房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的探討與思考

鄧婕

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的投資較大，一般行業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目時(shí)需要融資，融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的一個(gè)重要問題，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能滿足于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)需求，文章從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀著手，對(duì)房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行分析與探討，并提出相應(yīng)的融資新措施，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資方式;融資途徑

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益顯著增長(zhǎng)，各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也隨之激烈。企業(yè)的資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的重要條件，大多數(shù)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且揽咳谫Y保持的，基于此，融資成為了企業(yè)間所共同面臨的課題。隨著融資企業(yè)的增多，融資越來越難，拓寬融資渠道，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展是每個(gè)企業(yè)管理者的責(zé)任，管理者要順應(yīng)時(shí)代的變化，適當(dāng)轉(zhuǎn)換思維方式，開展多元化融資方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題現(xiàn)狀分析

（一）企業(yè)融資渠道單一

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資制度存在欠缺，融資方式較為死板，多為債券、股權(quán)等方式。傳統(tǒng)的融資方式利息較高，資金使用期限較長(zhǎng)，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，而且一旦發(fā)行債券，出現(xiàn)融資密集化現(xiàn)象，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致還款集中現(xiàn)象，企業(yè)又需籌備資金進(jìn)行補(bǔ)充，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力可想而知。但不采取此類的融資方式，企業(yè)就無法進(jìn)行項(xiàng)目的開展，甚至影響企業(yè)的運(yùn)行。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

在進(jìn)行企業(yè)案例分析之后不難發(fā)現(xiàn)，某些房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，風(fēng)險(xiǎn)性主要體現(xiàn)在資金結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例上。房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)象是基本現(xiàn)象，是每個(gè)企業(yè)都存在的，但一些企業(yè)的負(fù)債率也在陡然上升，數(shù)值高達(dá)企業(yè)資金占比的70%。高額的負(fù)債率使企業(yè)在面臨金融危機(jī)時(shí)不堪一擊，資金鏈極易瓦解，嚴(yán)重情況下會(huì)危及融資企業(yè)的發(fā)展。資本結(jié)構(gòu)的不合理，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

（三）企業(yè)規(guī)模使融資受限

融資條件取決于企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。像一些小型企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模就存在一定的弊端，投資方在進(jìn)行投資時(shí)大型企業(yè)肯定是投資的首選，因此小型企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)處于不利地位，難以獲得投資方的青睞，限制了企業(yè)的發(fā)展。從融資規(guī)模來講，大型企業(yè)融資規(guī)模的增大，無形當(dāng)中對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的壓力，資金鏈一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)與損失，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營(yíng)管理不完善的情況下，資金出現(xiàn)問題，企業(yè)會(huì)面臨滅頂之災(zāi)。

（四）資金的管理與投資不合理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，爛尾樓事件層出不窮，交房時(shí)間延后情況多有發(fā)生。此類情況的發(fā)生大多是因?yàn)槿谫Y資金沒有得到合理、恰當(dāng)?shù)氖褂茫娝苤康禺a(chǎn)的資金投入是巨大的，房地產(chǎn)公司在不進(jìn)行融資的情況下很難推進(jìn)項(xiàng)目，融資后，企業(yè)才能夠形成合理地資金結(jié)構(gòu)，在資金的使用過程中企業(yè)要提前做出預(yù)算，以免出現(xiàn)工程后期資金鏈斷裂的情況，資金鏈一旦斷裂，會(huì)給企業(yè)帶來無數(shù)的負(fù)面評(píng)論，造成不可估量的損失。在多家房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)重影響。

二、常見的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

（一）銀行貸款

對(duì)于任何行業(yè)來講，銀行貸款是最簡(jiǎn)單的融資方式。我國(guó)銀行所辦理的貸款中一般分為抵押貸款與商業(yè)貸款。在前期開發(fā)階段，土地及在建工程抵押開發(fā)貸款是一種常用的融資方式，預(yù)售開始后商業(yè)按揭貸款可緩解資金壓力，相比于其他的融資方式，銀行貸款在利息等方面的優(yōu)勢(shì)較大，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，銀行貸款是最符合融資目的的融資方式，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)普遍的融資手段。隨著我國(guó)對(duì)宏觀調(diào)控的加大，銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不再友好，銀行貸款困難重重。找尋、摸索其他的融資方式，是房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫的工作之一。

（二）上市融資

上市融資在大型的房地產(chǎn)企業(yè)融資中較為常見，他們通過上市發(fā)行股票的方式吸引社會(huì)資金。上市融資能夠讓企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)獲得大量的資金流，但股票市場(chǎng)的監(jiān)管也日漸嚴(yán)格，房地產(chǎn)上市的條件也更加苛刻。同時(shí)上市融資只針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)是不具備實(shí)力的，企業(yè)在上市之前會(huì)有大量的資金投入，以完善企業(yè)的各項(xiàng)上市指標(biāo)。此外、股票市場(chǎng)也存在極大的不確定性，對(duì)于自身存在風(fēng)險(xiǎn)的融資方式來講，房地產(chǎn)企業(yè)一般不會(huì)選擇此種融資方式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題對(duì)策思考

（一）拓寬融資方式

資金是支撐企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)不竭的發(fā)展就必須對(duì)融資方式作出改革，從融資方式、融資渠道等方面入手。

