關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的探討

宿素美

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展腳步放緩，改革進(jìn)入深水區(qū)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的勢(shì)頭亦逐漸放緩，也暴露出許多房地產(chǎn)企業(yè)于前期建設(shè)過(guò)程的相關(guān)問題。因此文章將從房地產(chǎn)開發(fā)的近幾年?duì)顩r出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行探究，并以此做出相關(guān)結(jié)論和意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;成本控制

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的現(xiàn)狀

資金籌措、投資策略、企業(yè)資產(chǎn)、成本控制以及利潤(rùn)分配等內(nèi)容在各行業(yè)的企業(yè)管理是關(guān)鍵的一部分，因此這些內(nèi)容也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。而其中成本控制管理貫穿于企業(yè)在施工前、施工中以及施工后的整個(gè)進(jìn)程，因此成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中十分重要的內(nèi)容之一。不過(guò)現(xiàn)今成本控制管理仍有部分問題，其表現(xiàn)的管理特征有以下幾點(diǎn)。

（一）籌資額大，開發(fā)期長(zhǎng)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，其比須經(jīng)過(guò)征地、土地開發(fā)以及施工交付等環(huán)節(jié)，而這諸多環(huán)節(jié)都需要大量由募集而來(lái)的資金去完成相對(duì)應(yīng)的開發(fā)任務(wù)。并且房地產(chǎn)業(yè)本身就十分耗時(shí)，對(duì)資金的需求也大，這就造成了籌資金額大，開發(fā)周期長(zhǎng)。

（二）管理人才要求高

雖然房地產(chǎn)行業(yè)收益可觀，但其難度較大，所需管理耗時(shí)較長(zhǎng)，周期又跨越眾多環(huán)節(jié)，因此就會(huì)存在諸多難以控制的不確定因素。以上問題表明如果企業(yè)希望順利完成開發(fā)任務(wù)，就需要高水準(zhǔn)的專業(yè)管理人才為企業(yè)提供高準(zhǔn)確性的信息，從而加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的準(zhǔn)確性。

（三）成本核算難度高

房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)行業(yè)，其所涉方面廣、管理層次多樣、基礎(chǔ)設(shè)施完備而且土地組成多，因此會(huì)使得各個(gè)項(xiàng)目的成本由于人工和材料成本等構(gòu)成不同而導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的不一致。而對(duì)于成本的核算，開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容也會(huì)以被核算的對(duì)象的不同而對(duì)成本進(jìn)行分別計(jì)算。因此，對(duì)于單項(xiàng)工程規(guī)模較大、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目，就可以以區(qū)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，做到區(qū)別對(duì)待。其次，對(duì)于建設(shè)成本的結(jié)算，應(yīng)先去建宅施工然后才能進(jìn)行后期結(jié)算。在基于此核算已售出住宅的成本之后，才能成為預(yù)提費(fèi)用來(lái)進(jìn)行配套設(shè)施的解決方案。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)如果想達(dá)到長(zhǎng)盛不衰的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，就應(yīng)該從企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式入手，對(duì)其進(jìn)行完善，以達(dá)到健康的企業(yè)發(fā)展。因此下文將對(duì)當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作中產(chǎn)生的問題進(jìn)行論述并分析。

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)的模糊

房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，多是因?yàn)槭┕ず蜖I(yíng)銷兩方面的共同管理，然而部分房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)缺乏財(cái)務(wù)管理觀念和認(rèn)知，會(huì)將報(bào)表、記賬、報(bào)銷等各種工作停留在表面，支出方式和相關(guān)管理程序也都進(jìn)行過(guò)資金支出、資產(chǎn)管理和預(yù)算，讓企業(yè)呈現(xiàn)出相對(duì)粗放的狀態(tài)和模式。另一方面，由于部分企業(yè)財(cái)產(chǎn)管理的從業(yè)人員，如部分財(cái)務(wù)人員同樣缺乏相關(guān)的財(cái)務(wù)管理觀念，缺少高度的運(yùn)作能力和工作效率，并且對(duì)于資金工作的認(rèn)識(shí)也不太準(zhǔn)確，因此事后監(jiān)督成為了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的主要部分，使得財(cái)務(wù)管理本身沒能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。

