目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用研究

張?zhí)K閩

摘 要：對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，想要增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力首先要做好成本管理工作，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理。為此本文從目標(biāo)管理理論出發(fā)研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理工作，以促進(jìn)建筑企業(yè)工程造價(jià)的降低，為企業(yè)的發(fā)展謀求更有利的發(fā)展環(huán)境條件和優(yōu)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本管理;房地產(chǎn)企業(yè);應(yīng)用措施

傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)在成本規(guī)劃與管理上，存在與市場(chǎng)環(huán)境格格不入的地方，主要表現(xiàn)在成本的核算和控制上出現(xiàn)的問(wèn)題，導(dǎo)致成本控制存在不合理的現(xiàn)象，使得項(xiàng)目工程的成本在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力明顯的降低。為此本文堅(jiān)持從市場(chǎng)的角度出發(fā)，通過(guò)目標(biāo)成本管理的相關(guān)理論，研究在當(dāng)前社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本管理該采取怎樣的策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征

從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模上來(lái)看，開(kāi)發(fā)規(guī)模大，因此，也面臨著開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、投資額度高以及建設(shè)周期長(zhǎng)等問(wèn)題，然而，高風(fēng)險(xiǎn)也意味著高回報(bào)和高收益，房地產(chǎn)行業(yè)也屬于開(kāi)發(fā)效益相對(duì)較高的產(chǎn)業(yè)。但是從我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)始終受到國(guó)家宏觀政策的影響，對(duì)民生以及社會(huì)穩(wěn)定有著重要的影響。房?jī)r(jià)持續(xù)走高時(shí)，國(guó)家會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，如我國(guó)在十二五期間大量的建設(shè)了保障性住房，旨在解決人民群眾的住房問(wèn)題，同時(shí)，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施所產(chǎn)生的綜合效益和累積效應(yīng)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中則開(kāi)始逐漸的產(chǎn)生和出現(xiàn)[1]。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)

中國(guó)是一個(gè)重視“家”觀念的國(guó)家，受到傳統(tǒng)觀念的影響，擁有一套商品住房幾乎是每一戶家庭的夢(mèng)想，為此在這種觀念以及所帶來(lái)的市場(chǎng)需求影響下，房地產(chǎn)的產(chǎn)品也呈現(xiàn)出了市場(chǎng)需求的緊迫性特征。但是總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)品從客觀層面來(lái)看，則具有位置固定性的特征，基本上其位置是固定不變的，位置的差異也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格上存在的差異。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品還具有數(shù)量上有限性的特征，因?yàn)椋恋刭Y源不是取之不盡用之不竭的資源，而是稀缺的資源。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的土地也是有限度的，所生產(chǎn)的房產(chǎn)產(chǎn)品自然也是擁有數(shù)量限制的。房地產(chǎn)產(chǎn)品在供求上存在區(qū)域性的特征，如果土地位置是固定的，那么房地產(chǎn)也具備了區(qū)域性的特征，一個(gè)城市的房地產(chǎn)過(guò)剩通常無(wú)法將另一個(gè)城市房地產(chǎn)供給不足的問(wèn)題有效的解決。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，決定了他本身的長(zhǎng)期實(shí)用性和保值、增值行的特征，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，土地價(jià)值總體上呈現(xiàn)出價(jià)格不斷上升的趨勢(shì)，受到區(qū)位條件因素的影響，土地的價(jià)值也會(huì)因此而發(fā)生一定的改變。

因此，顧客在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)通常會(huì)考慮多種綜合性的因素，只有在多種的綜合因素達(dá)到了自身的期望值之后才能夠作出相應(yīng)的消費(fèi)決策，為此房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)始終要堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向的原則，堅(jiān)持顧客滿意的原則，為此才能夠提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理要經(jīng)歷復(fù)雜且系統(tǒng)的工作流程才能夠最終達(dá)到理想的效果，為此房地產(chǎn)企業(yè)要以全局的角度和戰(zhàn)略的高度出發(fā)來(lái)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本進(jìn)行目標(biāo)化的控制和管理，改變傳統(tǒng)成本管理中存在的問(wèn)題，積極的采用先進(jìn)的、高效的成本控制管理方法。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成要素分析

