左右;而自持型租賃企業(yè)回收期更長(zhǎng)，項(xiàng)目回收期基本都會(huì)達(dá)到40年以上。不管是買房還是租房都屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的范疇，其產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)內(nèi)容都會(huì)受到政府部門的高度關(guān)注和監(jiān)管。有租房需求的群體往往對(duì)于市場(chǎng)租金的變動(dòng)極度敏感，導(dǎo)致房屋租金受政策影響更加明顯。如果是分散式的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，還將面對(duì)產(chǎn)業(yè)上下游均為個(gè)人，違約概率高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這樣一類投資期限長(zhǎng)，無資產(chǎn)抵押且政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，確實(shí)難以獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)低成本的資金支持。

2017年，武漢作為試點(diǎn)城市，推行“互聯(lián)網(wǎng)+房管+金融”的發(fā)展模式，在全國(guó)率先試點(diǎn)以銀行貸款的方式支持“蛋殼”“樂乎”等全國(guó)性品牌公寓在漢發(fā)展，同時(shí)對(duì)本地有一定規(guī)模且運(yùn)營(yíng)規(guī)范的“江寓”“紐賓凱”等優(yōu)秀租賃企業(yè)提供銀行金融支持。事實(shí)證明，貸款銀行對(duì)于此類企業(yè)的貸前調(diào)查及貸后管理十分到位。企業(yè)也在因?yàn)楂@取了低成本的資金以及配合銀行的監(jiān)管，使得自身經(jīng)營(yíng)越來越規(guī)范，實(shí)現(xiàn)了更快更好發(fā)展。

各大銀行的個(gè)人分期業(yè)務(wù)，已屬于比較成熟的金融產(chǎn)品。針對(duì)當(dāng)今人們消費(fèi)習(xí)慣的變更，消費(fèi)分期產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。住房租賃同商品房買賣一樣，同樣有著廣泛的分期付款需求。對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生、才入職的新市民而言，租房首月需繳交的押金、租金、服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)起來是筆較大的支出，租金分期能有效解決這個(gè)問題，讓這類人群能提前享受到美好的住房體驗(yàn)。

可惜的是，亟待金融支持的住房租賃卻提前遭受了P2P、網(wǎng)貸資金等對(duì)租賃市場(chǎng)的肆意侵襲。銀行等“正規(guī)部隊(duì)”還沒來得及正式入場(chǎng)，就被政策叫停，隔離至市場(chǎng)之外了。

3 更快出世的“盾”

2018年下半年以后，全國(guó)租賃市場(chǎng)迎來了一場(chǎng)寒冬。首先是“租金上漲”“甲醛超標(biāo)”“被貸款”等負(fù)面報(bào)道接連不斷，緊接著銀行內(nèi)部租金貸款類產(chǎn)品被叫停，社會(huì)資本市場(chǎng)迅速降溫，部分資金先后撤離，隨即便出現(xiàn)了“樂伽”公寓暴雷、“小家聯(lián)行”跑路等各企業(yè)倒閉現(xiàn)象。隨即，各公司資金鏈緊張的傳聞不斷，租賃市場(chǎng)上一片嘩然。

針對(duì)市場(chǎng)的變化，政府監(jiān)管部門積極響應(yīng)，召集頭部企業(yè)、行業(yè)專家、租戶代表進(jìn)行研討，相繼出臺(tái)相應(yīng)的監(jiān)管政策，并對(duì)社會(huì)公眾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示。與此同時(shí)，各級(jí)政府加快建立、完善住房租賃市場(chǎng)體制機(jī)制，規(guī)范住房租賃相關(guān)備案制度，搭建、改造信息化管理平臺(tái)，探索開展限制企業(yè)杠桿率、資金監(jiān)管等試點(diǎn)工作。這些應(yīng)急措施，一定程度上規(guī)范了市場(chǎng)行為，堵住了部分違法行為發(fā)生的入口，但同時(shí)也導(dǎo)致了企業(yè)融資渠道的再次緊縮。有些高頻“暴雷”地區(qū)甚至出臺(tái)了資金監(jiān)管、凍結(jié)部分現(xiàn)金流等更為嚴(yán)格的規(guī)定，使得租賃企業(yè)資金周轉(zhuǎn)雪上加霜。前期已經(jīng)超能力范圍擴(kuò)張的企業(yè)，如果沒有強(qiáng)關(guān)聯(lián)集團(tuán)公司或資產(chǎn)公司的持續(xù)支持，也沒有扎實(shí)的房屋出租運(yùn)營(yíng)能力，就只能因?yàn)橘Y金流斷鏈而“爆倉”。這也就是為什么2018年年底以來，全國(guó)有近30家長(zhǎng)租公寓集中“爆倉”跑路的根本原因。