（二）重視財(cái)務(wù)管理的程度較低

當(dāng)今，由于公司對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的重視程度不高，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理很難發(fā)揮其所有的整體規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等等功能。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè)中，對(duì)于財(cái)務(wù)管理重視程度不夠充分，并且財(cái)務(wù)管理制度教育缺乏，對(duì)分析精準(zhǔn)量也是時(shí)有缺失，尤其企業(yè)制定財(cái)務(wù)管理制度隨意性大，最后就導(dǎo)致企業(yè)缺少對(duì)自身財(cái)務(wù)情況深刻的了解和對(duì)本企業(yè)未來(lái)的長(zhǎng)期規(guī)劃。因此，在面臨財(cái)務(wù)管理時(shí)使用功能較低、財(cái)務(wù)信息遲滯的劣勢(shì)之中，如若想要減小企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要依據(jù)在財(cái)務(wù)管理中所規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用的幫助，盡量減少企業(yè)經(jīng)受風(fēng)險(xiǎn)的損失。

（三）從業(yè)人員的水平較低

房地產(chǎn)業(yè)作為高度密集的產(chǎn)業(yè)，其基礎(chǔ)正是巨額的資金構(gòu)成的。因此，只有具備高水準(zhǔn)的行業(yè)素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理能力的從業(yè)人員，才能滿足房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理能力水平的較高需求。然而部分從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)相對(duì)較低，并無(wú)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和出眾的管理能力。譬如當(dāng)今多數(shù)從事財(cái)務(wù)管理的人員把財(cái)務(wù)管理的工作僅僅認(rèn)為是發(fā)工資和記賬，沒能認(rèn)識(shí)到自身對(duì)于公司風(fēng)險(xiǎn)管控的重要作用，這是與對(duì)從業(yè)人員的管理經(jīng)驗(yàn)和管理能力的要求不一致的。所以，缺少相應(yīng)系統(tǒng)科學(xué)管理能力，會(huì)對(duì)全部房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理的業(yè)務(wù)留下隱患。

（四）管理企業(yè)成本不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目里，其大部分成本經(jīng)常同土地使用權(quán)和項(xiàng)目方案有著較為密切的關(guān)聯(lián)。然而在當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境中，市場(chǎng)上部分企業(yè)對(duì)于競(jìng)買土地的價(jià)格與購(gòu)買權(quán)和設(shè)計(jì)方案的管理相對(duì)較差，存有進(jìn)行分析和考慮現(xiàn)實(shí)狀況時(shí)綜合性差，考慮不到位的的問題，使得其承擔(dān)工程建設(shè)時(shí)略顯困難。

（五）融資方式略欠缺

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn)率低、流動(dòng)較快、使用時(shí)間很長(zhǎng)，并且融資方式部分不盡合理，也不夠完備與健全。另一方面，由于房地產(chǎn)融資方式單一，大部分企業(yè)的融資多為以貸款的方式進(jìn)行實(shí)現(xiàn)的。這樣就導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重的債務(wù)壓力，企業(yè)負(fù)債率的增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能達(dá)到健康有序的狀態(tài)。

