LPR機(jī)制改革下銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響

朱姍姍

(四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四川 成都 610000)

一、引言

我國(guó)利率市場(chǎng)化改革已接近尾聲，貸款利率基本全面市場(chǎng)化，此次LPR機(jī)制改革是對(duì)我國(guó)貸款利率市場(chǎng)化的進(jìn)一步深化。2019年8月，中國(guó)人民銀行公告實(shí)施改革，在報(bào)價(jià)銀行數(shù)量、報(bào)價(jià)品種和報(bào)價(jià)方式上都有所改變。貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制要求銀行貸款利率與LPR掛鉤，截至2019年底，商業(yè)銀行接近90%的新發(fā)放貸款已參考LPR定價(jià)，也表明此次改革初見(jiàn)成效。

房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，其產(chǎn)品的供給和購(gòu)買都需要投入大量資金，因此利率是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。而商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要提供者，銀行貸款利率將通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)行為和居民的消費(fèi)行為最終影響房?jī)r(jià)。此次LPR機(jī)制改革改變了利率傳導(dǎo)途徑，將改變銀行貸款利率，因此要深入研究銀行貸款利率與房?jī)r(jià)的關(guān)系，探索銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響途徑，為進(jìn)一步的利率市場(chǎng)化改革和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一定的理論基礎(chǔ)。

二、我國(guó)銀行信貸與房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀

高度金融化的房地產(chǎn)行業(yè)所需的單筆資金規(guī)模大、使用周期長(zhǎng)，因此商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金提供者，政府對(duì)銀行信貸的調(diào)控和銀行信貸的投放方向、結(jié)構(gòu)和規(guī)模都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。

(一)我國(guó)銀行信貸投向房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房產(chǎn)作為我國(guó)居民持有的重要資產(chǎn)之一，其需求穩(wěn)定且體量大。房地產(chǎn)行業(yè)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域，因此其發(fā)展與政府財(cái)政收入密切相關(guān)。一方面，政府為確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定以求財(cái)政收入的穩(wěn)定，就需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供融資政策支持；另一方面，為避免房?jī)r(jià)巨幅波動(dòng)影響人民生活，政府又需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管規(guī)制。

引導(dǎo)和控制銀行信貸投放是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。2018年社會(huì)融資規(guī)模存量約為200萬(wàn)億元，而房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)ABS融資、債券和信貸路徑的融資規(guī)模約為60萬(wàn)億元，占社會(huì)總?cè)谫Y資源的比例近30%，加上股票、信托和基金等渠道，該比例將更大。2019年國(guó)有商業(yè)銀行、股份制銀行、城商行和農(nóng)商行的房地產(chǎn)貸款在各類銀行總信貸資源中的占比分別為35%、25%、20%、40%。①其中，公司房地產(chǎn)貸款占國(guó)有大行、股份行全部貸款的比例較小，而占城商行和農(nóng)商行全部貸款的比例較大，而零售端房地產(chǎn)貸款在各類銀行貸款中都占有重要地位。

(二)我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

本文所指房?jī)r(jià)是由商品住宅銷售額累計(jì)值除以商品住宅銷售面積累計(jì)值計(jì)算而得的商品住宅平均銷售價(jià)格。2018年全年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，保持在8500元/平方米。2019年初房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一個(gè)大幅度上漲，4月份一度漲到9200元/平方米，到5、6月份又回歸平穩(wěn)，且從8月份起有輕微下降的趨勢(shì)，②這主要與國(guó)家宏觀調(diào)控政策有關(guān)。2018年房?jī)r(jià)的平穩(wěn)上升趨勢(shì)主要得益于頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策，例如各個(gè)城市出臺(tái)的商品住宅限購(gòu)、住建部等國(guó)家部門提出的“防止提取住房公積金用于炒房投機(jī)”、“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”等等。而2019年初，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4389元/平方米，同比上漲13.6%，土地溢價(jià)率11.3%，土地價(jià)格上漲是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。同時(shí)房?jī)r(jià)上漲造成購(gòu)房者高負(fù)債買房則進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。到2019年8月，央行公告稱要進(jìn)行LPR機(jī)制改革，通過(guò)利率和公眾預(yù)期限制了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

三、商業(yè)銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響機(jī)理分析

2019年12月20日LPR報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為4.15%，較改革前下行16個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.8%，較改革后首次報(bào)價(jià)下行5個(gè)基點(diǎn)。貸款利率的呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，將導(dǎo)致銀行利差收窄，影響商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，銀行尋求高風(fēng)險(xiǎn)、高利率貸款需求的動(dòng)機(jī)進(jìn)一步增強(qiáng)。本節(jié)將試圖從供需兩端來(lái)分析商業(yè)銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的內(nèi)在影響機(jī)理。

(一)需求端：個(gè)人住房貸款利率與房?jī)r(jià)

房產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，價(jià)格較高，因此住房貸款成為廣大居民和機(jī)構(gòu)獲得房產(chǎn)的重要途徑。截至2019年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，個(gè)人住房貸款余額為29.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.8%。③