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，通常成本費(fèi)用主要是由這幾個(gè)部分組成：第一，土地費(fèi)用，土地費(fèi)用在構(gòu)成上包含了土地出讓金、土地征用費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)三個(gè)部門(mén)，而想要獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)還需要經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)以及掛牌才能夠?qū)崿F(xiàn)，通常情況下，土地費(fèi)用在房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本中的20%～50%;第二，前期工程費(fèi)，具體包含了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前所要做好的準(zhǔn)備工作，例如前提的可行性研究、地質(zhì)勘察報(bào)告、前提調(diào)研策劃規(guī)劃等準(zhǔn)備工作所耗費(fèi)的工程費(fèi)資金，通常該部分的資金消耗比例低于10%;第三，建筑安裝工程費(fèi)，具體包含了房屋建設(shè)中所產(chǎn)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)用等，該部分的資金比例在全體成本資金中的比例約為40%，是重要的組成部分;第四部分是市政公共設(shè)施費(fèi)用，該部分主要包含了公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)具體涵蓋了電信、電力、污水、自來(lái)水以及燃?xì)狻⒕G化等建設(shè)費(fèi)用，功能共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用具體涵蓋了為居民提供的配套性建筑場(chǎng)所，主要為非營(yíng)利性的功用設(shè)施和營(yíng)利性的功用設(shè)施，如學(xué)校、商品等，該部分的資金比率約占總體資金比率的10%～20%。其余的費(fèi)用還包括了貸款費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)以及其他的費(fèi)用[2]。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國(guó)的眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)上更多的注重對(duì)建筑產(chǎn)品的成本控制，但是往往容易對(duì)市場(chǎng)的需要進(jìn)行忽視，并且，在市場(chǎng)前景比較好時(shí)還會(huì)忽略建筑產(chǎn)品在投入產(chǎn)出上的比例。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在事前成本管理控制上較為薄弱，成本的決策和控制普遍存在缺乏制度性、規(guī)范性的特征，成本的計(jì)劃缺乏嚴(yán)肅性、科學(xué)性。而成本的管理在一定程度上也存在盲目性的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面出現(xiàn)了下面的問(wèn)題。

（一）成本規(guī)劃時(shí)忽視了市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況

房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，顧客需求上的差異對(duì)其價(jià)格帶來(lái)了影響，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)依照市場(chǎng)需求的相關(guān)差異來(lái)對(duì)目標(biāo)客戶和房地產(chǎn)產(chǎn)品的品味進(jìn)行初步的預(yù)訂和規(guī)劃。在市場(chǎng)供不應(yīng)求的環(huán)境下，企業(yè)則容易對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況產(chǎn)生忽視。而當(dāng)市場(chǎng)情況和國(guó)家宏觀政策出現(xiàn)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)則需要首先環(huán)顧市場(chǎng)情況變化，并由此來(lái)做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作。

（二）成本決定價(jià)格

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所生產(chǎn)制作的商品房本身具有商品屬性，是能夠帶到市場(chǎng)上進(jìn)行售賣(mài)的。同樣，既然為商品，就必然要遵循相應(yīng)的價(jià)值規(guī)律，即產(chǎn)品的成本決定了價(jià)格。而房子作為特殊的商品，在定價(jià)上則要綜合多方面的因素，成本導(dǎo)向必然會(huì)朝著顧客導(dǎo)向的方向發(fā)展，旨在讓顧客滿意并為之買(mǎi)單，以愿意支付的價(jià)格來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)。

（三）成本核算和成本控制是成本管理的關(guān)鍵

對(duì)建筑單位來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)在成本管理的過(guò)程中較容易對(duì)產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程進(jìn)行忽略。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷好轉(zhuǎn)的環(huán)境下，人們的生活質(zhì)量也在不斷的提升，房產(chǎn)作為商品在消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)上呈現(xiàn)出更為理性的特征，買(mǎi)商品房也會(huì)從價(jià)值的角度來(lái)看是否能夠買(mǎi)得值。

（四）忽略成本管理的全過(guò)程性和動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，為此在項(xiàng)目成本管理并非是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之前進(jìn)行控制，而是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，并且會(huì)隨著具體情況的變化而產(chǎn)生變化，為此成本管控也存在動(dòng)態(tài)化的特征。但是當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本分析時(shí)，通常在項(xiàng)目決算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，則容易忽略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的真實(shí)性，其主要將成本控制的重點(diǎn)放在了施工過(guò)程的成本控制和設(shè)計(jì)優(yōu)化上，往往忽視了策劃階段的成本規(guī)劃和項(xiàng)目成本的事后控制。

（五）要增強(qiáng)合同管理和采購(gòu)管理

對(duì)建筑單位來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開(kāi)展的過(guò)程中為了維護(hù)合同雙方的權(quán)益，則會(huì)以合同的方式來(lái)確定下來(lái)，由于建筑項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)化特征，因此，合同管理的工作量巨大，如果不妥善保管合同，則對(duì)后期工作容易產(chǎn)生多種影響。另外，采購(gòu)也是建筑單位開(kāi)展工作的一個(gè)重要活動(dòng)，提升對(duì)采購(gòu)的管理對(duì)成本控制尤為重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)目標(biāo)成本控制管理的措施

