淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

符德友

摘要：近年來，隨著國家改革的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量與規(guī)?？涨褒嫶?，逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。面對競爭激烈的市場環(huán)境，企業(yè)要想立于不敗之地，內(nèi)部控制顯得相當(dāng)重要。隨著國家對內(nèi)部控制管理力度的加大，內(nèi)控管理取得了一定的成效。但由于市場環(huán)境的不斷變化，各類案件的不斷發(fā)生，企業(yè)對內(nèi)控管理也提出了更高的要求。本文通過闡述內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)的重要作用，分析了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及其成原因，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;治理結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制內(nèi)涵及意義

企業(yè)的內(nèi)部控制是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，保護(hù)資產(chǎn)的安全，保證會計(jì)信息資料的真實(shí)完整，提高經(jīng)營效率和效果，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略而在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施的各種制約和調(diào)節(jié)的組織、計(jì)劃、程序和方法。

第一，完善有效的內(nèi)部控制制度可以對企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)督和控制，滲透于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面，確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);

第二，完善有效的內(nèi)部控制制度可以規(guī)范各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的操作流程，確保會計(jì)信息資料的真實(shí)可靠，如實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營狀況，及時發(fā)現(xiàn)和糾正各種錯弊，有效控制企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險;

第三，完善有效的內(nèi)部控制制度可以考核評價部門及員工的工作業(yè)績和效率，有利于公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

1.企業(yè)的內(nèi)部控制制度不健全

企業(yè)的內(nèi)部控制制度在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控系統(tǒng)中有著舉足輕重的作用。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都開始重視內(nèi)部控制制度的建設(shè)，但多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制制度還不夠完善，甚至有企業(yè)根本沒有內(nèi)部控制制度，造成管理混亂、會計(jì)信息失真、營私舞弊行為不斷，給企業(yè)帶來了風(fēng)險，造成了經(jīng)濟(jì)損失。比如開發(fā)項(xiàng)目未進(jìn)行全面的可行性研究，對項(xiàng)目開發(fā)周期、建設(shè)進(jìn)度、資金來源、產(chǎn)品定價、銷售去化周期、預(yù)期收益、不可預(yù)見的風(fēng)險如何應(yīng)對等沒有一個詳細(xì)的計(jì)劃和控制標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致出現(xiàn)問題時不能從容應(yīng)對，特別是市場環(huán)境變化時顯得束手無策，給企業(yè)帶來了極大的風(fēng)險。

2.缺乏對制度的實(shí)際執(zhí)行和執(zhí)行效果監(jiān)管

很多房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相對全面的內(nèi)控制度，但總是不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，制度形同虛設(shè)。光有一個管理形式，實(shí)際執(zhí)行力度卻很差。許多問題的產(chǎn)生不是因?yàn)闆]有制度或制度本身有問題，而恰恰是由于執(zhí)行中出現(xiàn)了偏差。而且房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也沒有監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，對制度的執(zhí)行監(jiān)管也不到位。

3.缺乏內(nèi)部控制的評價和審計(jì)機(jī)制

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都將內(nèi)部控制的重點(diǎn)放在如何設(shè)計(jì)內(nèi)部控制的制度和執(zhí)行上，而對內(nèi)部控制的自我評價和審計(jì)卻沒有引起足夠的重視。企業(yè)雖然建立了相對完善的內(nèi)部控制制度，但其設(shè)計(jì)是否有效、運(yùn)行是否有效沒有定期進(jìn)行評價，可能會導(dǎo)致內(nèi)部控制系統(tǒng)失效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的原因

1.領(lǐng)導(dǎo)重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的建設(shè)與公司領(lǐng)導(dǎo)層的思想認(rèn)識和重視程度有直接關(guān)系。領(lǐng)導(dǎo)是否能意識到內(nèi)部控制對公司的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)所帶來的作用，是否意識到財務(wù)管理的重要性，是否真的愿意以身作則、模范帶頭執(zhí)行內(nèi)部控制制度。有很多民營房地產(chǎn)企業(yè)的老板本身文化水平有限，他們關(guān)心的是工程建設(shè)進(jìn)度、銷售了多少房子和回籠了多少資金，而忽視了內(nèi)部控制管理，對內(nèi)部控制制度的建設(shè)不夠重視。

