房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融發(fā)展研究

王江南

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出分化的情形，一、二線城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，讓人們望而卻步，三、四線城市則面臨去庫(kù)存的壓力。國(guó)家為防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，給人們工作生活帶來(lái)壓力，出臺(tái)了很多宏觀調(diào)控政策。但是，在中美貿(mào)易戰(zhàn)開(kāi)始后，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平受到了一定的限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展面臨很大的壓力，出現(xiàn)了資金不足的情況。在經(jīng)濟(jì)形式走弱，和國(guó)家政策的制約下，房地產(chǎn)企業(yè)多發(fā)展供應(yīng)鏈金融。本文主要論述了房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融的概述，目前存在的問(wèn)題，以及相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);供應(yīng)鏈金融;研究

企業(yè)發(fā)展的核心內(nèi)容就是供應(yīng)鏈金融服務(wù)，利用銀行對(duì)于企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈上的上游和下游企業(yè)，包含：物流、商流、資金流、信息流等進(jìn)行統(tǒng)一控制管理，以貿(mào)易交易為目的，把原本單一的中型或小型企業(yè)的所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化成整個(gè)供應(yīng)鏈的風(fēng)險(xiǎn)，以降低大型企業(yè)為中小型企業(yè)所承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈而言，核心企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈中所涉及的企業(yè)和個(gè)人包括：中介機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司、材料供應(yīng)商、顧客等等。供應(yīng)鏈中所包含的應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)，可以為中小企業(yè)提供新的融資渠道。目前，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融包含，房地產(chǎn)企業(yè)間接參與和以核心直接參與兩種金融模式。但是，由于房地產(chǎn)所涉及的主體和影響范圍較大，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也在增加。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融的發(fā)展情況，重點(diǎn)關(guān)注融資和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，為今后發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融模式的概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)存在特殊性，傳統(tǒng)的供應(yīng)鏈金融模式包含：存貨質(zhì)押融資、應(yīng)收賬款融資、預(yù)付款融資等模式。

（一）應(yīng)收賬款融資模式

應(yīng)收賬款融資模式是指在中小企業(yè)在面臨資金壓力時(shí)，為融資獲取資金，把應(yīng)收賬款抵押給金融機(jī)構(gòu)。就房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈而言，上游的設(shè)計(jì)公司和建筑公司都是中小企業(yè)，當(dāng)他們與房地產(chǎn)企業(yè)的交易過(guò)程中，很容易會(huì)出現(xiàn)賒銷的情況。作為債權(quán)人，中小企業(yè)要具備應(yīng)收賬款的能力，需要有房地產(chǎn)企業(yè)作為債務(wù)人。如果當(dāng)設(shè)計(jì)或建筑等中小企業(yè)在無(wú)法返還貸款時(shí)，由核心房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)還款給金融機(jī)構(gòu)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈保理融資模式

在對(duì)供應(yīng)鏈金融的最初研究發(fā)現(xiàn)，其可以結(jié)合資產(chǎn)證券化，以擴(kuò)寬企業(yè)的融資渠道。在目前房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融中，保理模式是最為普遍的，也是一種新型的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈保理融資模式，是將商業(yè)保理和應(yīng)收賬款模式結(jié)合在了一起，將房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上游企業(yè)的應(yīng)收賬款，交付給保理商來(lái)進(jìn)行融資。此時(shí)應(yīng)收賬款被保理商轉(zhuǎn)化成證券化產(chǎn)品，當(dāng)收款到期時(shí)，支付價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)，而產(chǎn)品投資者負(fù)責(zé)兌付收益和本金。例如，萬(wàn)科、恒大等我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)都發(fā)行了保理融資產(chǎn)品，這種融資模式采取的是高信譽(yù)度核心企業(yè)和其賒銷供應(yīng)商共同發(fā)展的模式。目前保理融資模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的工作模式，并逐漸發(fā)展成為去核心化。

