中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢及政策分析

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[摘 要]隨著國家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實施，“一帶一路”沿線及周邊國家經(jīng)濟的發(fā)展帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海外房地產(chǎn)逐步成為中資企業(yè)重要的投資標(biāo)的。但由于海外房地產(chǎn)投資受國家及投資目的地國政策影響較大，投資決策和實施取決于國家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業(yè)在過去6年海外房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢，分析了國家關(guān)于海外房地產(chǎn)投資政策的演變對海外房地產(chǎn)投資的影響，對未來幾年中國資本海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢進行預(yù)測。

[關(guān)鍵詞]海外房地產(chǎn)投資;發(fā)展趨勢;政策分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.073

1 房地產(chǎn)投資的特點

房地產(chǎn)投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報高且波動小、異質(zhì)性、與傳統(tǒng)投資資產(chǎn)之間的相關(guān)性低、對整個投資組合可以起到良好風(fēng)險分散化作用的優(yōu)點。另外，房地產(chǎn)投資也具備一些缺點，如流動性差、不可拆分性、投資金額大、市場信息透明度低、市場交易數(shù)據(jù)少、交易及盡調(diào)成本高，要求投資者對資產(chǎn)本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產(chǎn)投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風(fēng)險，增加投資組合收益。

2 中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢

2.1 2013—2014年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資掀起熱潮

中資企業(yè)的海外房地產(chǎn)投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產(chǎn)市場為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業(yè)投資倫敦房地產(chǎn)總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達集團率先在倫敦投資7億英鎊建設(shè)九榆樹高端酒店項目。同年7月，中國平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標(biāo)性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國人壽、中國建設(shè)銀行、中國投資有限責(zé)任公司、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中國民生銀行和海南航空均在倫敦核心區(qū)購置土地或成熟物業(yè)。英國在2014年吸引了49億美元的中國投資，領(lǐng)銜全球地產(chǎn)投資排行榜。

2.2 2017年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資總額395億美元，創(chuàng)下歷史最高

雖然中國政府從2016年年末開始加大對資本外流的監(jiān)控力度，2017年中國投資者海外房地產(chǎn)投資總額達395億美元，創(chuàng)下歷史最高，增長基于已完成投資審批存量項目。2017年，中國投資者對美國房地產(chǎn)的投資額下降64%，歐洲房地產(chǎn)投資暴漲336%，亞洲房地產(chǎn)投資上漲34%，主要集中于中國香港、泰國、柬埔寨、日本和新加坡。

2.3 2018年中國海外房地產(chǎn)投資總額同比下降63%，2019年海外房地產(chǎn)投資將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)

受國家政策的影響，2018年中國海外房地產(chǎn)投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業(yè)首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業(yè)在美國收購近23億美元的物業(yè)資產(chǎn)，同期資產(chǎn)處置為31億美元，這是中資企業(yè)首次在美地產(chǎn)投資資本呈現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。2019年，投資者普遍對海外房地產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。戴德梁行預(yù)測，2019年中國海外房地產(chǎn)投資額仍將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)，投資活動是相對平靜的一年。

3 國家關(guān)于海外房地產(chǎn)投資政策的演變分析

3.1 《關(guān)于進一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》

2017年8月18日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行和外交部《關(guān)于進一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》，明確限制境內(nèi)企業(yè)開展房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。

發(fā)展改革委稱，近年來房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域境外投資出現(xiàn)了非理性傾向，部分企業(yè)頻頻出手、大額收購，引起了市場和輿論的廣泛關(guān)注。上述投資納入限制類，相關(guān)主管部門實行核準(zhǔn)管理，強化政府的政策引導(dǎo)，提示企業(yè)審慎參與。該《指導(dǎo)意見》的出臺，對海外房地產(chǎn)投資起到了限制作用，中央企業(yè)和國有企業(yè)根據(jù)該《指導(dǎo)意見》調(diào)整了公司的海外房地產(chǎn)投資的策略。