2.企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)不完善

大型房地產(chǎn)企業(yè)基本上建立了比較完善的治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)。但對于中小型房企，由于其股東人數(shù)少及企業(yè)規(guī)模較小，只是在公司章程中設(shè)定了股東大會、董事會、監(jiān)事會，在公司實(shí)際經(jīng)營過程中幾乎沒有設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，仍然是“一股獨(dú)大”、“一言堂”，一人獨(dú)攬大權(quán)，獨(dú)斷專行，更沒有監(jiān)事會的監(jiān)督權(quán)，可能會導(dǎo)致公司決策缺少科學(xué)性，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失敗。另外，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，人員少，公司的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置也不健全。有時一個部門會兼多個部門的職責(zé)，一個人也會身兼數(shù)職，如工程造價、合同管理、成本控制核算由同一個人兼職，這樣也容易造成營私舞弊、內(nèi)控執(zhí)行不到位，內(nèi)部監(jiān)管不到位。

3.員工綜合素質(zhì)參差不齊，管理水平不高

目前，大型房地產(chǎn)企業(yè)很重視引進(jìn)有職業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才，來應(yīng)對復(fù)雜的市場競爭。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于種種原因留不住專業(yè)人才，導(dǎo)致企業(yè)人員綜合素質(zhì)參差不齊，對企業(yè)各項(xiàng)管理制度的執(zhí)行力差別較大，影響了企業(yè)的管理水平。現(xiàn)代企業(yè)的競爭就是人才的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對企業(yè)員工綜合素質(zhì)的要求也越來越高，專業(yè)度也越來越強(qiáng)，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的人員現(xiàn)狀也很難滿足其發(fā)展的要求。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

1.強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層內(nèi)控意識，完善治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)

內(nèi)部控制需要公司全員參與，由上而下全員性控制。尤其是領(lǐng)導(dǎo)層要高度重視，帶頭垂范，身體力行。建議領(lǐng)導(dǎo)層加強(qiáng)學(xué)習(xí)，多參加培訓(xùn)和行業(yè)交流會，學(xué)習(xí)同行業(yè)中先進(jìn)的內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化內(nèi)控意識，從戰(zhàn)略高度去完善治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)。在治理結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和公司章程，規(guī)范股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層在決策、執(zhí)行和監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，建立責(zé)權(quán)統(tǒng)一、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、有效制衡的法人治理結(jié)構(gòu)。對于規(guī)模較小的或自然人獨(dú)資的房地產(chǎn)企業(yè)，盡管可以不設(shè)股東會、董事會、監(jiān)事會，但監(jiān)事一定要設(shè)置，能夠?qū)镜呢攧?wù)和高管人員的行為進(jìn)行監(jiān)督。在組織架構(gòu)方面，應(yīng)遵循機(jī)構(gòu)設(shè)置的合理性和運(yùn)行的高效性等原則，避免機(jī)構(gòu)重疊、職能交叉、缺失或權(quán)責(zé)過于集中。同時明確每個部門的職責(zé)權(quán)限，將權(quán)利和責(zé)任落實(shí)到各個責(zé)任單位，明確每個崗位的職責(zé)和要求，并擬定崗位說明書，將不相容職務(wù)相分離。