1.長(zhǎng)期融資

融資租賃、債權(quán)融資都屬于長(zhǎng)期融資方式，長(zhǎng)期融資是籌集企業(yè)長(zhǎng)期使用的資金。對(duì)于大型企業(yè)來講，一段時(shí)間內(nèi)，可能多個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)啟動(dòng)，無形間加大了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，在企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題時(shí)，由于企業(yè)開展的項(xiàng)目眾多且時(shí)間上跨度較大，企業(yè)常用長(zhǎng)期融資的方式進(jìn)行資金鏈的補(bǔ)充。對(duì)于小型企業(yè)來講，長(zhǎng)期融資的經(jīng)濟(jì)壓力過大，突發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給小型企業(yè)帶來打擊。因此企業(yè)在進(jìn)行長(zhǎng)期融資之前，必須就企業(yè)發(fā)展情況作出評(píng)估，以科學(xué)分析企業(yè)是否適合長(zhǎng)期融資。

2.短期融資

短期融資手段能夠幫助企業(yè)更快的擺脫困境，但是對(duì)于后期的還款來講，也是具有相當(dāng)大的壓力，短期融資具有速度快、彈性大、成本低、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，對(duì)于短期融資，各企業(yè)要合理、科學(xué)的進(jìn)行規(guī)劃，確保風(fēng)險(xiǎn)的低發(fā)生率。短期融資所獲得的資金使用時(shí)間較短，管理者要對(duì)企業(yè)的資金需求進(jìn)行預(yù)算，在每一項(xiàng)財(cái)政支出上都要精打細(xì)算，確保將錢花在刀刃上，在產(chǎn)生資金缺口時(shí)，管理者應(yīng)當(dāng)立即做出其他融資策劃。

（二）選擇符合實(shí)際的融資方式

融資方式是多種多樣的，融資方式多樣也就意味著可供企業(yè)選擇的融資機(jī)會(huì)越多?，F(xiàn)行的融資方式較多，股權(quán)融資、債券融資、信托基金融資、資產(chǎn)債券化等都是常見的融資方式，所以在企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，要根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)情況選擇適合企業(yè)的融資方式，不盲目追求資金的最大化。

股權(quán)融資是指該企業(yè)的股東愿意售出部分的企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式吸引新股東的加入，股權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)能夠長(zhǎng)期使用且不必歸還，是一種長(zhǎng)期的融資方式。在企業(yè)股權(quán)變動(dòng)較大時(shí)，會(huì)對(duì)企業(yè)的控制權(quán)產(chǎn)生影響。

債權(quán)融資屬于短期融資的一種，具有一定的時(shí)效性，到期需要連本帶息歸還，債權(quán)融資能夠解決企業(yè)短時(shí)間內(nèi)的資金問題，相對(duì)于股權(quán)融資來講，債權(quán)融資不影響企業(yè)的控制權(quán)、融資成本相對(duì)較低，能夠獲得財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。

信托基金融資是近幾年興起的一種融資方式，它集中多位社會(huì)投資者的不等額資金，由信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)打理。對(duì)于企業(yè)來講，此種方式拓寬了企業(yè)的融資渠道，但信托基金的投資一般定位于發(fā)展中的中型規(guī)模大小的企業(yè)，信托基金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，小型企業(yè)不具備高額的盈利手段。

融資租賃是集融資與物體于一體的新型融資結(jié)構(gòu)，融資租賃類似于房屋出租，雙方在達(dá)成一致條件后，進(jìn)行相關(guān)合同的簽署，合同期滿租賃物能夠回收。此種融資方式對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況等要求不高，適用于中小型企業(yè)融資。

資產(chǎn)證券化是將基礎(chǔ)資產(chǎn)未來時(shí)期所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為條件，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)的過程。這種融資方式成本較低、資產(chǎn)的流動(dòng)性較強(qiáng)且風(fēng)險(xiǎn)程度低，對(duì)于企業(yè)來講是有效的融資手段。

綜合以上融資方式，企業(yè)在進(jìn)行融資行為時(shí)，要從實(shí)際情況出發(fā)，不可盲目的進(jìn)行融資。多樣化的融資方式在給企業(yè)帶來希望的同時(shí)，也能夠制約企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)要根據(jù)各種融資方式的特點(diǎn)取長(zhǎng)補(bǔ)短，構(gòu)建合理化的融資結(jié)構(gòu)，并同時(shí)注意各種融資方式的長(zhǎng)處，使其發(fā)揮最大的效用，使公司盡最大可能的利益最大化和股東權(quán)益最大化。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額利潤(rùn)的同時(shí)面臨著資金鏈的困擾，企業(yè)想要完善的資金鏈就必須進(jìn)行融資。在當(dāng)今形勢(shì)多變的情況下，只有突破傳統(tǒng)的融資方式，不斷的對(duì)融資模式進(jìn)行探索、改革企業(yè)才能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中有生存之地。想要達(dá)到這一目的，就必須在增強(qiáng)自身的市場(chǎng)開發(fā)能力的同時(shí)創(chuàng)造性地開發(fā)新的投融資渠道，通過科學(xué)的投融資優(yōu)化企業(yè)的資金鏈，進(jìn)而在新的房地產(chǎn)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下取得更好的發(fā)展。

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