3.2 《企業(yè)境外投資管理辦法》

2017年12月26日，國家發(fā)展改革委頒布《企業(yè)境外投資管理辦法》，發(fā)布了境外投資的敏感行業(yè)大類，包括武器裝備的研制生產(chǎn)維修、跨境水資源開發(fā)利用、新聞傳媒和根據(jù)國家法律法規(guī)和有關(guān)調(diào)控政策需要限制企業(yè)境外投資的行業(yè)。敏感行業(yè)目錄暫未發(fā)布，海外房地產(chǎn)投資沒有明確提及是否在敏感行業(yè)中。

3.3 《對外投資備案（核準(zhǔn)）報告暫行辦法》

2018年1月18日 ，商務(wù)部下發(fā) 《對外投資備案（核準(zhǔn)）報告暫行辦法》，辦法中明確了對中方投資額等值3億美元（含3億美元）以上的對外投資及對敏感行業(yè)的對外投資，相關(guān)投資主管部門進行重點督查，并定期進行對投資備案（核準(zhǔn)）報告的真實性、完整性、及時性的事中、事后監(jiān)管工作。

3.4 《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布境外投資敏感行業(yè)目錄（2018年版）的通知》

2018年1月31日，發(fā)展改革委印發(fā) 《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布境外投資敏感行業(yè)目錄（2018年版）的通知》，房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部被列入敏感目錄和限制企業(yè)投資的行業(yè)。

3.5 《除涉及敏感國家和地區(qū)、敏感行業(yè)的企業(yè)境外投資項目外，中央管理企業(yè)境外投資項目和地方企業(yè)投資3億美元及以上境外投資項目備案核準(zhǔn)辦事指南》

國家發(fā)展改革委于2018年4月25日發(fā)布了《除涉及敏感國家和地區(qū)、敏感行業(yè)的企業(yè)境外投資項目外，中央管理企業(yè)境外投資項目和地方企業(yè)投資3億美元及以上境外投資項目備案核準(zhǔn)辦事指南》，列明了61項常見問題，并給出了具體的解答。其中明確了海外房地產(chǎn)投資項目是需要相關(guān)主管部門進行核準(zhǔn)，《指南》中所指的海外房地產(chǎn)投資是指需要從境內(nèi)投入資產(chǎn)、權(quán)益或提供融資、擔(dān)保等，在境外新建或者并購住宅、商業(yè)地產(chǎn)項目以及并購用于建設(shè)住宅或商業(yè)地產(chǎn)的土地等。對既不涉及境內(nèi)投入資產(chǎn)、權(quán)益，也不涉及境內(nèi)提供融資、擔(dān)保等，全部從境外募集資金的房地產(chǎn)項目，不在上述規(guī)定之內(nèi)。境內(nèi)企業(yè)通過其控制的境外企業(yè)再開展境外投資，若境內(nèi)企業(yè)不投入資產(chǎn)、權(quán)益或提供融、擔(dān)保，且中方投資額在3億美元以上，則需要提交大額非敏感類項目情況報告表;對于3億美元以下項目不需提交該表，也不需要到發(fā)展改革委備案。

4 結(jié)語

海外房地產(chǎn)由于其投資特點及歷史回報受到中國企業(yè)的青睞，從2013年至今，短短的幾年內(nèi)，海外房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)迅猛增長態(tài)勢。另外，應(yīng)注意到非理性投資的勢頭也在蔓延，個別企業(yè)片面追求利潤，低估投資風(fēng)險，危害國家金融安全。國家自2017年正式出臺相關(guān)政策，引領(lǐng)投資方向，遏制非理性投資。對于境內(nèi)資金出境投資于境外的商業(yè)房地產(chǎn)項目，須遵守核準(zhǔn)制度。對于單純利用境外存量外匯在境外開展的房地產(chǎn)投資項目，總投資額在3億美元以下的，沒有任何投資限制。目前中國境內(nèi)投資者對于海外房地產(chǎn)投資越來越理性，預(yù)計2019年及未來幾年海外房地產(chǎn)投資將是一個相對平穩(wěn)的時期。

參考文獻：

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[2]戴德梁行大中華區(qū)研究部.中國境外投資市場報告[R].戴德梁行，2017.

[3]國務(wù)院辦公廳.關(guān)于進一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知 [EB].（2017-08-18）[2019-06-21].http：//www.gov.cn/guowuyuan/.