2.建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度

企業(yè)的內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，完善的內(nèi)部控制制度是企業(yè)健康發(fā)展的基石.建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，既符合國家法律法規(guī)政策，又能體現(xiàn)管理者的管理意圖。建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度，必須要建立一套完善的管理體系，如明確的治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)，準(zhǔn)確的部門職能和人員職責(zé)，精細(xì)的業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格的考核體系，形成相互間的牽制，使業(yè)務(wù)流程化，便于對各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，同時要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督。在制定內(nèi)部控制制度時，應(yīng)首先找出具體業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的主要風(fēng)險點(diǎn)，再根據(jù)各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)實(shí)施控制，制定具體操作流程和審批流程，將風(fēng)險控制在可承受范圍內(nèi)。比如一個單位的章印管理是相當(dāng)重要的，若章印管控不嚴(yán)容易引起經(jīng)濟(jì)和法律糾紛，使公司遭受重大損失，這樣的教訓(xùn)經(jīng)常發(fā)生?，F(xiàn)實(shí)中有些大型房地產(chǎn)公司是這樣管理印章的，當(dāng)某部門需要用印時，先由具體經(jīng)辦人發(fā)起用印章申請，再經(jīng)部門負(fù)責(zé)人、各分管領(lǐng)導(dǎo)層層簽字審批，最后到蓋章時，先由印章管理小組檢查審批手續(xù)，再對欲蓋章的材料進(jìn)行詳細(xì)的核對，若是對復(fù)印件蓋章，必須和原件完全吻合才會蓋章，有時一式四份的工程合同光復(fù)核蓋章就要一周左右。對于很多小型民營房地產(chǎn)企業(yè)是不可能做到這樣的，盡管有時辦事效率低了，但風(fēng)險被管控了。同時要設(shè)立專門的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如內(nèi)部審計(jì)部門，來加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，保證內(nèi)控制度真正得到貫徹執(zhí)行。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，首先必須要保證內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，不受其他部門和個人的干擾和控制，只有這樣才能真正發(fā)揮其監(jiān)督的職能;其次，內(nèi)部監(jiān)督要進(jìn)行全過程監(jiān)督，做到事前有計(jì)劃，事中有監(jiān)控，事后有總結(jié)，避免事后再檢查總結(jié)的“馬后炮”行為，預(yù)防各種經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

3.建立內(nèi)部控制的評價和審計(jì)機(jī)制

企業(yè)內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)和運(yùn)行是否有效，還要定期進(jìn)行評價，出具評價報告和審計(jì)報告，便于以后更好地實(shí)施內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。對內(nèi)部控制的評價必須挑選具備很強(qiáng)的專業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)的并具有獨(dú)立性的人組成評價工作組?？梢跃C合運(yùn)用各種評價方法，通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度和流程，如組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)分工、崗位說明書、信息傳遞溝通方式、審批流程等相關(guān)資料，并向相關(guān)部門和人員了解企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)及財務(wù)資料，對企業(yè)主要業(yè)務(wù)的關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行測試分析，掌握這類控制點(diǎn)存在的漏洞和不足之處，并及時與被評價單位進(jìn)行溝通。內(nèi)部控制評價小組對認(rèn)定為內(nèi)部控制的缺陷，應(yīng)提i出整改建議，要求責(zé)任單位及時整改，并跟蹤其整改落實(shí)情況，已造成損失或負(fù)面影響的，企業(yè)應(yīng)追究相關(guān)入員的責(zé)任。同時還要委托會計(jì)師事務(wù)所對企業(yè)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行的有效性進(jìn)行審計(jì)，并出具審計(jì)報告，提出審計(jì)意見，對外披露。通過對企業(yè)內(nèi)部控制的評價和審計(jì)，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制制度中的缺陷，并提出整改措施和有建設(shè)性的意見和建議，使企業(yè)能夠健康有序地發(fā)展。

4.加強(qiáng)員工的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和管理水平

首先，在人員引進(jìn)環(huán)節(jié)就要重點(diǎn)關(guān)注招聘對象的價值取向和責(zé)任意識，盡可能的引進(jìn)那些德才兼?zhèn)涞娜藛T。既要有豐富的專業(yè)技能，還要有優(yōu)良的人格品質(zhì)。其次，應(yīng)當(dāng)建立招聘人員的試用期和崗前培訓(xùn)制度，對試用人員進(jìn)行專業(yè)技能和行為品質(zhì)的嚴(yán)格考察，試用期滿考核合格后方可正式錄用上崗。避免盲目引進(jìn)而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。最后，在日常工作中要鼓勵員工加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，提高員工的專業(yè)能力，定期組織員工進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)知識、管理及風(fēng)險控制培訓(xùn)，提高員工的內(nèi)部控制意識。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制既是現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中立于不敗之地，唯有苦練內(nèi)功，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)。只有這樣，才能保證企業(yè)合規(guī)經(jīng)營、維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全、提高信息報告質(zhì)量、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)經(jīng)益、實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

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