房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理與成本控制探析

徐中敏

【摘要】企業(yè)施工成本控制在整個項目管理中占有重要地位，通過進行成本控制可以有效降低企業(yè)成本，對于管理水平能有效提升。隨著市場競爭的不斷加劇，企業(yè)只有通過項目管理和成本控制來提升綜合實力，才能提高市場占有率。因此加強項目管理和成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作，是企業(yè)提升自身競爭力的關鍵指標。本文主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)中項目管理與成本控制的基本原則及具體措施，以期參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);施工管理;成本控制

1、生產(chǎn)要素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)要素主要有人力、材料、設備和技術措施和資金等。如何合理利用這些材料，要合理管理生產(chǎn)要素：首先要制定并復核施工設計方案，在此基礎上合理進行配置各施工要素，要保證滿足施工需要，同時要避免浪費;要根據(jù)施工進度情況及時優(yōu)化要素組合，投入到生產(chǎn)的要素要相互搭配和協(xié)調(diào)，以發(fā)揮各自作用;要動態(tài)管理生產(chǎn)要素，及時了解各生產(chǎn)要素使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，以充分發(fā)揮各生產(chǎn)要素的最大價值。

2、施工項目管理和造價控制

由于房地產(chǎn)項目施工過程基本都要靠人來完成，施工中人與人的溝通，即是社會管理。要求施工管理責任人要具備專業(yè)水平和較高的素質(zhì)，以管理整個施工過程;伴隨技術管理和社會管理系統(tǒng)產(chǎn)生了經(jīng)濟管理系統(tǒng)，因此要進行成本控制，并動態(tài)配置生產(chǎn)要素，從而實現(xiàn)最低的投入得到最高效益。在施工階段工程已完成設計，有具體的工程數(shù)量，并完成了合同簽訂，但這一階段需投入大量的資金，由于環(huán)節(jié)眾多，會出現(xiàn)浪費投資情況。因此在施工階段要進行項目控制，加強管同管理，重點在加強現(xiàn)場施工管理方面，要動態(tài)控制施工過程，杜絕浪費。

我們在項目全過程中要進行管理和控制，要做到重點突出。要從投資決策抓起，工程部要配合財務部等部門準確計算項目全過程要發(fā)生的費用，并積極主動進行各指標預算、評價，積極參與到項目全過程中，協(xié)調(diào)好技術先進和經(jīng)濟二者間的平衡，為決策層做出正確決策提供可靠參考。項目控制的關鍵階段是設計階段，要實現(xiàn)最大的節(jié)約，在設計時要作為重點，這是最直接控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的源頭。好的設計方案可以取得良好的社會效益，還具有經(jīng)濟合理性。

3、成本控制遵循的原則

3.1全面控制

施工成本全過程管理要根據(jù)施工不斷深入，進行不間斷地開展，要保證施工各個過程都要管理到位，要落實全面控制原則，這樣才能確保施工成本的有效控制。

3.2動態(tài)控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視施工管理，要進行施工成本的動態(tài)控制。

首先在準備時，要根據(jù)施工組織設計要求的內(nèi)容，確定項目成本目標，并制定成本控制方案，為后期成本控制做好充分準備工作。

3.3分清具體責、權、利

施工管理中要根據(jù)各項目成本的具體責任，進行成本控制。企業(yè)要嚴格制定并執(zhí)行好相關管理制度，對于施工成本控制工作要進行檢驗和考核，并制定激勵措施，提高人員的積極性和責任心，做到責、權、利相結合，從而實現(xiàn)成本控制，在成本控制中獲益。

3.4目標管理

進行目標管理要從目標制定、拆分、參與以及執(zhí)行、核查、修正等要點抓起，還要制定對應計劃、實施檢查。

4、控制成本的措施

要實現(xiàn)成本控制一般從組織、技術、經(jīng)濟措施幾個方面進行分析。有效降低施工成本的方法需要節(jié)源節(jié)流，只有這樣才能有效控制成本，節(jié)約工程造價。

4.1組織控制

在進行成本控制，項目經(jīng)理是第一負責人，負責全方位管控成本。項目經(jīng)理要做好成本控制分析，并采取有效措施。技術人員是按照相關操作規(guī)范要求，不斷提升專業(yè)技術水平，減少返工出現(xiàn)，保證工期順利完工。會計師負責資金調(diào)度，要認真分析財務情況，合理分配資金。各部門人員都要做好各自崗位職責，實現(xiàn)成本控制。

4.2技術措施

要合理制定施工方案，進一步縮短工期，保證施工質(zhì)量。在進行施工技術方案設計時，要確定好具體施工方法;根據(jù)工程情況選擇合適設備;設計好施工工序，進行組織管理。通過有效的施工方案可以有效降低工程成本，正確的施工方案也是降低成本的關鍵。在施工中還要優(yōu)先采用新工藝、新材料，從而節(jié)約成本。還要嚴格施工質(zhì)量，避免返工出現(xiàn)，保證施工工期，也節(jié)省了工程成本。

4.3經(jīng)濟控制

4.3.1人力成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結合房地產(chǎn)施工規(guī)模情況，合理配置施工人員，確?？茖W合理性。同時制定激勵措施，提高員工積極性;還要加強培訓，提升專業(yè)技能;要根據(jù)具體情況合理分配人員，減少浪費。

4.3.2材料費控制

在項目施工中要使用大量的材料，會產(chǎn)生大量的費用，為有效管理材料，要減少材料采購、運輸、管理中各環(huán)節(jié)的費用，有效控制材料支出。對于材料要安排專人負責管理，制定材料管理方面的制度，選擇合適的保存地點，確保材料完好，避免損壞和浪費。同時施工中通過采取一定的技術措施，達到控制成本目的。

4.3.3設備控制

施工機械在施工中發(fā)揮重要作用，由于工程規(guī)模不斷擴大，僅靠人力無法完成施工，要借助機械設備。企業(yè)要對機械設備進行控制，否則設備準備不足會影響施工進度，也同時避免設備出現(xiàn)浪費，因此施工中選擇合適的設備很重要。還要做好設備維護，避免事故影響。通過有效管理機械設備，提高機械使用率，減少費用支出。

4.3.4其它費用控制

主要通過精簡或優(yōu)化現(xiàn)有管理組織架構，確定好管理層次和幅度，來節(jié)約管理費用。同時優(yōu)化管理模式和管理方法，來提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平，實現(xiàn)效率提升，費用降低的目的，從而促進企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

結語：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目管理時，要通過合理的項目管理方法和管理措施，對于施工建設有計劃的協(xié)調(diào)、管理和控制，來確保項目順利完成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以獲取經(jīng)濟效益為最終目的，進行成本控制是重要組成部分，成本控制是節(jié)約成本，提升競爭力的重要措施。對于不同的施工管理階段要分別研究和探討，并從施工生產(chǎn)要素、管理系統(tǒng)、控制原則和措施等各方面進行探討，達到降低成本，促進企業(yè)發(fā)展的目的。

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