目標(biāo)成本法指的是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)存在獨(dú)立制造過(guò)程的產(chǎn)品實(shí)施的利潤(rùn)計(jì)劃和成本控制管理的具體方法。目標(biāo)成本法的原理在于可以更為高效的完成供應(yīng)鏈管理的目標(biāo)，最大限度的負(fù)荷客戶的需求，繼而能夠從戰(zhàn)略的高度來(lái)做好成本管理分析和成本控制，確保成本管理同企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程中資源消耗以及資源配制協(xié)調(diào)起來(lái)發(fā)展，從而能夠更好的適應(yīng)供應(yīng)鏈管理的目標(biāo)成本方法。企業(yè)做好目標(biāo)成本管理則要應(yīng)用到目標(biāo)成本法[3]。

對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，目標(biāo)成本管理首先要堅(jiān)持價(jià)格引導(dǎo)的成本管理原則，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格將期望利潤(rùn)減去，繼而能夠獲取成本目標(biāo)，價(jià)格主要是由于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)情況所決定的，但是目標(biāo)利潤(rùn)主要是由公司和所在行業(yè)中的財(cái)務(wù)狀況所決定的。目標(biāo)成本管理注重對(duì)顧客需求的關(guān)注和滿足，并且對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)流程更為關(guān)注，致力于確保成本控制的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本控制，可以從下列幾個(gè)方面展開(kāi)。

（一）設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本控制

在設(shè)計(jì)階段，在單項(xiàng)設(shè)計(jì)完成以后，要及時(shí)對(duì)組織設(shè)計(jì)、成本和工程等相關(guān)的人員做好圖紙的會(huì)審工作，并及時(shí)的從中發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，盡可能的將其中存在的設(shè)計(jì)缺陷消除。另外，還可以盡可能的降低后期所出現(xiàn)的大量工作變更，來(lái)及時(shí)的對(duì)設(shè)計(jì)超目標(biāo)的成本，做好對(duì)該部分工作的優(yōu)化處理，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的浪費(fèi)問(wèn)題應(yīng)更為嚴(yán)格的控制。

（二）招標(biāo)階段的成本控制

責(zé)任成本管理是影響目標(biāo)成本的重要因素，為此要堅(jiān)持推動(dòng)成本管理制度和參考部分技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，及時(shí)的制定出不同責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人具體負(fù)責(zé)的責(zé)任成本。同時(shí)，還要簽訂責(zé)任成本任務(wù)書(shū)，推動(dòng)責(zé)任成本的量化、詳細(xì)和具體化，并將責(zé)任計(jì)劃書(shū)落實(shí)到具體部門(mén)或者人的身上，不同部門(mén)所要承擔(dān)的責(zé)任依照自身的崗位特征來(lái)定。不過(guò)應(yīng)盡可能的避免人人有責(zé)，而主要由負(fù)責(zé)或者牽頭的部門(mén)。

（三）施工階段的成本控制

在項(xiàng)目的建設(shè)施工階段，會(huì)產(chǎn)生大量的資金消耗，為此做好該階段的施工成本控制尤為關(guān)鍵。一方面，簽證的變更，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的成本增長(zhǎng)，還會(huì)對(duì)施工的進(jìn)度、工期產(chǎn)生影響，為此要要協(xié)調(diào)好工作量，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制，確保施工質(zhì)量的提升，繼而增加施工的效率。在處理簽證變更的問(wèn)題時(shí)，要對(duì)相關(guān)的審批流程進(jìn)行嚴(yán)格的把控和執(zhí)行，在簽證變更執(zhí)行結(jié)束以后，要盡快的辦理完工確認(rèn)的相關(guān)手續(xù)，隨后對(duì)簽證變更工作做好結(jié)算處理，繼而能夠?qū)崿F(xiàn)施工階段成本的動(dòng)態(tài)控制和管理。

（四）后評(píng)估階段的成本控制

成本管理的一個(gè)難點(diǎn)還在于對(duì)成本準(zhǔn)確性的預(yù)測(cè)，通過(guò)后評(píng)估的方式來(lái)改進(jìn)成本控制管理的效率。所以在項(xiàng)目竣工結(jié)算完成之后，要對(duì)項(xiàng)目做好總結(jié)、評(píng)價(jià)和分析，并整體上對(duì)項(xiàng)目的成本情況做好評(píng)估工作，通過(guò)對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，繼而對(duì)成本指標(biāo)要素進(jìn)行分析，推動(dòng)公司數(shù)據(jù)庫(kù)的豐富和完善。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱和命脈，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。然而改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)也面臨了更為嚴(yán)峻的生存環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增多，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)增大。目標(biāo)成本管理在組織和管理全過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用和優(yōu)勢(shì)。從目標(biāo)管理的手段、方法和理論層面來(lái)看，高效的目標(biāo)成本管理應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)中，可以有效的推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理水平的提升，繼而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

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