（三）存貨質(zhì)押融資模式

存貨質(zhì)押融資模式的質(zhì)押物是中小企業(yè)的庫(kù)存，并以此方式來(lái)申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)的貸款，獲取融資。在很多中小企業(yè)的供應(yīng)鏈中，資金大部分集中在庫(kù)存上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本超過(guò)三分之一的部分都成為企業(yè)庫(kù)存，這對(duì)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。而在房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)鏈中，上游設(shè)備供應(yīng)和與材料供應(yīng)企業(yè)都會(huì)積壓很大的庫(kù)存，此時(shí)就需要利用存貨抵押融資模式來(lái)獲取自資金。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融可以幫助上下游的中小型企業(yè)解決資金問(wèn)題，并建立合理的產(chǎn)業(yè)生態(tài)園，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，結(jié)合上下游企業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展[1]。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融發(fā)展的現(xiàn)狀和問(wèn)題

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融發(fā)展的現(xiàn)狀

伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì)重要支柱之一，也得到了快速的發(fā)展。尤其是近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更是帶動(dòng)了很多行業(yè)，房屋的銷售價(jià)格和面積都在逐漸增加。在一定程度上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。但是，在我國(guó)的部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而暴露出了很多房地產(chǎn)投資問(wèn)題。雖然，從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)存在很多問(wèn)題，但在城鄉(xiāng)體系化的改革之下，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位仍然是無(wú)法動(dòng)搖的。國(guó)家也在積極的調(diào)整房地產(chǎn)政策，對(duì)不同金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)供應(yīng)情況，采取不同的手段進(jìn)行調(diào)控，完善土地供應(yīng)，修訂房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，把控市場(chǎng)發(fā)展方面和核心，改變?cè)幸?guī)律，讓房地產(chǎn)在市場(chǎng)中起到主導(dǎo)地位，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融發(fā)展的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)失衡的主要原因：其一市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)失衡，在房地產(chǎn)行業(yè)中，所占比重很大的是住宅房地產(chǎn)行業(yè)，而寫字樓等商業(yè)用地的份額很小，受到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的影響，商業(yè)用地的發(fā)展緩慢。其二城市分化嚴(yán)重失衡，一、二線城市的供給不足，城市量?jī)r(jià)增加，三、四線城市的壓力較大。其三需求結(jié)構(gòu)失衡。城市中流動(dòng)人口很大，住房問(wèn)題不能解決，導(dǎo)致城市住房得不到保障。

2、住房體系市場(chǎng)不完整。我國(guó)居民的住房制度有：房地產(chǎn)交易、住房保障、租賃市場(chǎng)三個(gè)部分組成。在社會(huì)中受到傳統(tǒng)觀念的影響，大眾常常認(rèn)為在家庭生活中，房屋是不可或缺的部分，需要擁有自己的房屋。在國(guó)外，國(guó)家非常重視政府保障住房和租房，但國(guó)內(nèi)在這方面的發(fā)展相對(duì)滯后，很難在普通居民住房需求中發(fā)揮出有利的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險(xiǎn)

（一）核心房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融融資模式之中，核心企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，輔助企業(yè)為上下游的供應(yīng)商。核心房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)中小供應(yīng)商的信用作為抵押，為他們提供低成本的融資。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都有著資金密集，杠桿高的特點(diǎn)，同時(shí)，受國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)水平的影響，很容易出現(xiàn)資金問(wèn)題。導(dǎo)致核心房地產(chǎn)企業(yè)面臨的信用違約風(fēng)險(xiǎn)較高，如果核心房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，就會(huì)無(wú)法為中小供應(yīng)商償還金融機(jī)構(gòu)的貸款[2]。

（二）交易結(jié)構(gòu)合理性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融中存在的另外一種風(fēng)險(xiǎn)就是交易結(jié)構(gòu)合理性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理融資產(chǎn)品與資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很多相似之處，但是仍有很多問(wèn)題存在，債務(wù)人間沒(méi)有明確的債務(wù)期限，權(quán)責(zé)界定不清晰，債務(wù)人信用等級(jí)低?；A(chǔ)資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款中可能存在爭(zhēng)議的應(yīng)收賬款，不明確應(yīng)收賬款的處置方案，發(fā)生糾紛爭(zhēng)議。如果在應(yīng)收賬款中存在爭(zhēng)議和糾紛，會(huì)導(dǎo)致保理融資產(chǎn)品發(fā)生違約的概率大大增加。

