房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足和應(yīng)對(duì)措施

李寧

摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的異常火爆給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展注入了源源不斷的驅(qū)動(dòng)力，購(gòu)房者與供房者之間的供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的決定性作用也逐步突顯出來(lái)，在這一宏觀背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理也暴露出諸多亟待解決的問(wèn)題。因此，本文將圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足以及有效應(yīng)對(duì)措施予以闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理;存在的不足;應(yīng)對(duì)措施

改革開(kāi)放四十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)連續(xù)創(chuàng)造銷售新高，僅2018年，全國(guó)商品銷售面積達(dá)到17.17億平方米，銷售總額突破15萬(wàn)億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均達(dá)到歷年新高。從這些數(shù)據(jù)當(dāng)中可以看出，購(gòu)房者對(duì)商品房的需求量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供房者的供應(yīng)量，但是，在這些數(shù)據(jù)的背后，也潛伏著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，炒房客的惡意炒作、市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)、地方價(jià)格保護(hù)主義等一系列問(wèn)題逐步浮出水面，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展蒙上一層厚重的陰影。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足

1.1 求大于供導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的逐年加快，城市人口數(shù)量激增，對(duì)住房的需求量與日俱增，在這一背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了黃金發(fā)展期，加之部分投資者瞄準(zhǔn)了這一商機(jī)，紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致城市可開(kāi)發(fā)利用的地塊逐年減少。另外，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取更加豐厚的投資回報(bào)，不斷轉(zhuǎn)換營(yíng)銷思路，大批量推出景觀房、學(xué)區(qū)房、學(xué)位房，使得房屋價(jià)格一夜之間水漲船高。以國(guó)內(nèi)二線城市為例，房屋價(jià)格已經(jīng)從20年前的千元時(shí)代逐步過(guò)渡到萬(wàn)元時(shí)代，而且這種趨勢(shì)也愈演愈烈。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)價(jià)格的高低往往取決于土地價(jià)格的高低，而受到地域性差異的影響，全國(guó)各地的土地售賣價(jià)格也存在較大差異。比如一線城市的地塊價(jià)格高于沿海城市，沿海城市的地塊價(jià)格高于普通二級(jí)城市，普通二級(jí)城市價(jià)格高于一般的地級(jí)市價(jià)格，因此，各地方的房屋價(jià)格也呈現(xiàn)出隨行就市的特點(diǎn)，與地塊價(jià)格成正比關(guān)系，地塊價(jià)格高，房屋價(jià)格也不斷攀升。于是，許多城市也盲目效仿其它城市的土地規(guī)劃原則，通過(guò)哄抬地價(jià)來(lái)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。然后這種盲目跟風(fēng)的作法一方面造成房?jī)r(jià)無(wú)上限漲浮，另一方面，購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受壓力也不斷增大，在這種情況下，就抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)與消費(fèi)，反而會(huì)產(chǎn)生事倍功半的不良后果[1]。

1.3 政策性干預(yù)導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大

由于土地資源的隸屬權(quán)歸屬于國(guó)家，各級(jí)地方政府在行使土地資源支配權(quán)利時(shí)，常常融入一些個(gè)人情感因素，優(yōu)先將土地資源出售給有實(shí)力、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)開(kāi)發(fā)商獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)益后，層層加價(jià)，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)。另外，由于地方政府在制訂干預(yù)政策時(shí)，一些利欲熏心的不法分子采取暗箱操作的方法，順手牽羊，獲得了土地開(kāi)發(fā)權(quán)，這就使國(guó)家蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

1.4 金融監(jiān)管機(jī)制不健全

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程對(duì)資金的需求量較大，對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑施加了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，在這種形勢(shì)下，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇向金融機(jī)構(gòu)貸款融資的方式，來(lái)解決當(dāng)下的資金困擾問(wèn)題。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身并沒(méi)有資金償還能力，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以后，往往利用售賣房屋的方法來(lái)償還部分貸款，如果房屋售賣青黃不接，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)逾期的情況，這種“以貸養(yǎng)貸”的局面一旦形成，將轉(zhuǎn)變成為惡性循環(huán)，給商業(yè)銀行帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效應(yīng)對(duì)措施

2.1 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資信貸管理

就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)融資形勢(shì)看，商業(yè)銀行以及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用貸款準(zhǔn)入門檻，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資過(guò)程中，首先對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、履約能力、信用記錄以及經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格審查，通過(guò)制訂科學(xué)有效的金融風(fēng)險(xiǎn)管控措施，來(lái)遏制開(kāi)發(fā)商的不良貸款行為，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資信貸管理，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠良性發(fā)展。與此同時(shí)，為了避免炒房現(xiàn)象的發(fā)生，各級(jí)地方政府以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主管部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)的嚴(yán)打政策與機(jī)制，對(duì)炒房客的炒房行為堅(jiān)持“零容忍”態(tài)度，絕不姑息，絕不手軟，以促使房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供求平衡，讓更多的老百姓買得起房，住得起房。

2.2 制訂行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策

為了保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，國(guó)家以及房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)適時(shí)出臺(tái)一些稅收減免或者優(yōu)惠政策，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的上繳稅率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可以根據(jù)稅收籌劃的方法，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化愿景創(chuàng)造先決條件。另外，各級(jí)地方政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息，以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，合理制訂房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)精準(zhǔn)施策，高效運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以保證和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)秩序[2]。

2.3 創(chuàng)新管理機(jī)制，拓寬融資渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂競(jìng)爭(zhēng)格局源于地方政府出臺(tái)的干預(yù)政策與市場(chǎng)管理機(jī)制，基于此，各級(jí)地方政府在原有管理機(jī)制的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，制訂和出臺(tái)一系列適時(shí)可行的創(chuàng)新管理機(jī)制，從公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫為出發(fā)點(diǎn)，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，確保國(guó)有資源能夠得到高效利用，使土地資源能夠真正造福于民，服務(wù)于民。

另外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資難、貸款難的困境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念，摒棄“不撞南墻不回頭”的融資信條，除了依附于商業(yè)銀行的信用貸款外，可以通過(guò)發(fā)行地產(chǎn)股票、債券或者內(nèi)部眾籌等方式，獲取更多的資金支持，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。同時(shí)，為了保障商業(yè)銀行的自身得益，各級(jí)地方政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，督促商業(yè)銀行做好充分的事先審核工作，做到不符合貸款要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予放款，受信度低，償還能力差的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予放款，用戶滿意率低的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予放款，只有始終堅(jiān)持“三不放款”原則，才能使國(guó)家與商業(yè)銀行免受經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)束語(yǔ)：

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的地域性差異較大，因此，為了解決經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的不足與問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展走向與動(dòng)態(tài)信息，制訂適用性強(qiáng)、可行性高的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)始終秉持與時(shí)俱進(jìn)的態(tài)度，積極借鑒成功的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新管理意識(shí)與思路，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐惠民.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及解決措施研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2020（22）：35.

[2]宋雨欣.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足與應(yīng)對(duì)策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（19）：386.

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