從理論上看，個(gè)人住房貸款利率與房?jī)r(jià)呈反向關(guān)系。居民通過(guò)個(gè)人住房貸款獲得資金購(gòu)買房產(chǎn)，同時(shí)也需要支付一定利息，而個(gè)人住房貸款利率的上升將增加居民的購(gòu)房成本，從而減少居民購(gòu)房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)將下跌。

(二)供給端：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性貸款利率與房?jī)r(jià)

從央行的政策意圖和幾次LPR報(bào)價(jià)來(lái)看，短期內(nèi)貸款市場(chǎng)利率不會(huì)上升，且商業(yè)銀行貸款利率將逐漸與LPR“綁定”，呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，政府急于推動(dòng)財(cái)政去杠桿，商業(yè)銀行的貸款主體——政府和國(guó)有企業(yè)將縮減融資規(guī)模，最終導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款規(guī)模下降、閑置資金增加，資金市場(chǎng)供過(guò)于求，會(huì)進(jìn)一步降低實(shí)際貸款利率，商業(yè)銀行的盈利能力將受到巨大影響。即使央行采取寬松貨幣政策，下調(diào)4000億MLF，向市場(chǎng)釋放大量流動(dòng)性，也無(wú)法緩解此次商業(yè)銀行受到的重創(chuàng)。

商業(yè)銀行在利差收窄、盈利能力減弱的情況下，傾向于尋求高風(fēng)險(xiǎn)、高利率的貸款需求，以彌補(bǔ)部分利潤(rùn)損失。而房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高且資金需求大，是商業(yè)銀行信貸投放的重要對(duì)象之一。特別是自身實(shí)力弱、規(guī)模較小的農(nóng)村商業(yè)銀行，由于風(fēng)險(xiǎn)管控能力弱，在此次LPR改革重受到的沖擊更大，因此向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放信貸的動(dòng)機(jī)更強(qiáng)烈。

為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的信貸規(guī)模有嚴(yán)格的控制，其他融資渠道受限，閑置資金增加的銀行將成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)增加對(duì)銀行信貸的需求，使其在與銀行的談判中處于劣勢(shì)，這將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性貸款利率的上漲。

融資成本是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。一方面，房地產(chǎn)貸款利率上漲增加房產(chǎn)企業(yè)成本，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另一方面，高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)出于時(shí)間成本的考慮，為了減少庫(kù)存、及時(shí)變現(xiàn)以償還貸款，將會(huì)下調(diào)房?jī)r(jià)。

綜合來(lái)看，在LPR機(jī)制改革下，銀行貸款利率最終對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生何種影響，取決于房地產(chǎn)供需兩端對(duì)銀行貸款利率變化的反應(yīng)方向和程度。

四、政策建議

LPR機(jī)制改革下，銀行貸款利率從供需兩端對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，因此政府一方面加快LPR機(jī)制改革，形成合理貸款利率基準(zhǔn)，另一方面要改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，建立房?jī)r(jià)的雙向調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

(一)加快LPR機(jī)制改革，形成合理貸款利率基準(zhǔn)

LPR機(jī)制改革之初，市場(chǎng)上以LPR計(jì)價(jià)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率下降，但是以貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的房地產(chǎn)貸款利率卻不斷上升，雖然會(huì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，有利于中小微企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，但房貸利率基于央行的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。因此要加快LPR機(jī)制改革，為商業(yè)銀行制定合理的貸款利率提供有效依據(jù)，使LPR成為銀行確定房貸利率的重要標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步推進(jìn)存量房貸LPR形成機(jī)制，房貸利率“綁定”LPR后由以往按比例浮動(dòng)轉(zhuǎn)為按固定點(diǎn)數(shù)浮動(dòng)，當(dāng)LPR下降時(shí)可防止放貸利率下降過(guò)快，反之當(dāng)LPR上升時(shí)亦可防止房貸利率上升過(guò)快，一定程度上起到阻尼器的作用，維護(hù)了存量房貸市場(chǎng)的穩(wěn)定。④

(二)建立雙向房?jī)r(jià)調(diào)控機(jī)制

在銀行方面，不僅要繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，形成合理的定價(jià)基準(zhǔn)，還應(yīng)該對(duì)投向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格控制，可通過(guò)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性貸款發(fā)放條件、減少貸款額度等手段實(shí)現(xiàn)。同時(shí)要控制資金通過(guò)信托、基金等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，例如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”。最后，提高個(gè)人住房貸款條件、降低額度、提高個(gè)人住房貸款利率，落實(shí)“房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”原則。

在企業(yè)和政府方面，應(yīng)從供給端切實(shí)解決房屋住宅的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，優(yōu)化商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房等在市場(chǎng)中所占的比例，進(jìn)一步改善房屋供求關(guān)系，以保障居民有房住、住得起。

通過(guò)建立雙向房?jī)r(jià)調(diào)控機(jī)制，政府通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的科學(xué)預(yù)測(cè)和準(zhǔn)確預(yù)期，制定利率政策，提高銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)影響的可預(yù)測(cè)性，以便及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整，降低房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度，促進(jìn)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

注釋：

① 數(shù)據(jù)來(lái)源：各銀行財(cái)報(bào)、博瞻智庫(kù)。

② 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

③ 數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。

④ 華西證券研報(bào)