三、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)存問題對(duì)策建議

（一）建設(shè)制度優(yōu)化

對(duì)于建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部制度，企業(yè)要做到：首先，對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行預(yù)先決算;其次，提供預(yù)算管理材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)提高其質(zhì)量。而對(duì)于企業(yè)制度實(shí)施對(duì)應(yīng)的成本控制，也是成本控制部門應(yīng)當(dāng)遵從和需要的。因此，就有必要加強(qiáng)成本監(jiān)控，譬如仔細(xì)規(guī)劃財(cái)務(wù)部門和成本部門的相關(guān)規(guī)章制度，對(duì)這兩部門進(jìn)行系統(tǒng)的約束，亦或是加強(qiáng)相關(guān)管理部門教育培訓(xùn)，加強(qiáng)其自身成本控制能力，提升自我約束能力。唯有如此，才能將有限的數(shù)量、金額和規(guī)格得到有效的確認(rèn)和審核。

（二）財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)體系的完善

增強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)的管理，才能建立完備的財(cái)務(wù)構(gòu)成系統(tǒng)，以期使得公司財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)得到更大的提升。對(duì)于財(cái)務(wù)工作與財(cái)務(wù)理念，都是公司管理的核心所在，如果想要提升這兩者，就需要提高新技術(shù)。對(duì)于日常數(shù)據(jù)的處理，利用新技術(shù)來(lái)解決，就可能提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)，為從業(yè)人員提供一個(gè)較好的能力發(fā)揮環(huán)境，使其更好的發(fā)揮。

（三）管理體系規(guī)范化

如果房地產(chǎn)公司想要形成一個(gè)統(tǒng)一的有體系的產(chǎn)業(yè)，并與一個(gè)較強(qiáng)的外包公司達(dá)成一套完備的戰(zhàn)略合作，那它必須擁有完備的價(jià)值鏈才能達(dá)成以上目標(biāo)。對(duì)于企業(yè)的供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，不僅應(yīng)當(dāng)提供優(yōu)質(zhì)的設(shè)備材料，其更應(yīng)該為企業(yè)提供良好的售后培訓(xùn)，形成一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈。最后形成一系列完整的全面性、開放性、標(biāo)準(zhǔn)性的操作體系。

（四）加強(qiáng)防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)由于受諸多原因的影響，并且在諸多影響中不確定因素尤為居多，這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司相較于我國(guó)其他企業(yè)擁有更多的不確定風(fēng)險(xiǎn)在其中，尤其會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在深刻了解自身的情況的同時(shí)，還要不斷向外學(xué)習(xí)，吸收和借鑒其他行業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，才能推動(dòng)本行業(yè)與本企業(yè)的健康發(fā)展并帶來(lái)一定的積極影響。

（五）增強(qiáng)相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平

專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，起著十分關(guān)鍵的作用。所以企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，就必須加強(qiáng)本企業(yè)的相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)水平。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)，培養(yǎng)其相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)管理能力，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員自身對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，以達(dá)到上下同心的狀態(tài)，加強(qiáng)整體風(fēng)險(xiǎn)防范能力。與此同時(shí)，還要重視財(cái)會(huì)部門的專業(yè)素質(zhì)，如若提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)水準(zhǔn)，就可以幫助控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度，使得整個(gè)企業(yè)減少一定的資金損失，從而增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（六）強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)成本的掌控

一方面對(duì)于財(cái)務(wù)成本來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化對(duì)其掌控，可以有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的控制，因?yàn)樽尫康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本涵蓋竣工、預(yù)算和概算決算，從而使得財(cái)務(wù)管理人員在管理環(huán)節(jié)中加強(qiáng)對(duì)成本的運(yùn)算和控制。從另一方面來(lái)說(shuō)，對(duì)資金的有效掌控也可以為投資決策提供一定的依據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，當(dāng)今時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，如果想要制度建設(shè)得到強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)管理體系更加完善，就要緊跟國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃并接受宏觀經(jīng)濟(jì)的管制。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)同其財(cái)務(wù)和成本的管理，并且同時(shí)增強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理制度與完善制度設(shè)計(jì)，對(duì)自身內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整。所以，面對(duì)不同運(yùn)作流程、政策變化，企業(yè)也應(yīng)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，以強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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（作者單位：山東華邦建設(shè)集團(tuán)有限公司）