4 “矛”與“盾”的結(jié)合

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的日新月異為行業(yè)的發(fā)展增添了無數(shù)可能，但同時(shí)也帶來了復(fù)雜多變的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，新興市場(chǎng)在迅速發(fā)展的過程中，必然要面對(duì)各種“新興”問題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中行業(yè)的健康發(fā)展，必須持續(xù)深入地研究不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，出臺(tái)適度的“矛”與“盾”，對(duì)市場(chǎng)加以引導(dǎo)和調(diào)控。

目前，就發(fā)展住房租賃市場(chǎng)而言，必須加快打通銀行信貸支持的主通道，降低租賃企業(yè)融資成本。這就要求抓緊出臺(tái)國(guó)家及地方的住房租賃條例以及相關(guān)的金融、稅收等法律法規(guī)，金融管理部門跟進(jìn)制定住房租賃類企業(yè)、項(xiàng)目的審批條件及監(jiān)管方式，讓銀行貸款成為租賃企業(yè)的主要融資渠道，降低行業(yè)融資成本，形成盈利閉環(huán)。并利用銀行信貸審批、貸后監(jiān)管等相關(guān)規(guī)定，培養(yǎng)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的習(xí)慣，創(chuàng)造健康的營(yíng)商環(huán)境。

就保護(hù)住房租賃市場(chǎng)而言，政府部門必須將投資人、企業(yè)主的市場(chǎng)預(yù)期拉回至發(fā)展初期階段的定位，讓市場(chǎng)主體的關(guān)注點(diǎn)回歸至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)培育和發(fā)展規(guī)范化運(yùn)營(yíng)的租賃機(jī)構(gòu)。對(duì)于企業(yè)資金相關(guān)的監(jiān)管，也應(yīng)根據(jù)企業(yè)類別進(jìn)行劃分，針對(duì)不同主體進(jìn)行區(qū)別，并配合市場(chǎng)監(jiān)管體系、信用體系的建立，有節(jié)奏的推進(jìn)實(shí)施。對(duì)于還未發(fā)展成熟的市場(chǎng)，不宜采取整體一刀切“斷貸”“斷流”的方式，這樣極易造成市場(chǎng)的恐慌，導(dǎo)致來不及調(diào)整的企業(yè)大量破產(chǎn)倒閉，更會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)通過高進(jìn)低出，讓租戶提前支付租金的方式維持運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而導(dǎo)致跑路的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。租賃企業(yè)則需結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況制定理性的發(fā)展規(guī)劃，踏實(shí)做好租賃住房的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，保證產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，不斷提高品牌形象及行業(yè)口碑。同時(shí)，租賃企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，配合管理部門相關(guān)工作，積極對(duì)接政府平臺(tái)，實(shí)時(shí)上傳相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并及時(shí)上報(bào)業(yè)內(nèi)違法違規(guī)行為，共建公平、透明、健康的市場(chǎng)環(huán)境。金融機(jī)構(gòu)需根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際，分類型的設(shè)計(jì)可落地、好實(shí)施的信貸產(chǎn)品及監(jiān)管辦法，并聯(lián)動(dòng)房管部門的備案信息系統(tǒng)，進(jìn)行合理的貸款額度核算及貸后監(jiān)管，并及時(shí)向房管部門推送企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。另外，金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)補(bǔ)充相應(yīng)的租房分期產(chǎn)品，滿足人民群眾對(duì)提前享受美好租房生活的需求，并規(guī)范租金分期產(chǎn)品的申報(bào)程序，確保消費(fèi)者自主、自愿選擇該類金融服務(wù)。