（三）基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融保理讓融資基礎(chǔ)資產(chǎn)，是核心地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上下游中小供應(yīng)商企業(yè)的應(yīng)收賬款。保理融資很容易出現(xiàn)虛假交易的情況，這就增加了偽造應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理融資模式主要發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款債務(wù)人身上，受經(jīng)濟(jì)周期不穩(wěn)定，基礎(chǔ)資產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重的影響，和區(qū)域政策限制，核心房地產(chǎn)企業(yè)與債務(wù)人之間存在趨同的情況。所以，基礎(chǔ)資產(chǎn)的分散程度直接決定了供應(yīng)鏈金融模式中風(fēng)險(xiǎn)的大小。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融的發(fā)展策略

（一）完善房地產(chǎn)土地制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制是利用市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)銷售、投資、開(kāi)發(fā)的，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是將市場(chǎng)機(jī)制和計(jì)劃調(diào)整結(jié)合在了一起，市場(chǎng)的變化，并不會(huì)引發(fā)計(jì)劃調(diào)整機(jī)機(jī)制的變化，且房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法提前預(yù)測(cè)到市場(chǎng)未來(lái)的變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制，政府需要以公眾的利益為基礎(chǔ)，來(lái)制定相關(guān)政策，保證公共利益最大化，以實(shí)現(xiàn)公共利益的最大化，用行政管理和政策調(diào)控來(lái)維護(hù)并實(shí)現(xiàn)公共利益。

（二）防范房地產(chǎn)金融下跌風(fēng)險(xiǎn)

與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融模式仍有一定的差距。但是，目前我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程正在逐漸加快，雖然短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)很難發(fā)生變化，但是從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，需要金融行業(yè)來(lái)作為支撐。在金融人才相對(duì)緊缺，工作經(jīng)驗(yàn)不足，體制不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈金融要進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和改進(jìn)。重視房地產(chǎn)金融過(guò)度創(chuàng)新可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，防止此類金融風(fēng)險(xiǎn)影響到國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)水平。

（三）重視房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)制和法律體系

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融市場(chǎng)要建立完整的法制體系和完善的監(jiān)管模式，并出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)以規(guī)范購(gòu)房公積金、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、個(gè)人信用、房地產(chǎn)抵押等領(lǐng)域。合理的保護(hù)好房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融參與者的權(quán)益，并加強(qiáng)擔(dān)保法、商業(yè)銀行發(fā)、信托法的完善，做到每一個(gè)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)都能順利就進(jìn)行。監(jiān)督并管理金融創(chuàng)新出現(xiàn)的新渠道和工具，防患于未然，設(shè)立法律法規(guī)，盡量減少房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融法制風(fēng)險(xiǎn)[3]。

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)重要的位置，并對(duì)國(guó)家整體GDP發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)。但是，在繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍然有風(fēng)險(xiǎn)存在，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)與金融行業(yè)的結(jié)合，共同發(fā)展。但在相互促進(jìn)時(shí)，也可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，如果發(fā)生泡沫破裂，就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍有潛在的風(fēng)險(xiǎn)存在，在保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的前提下，做好供應(yīng)鏈金融發(fā)展工作，采取相應(yīng)的防范措施，提高預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊德祥.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理ABS及其違約保險(xiǎn)設(shè)計(jì)[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（01）：22-26.

[2] 李金華，黃光于.供應(yīng)鏈社會(huì)責(zé)任治理機(jī)制、企業(yè)社會(huì)責(zé)任與合作伙伴關(guān)系[J]管理評(píng)論，2019（10）：242-254.

[3] 許湘津，李仲春.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程協(xié)同管理研究[J]. 中國(guó)物流與采購(gòu)，2018（24）：117.

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