房地產(chǎn)開發(fā)全過程風(fēng)險(xiǎn)及防控措施分析

黃建國

摘 要：進(jìn)入二十一世紀(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)，遇到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展開啟蓬勃發(fā)展模式。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用是極大的，對(duì)于城市建設(shè)與城市形象，對(duì)廣大人民群眾的生活水平的提升，起著關(guān)鍵性的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，也是存在著各種問題和困難的，可以說是發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展困難并存。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全方位風(fēng)險(xiǎn)控制，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要內(nèi)容。本文旨在研究房地產(chǎn)開發(fā)過程風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，探討房地產(chǎn)開發(fā)過程風(fēng)險(xiǎn)控制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)控制方面提供可行性思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);全過程;風(fēng)險(xiǎn)防控;措施分析

近些年來，我國城市化建設(shè)速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到政策、行業(yè)等多方面的影響，目前是我國各大城市化進(jìn)程的重要推動(dòng)力。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)不一樣，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重資金產(chǎn)業(yè)，對(duì)于資金的需求極大，資金使用伴隨著風(fēng)險(xiǎn)性，因此在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種風(fēng)險(xiǎn)因素存在。如何將各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行合理控制，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡，是新時(shí)期開發(fā)企業(yè)需要面臨的重要課題。本文主要是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程的各類風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制策略進(jìn)行深入剖析，希望可以為企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程風(fēng)險(xiǎn)控制方面提供可行性的意見和建議。

一、房地產(chǎn)開發(fā)全過程存在風(fēng)險(xiǎn)

筆者從事房地產(chǎn)開發(fā)工作多年，在房地產(chǎn)開發(fā)方面也積累了部分經(jīng)驗(yàn)，通過自身的學(xué)習(xí)與總結(jié)，筆者認(rèn)為，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從開發(fā)的階段性工作分析，存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，投資拓展風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開發(fā)公司在獲取土地過程中，現(xiàn)階段大部分是通過網(wǎng)上竟拍所得，也有收購或同外公司合作;可能存在對(duì)原住居民進(jìn)行補(bǔ)償或收購風(fēng)險(xiǎn)，無論是何種情況，在實(shí)際的過程中都可能會(huì)遇到各種問題，并直接影響到開發(fā)進(jìn)度。處理不當(dāng)，甚至?xí)苯佑绊懻麄€(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)展，甚至?xí)霈F(xiàn)法律糾紛問題，也會(huì)在一定程度上增加土地拿地成本。

第二，開發(fā)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)報(bào)建環(huán)節(jié)與政府的辦事效率相一致，政府部門如果辦事效率高，關(guān)于各類手續(xù)的處理上都比較速度，那么直接帶動(dòng)審批效率，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速開工、預(yù)售、完成資本回籠。有些政府部門和單位，因各種原因?qū)е聦徟鷷r(shí)效偏低，或遇到國家政策變動(dòng)，將會(huì)直接會(huì)影響到開發(fā)報(bào)建成果的延誤。

第三，設(shè)計(jì)施工風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)施工風(fēng)險(xiǎn)也是一種常見的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最常見的就是施工圖設(shè)計(jì)不規(guī)范，在審核過程中出現(xiàn)反復(fù)修改，而且甚至設(shè)計(jì)人本人都無法知道，自己的最終設(shè)計(jì)版本到底是那一版。再者，施工過程中，施工單位如果沒有按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，或者是降低標(biāo)準(zhǔn)、隨便更換施工材料，一旦遇到不可抗因素比如安全事故、重大污染、施工停工令等，也會(huì)直接影響到工程進(jìn)度及項(xiàng)目形象效果，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期。

第四，資金成本風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高資金的行業(yè)，就是資金密集性行業(yè)，普遍來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金負(fù)債率是最高的，房地產(chǎn)行業(yè)一般是利用貸款抵押、拆借、發(fā)行公司債券等形式進(jìn)行集資，然后在獲得預(yù)售許可證以后，才可以公開向市場(chǎng)開放銷售。在這個(gè)過程中，一旦出現(xiàn)資金問題，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來件將是致命的打擊，直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的生死存亡。

第五，營銷回款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期性的工作，銷售工作為整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供源源不斷的資金支持，項(xiàng)目工程前期的所有準(zhǔn)備工作，都是為了后面的銷售工作可以順利進(jìn)行。一旦銷售工作無法正常運(yùn)行，或者銷售工作進(jìn)展緩慢，則直接影響到項(xiàng)目回款，資金回籠過慢，同樣也會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來災(zāi)難。因此，前期規(guī)劃中，設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)主流的產(chǎn)品，避免給后期銷售工作帶來壓力，也是避免開發(fā)過程后期風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

二、房地產(chǎn)開發(fā)全過程風(fēng)險(xiǎn)防控策略

（一）投資拓展風(fēng)險(xiǎn)防控

投資拓展是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一道關(guān)口，也是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。作為投資拓展部門，應(yīng)該以身作則，對(duì)于開發(fā)地塊及開發(fā)主體有較為深入的調(diào)查，摸底土地信息，尤其是土地使用性質(zhì)，需要拆遷的范圍及居民數(shù)量，做好相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及登記。全面了解合作主體的經(jīng)營情況，對(duì)合作主體的資質(zhì)進(jìn)行深入研究，避免出現(xiàn)空殼公司等問題公司進(jìn)入合作范圍。例外，根據(jù)土地屬性，對(duì)于地塊貨值產(chǎn)出進(jìn)行投資測(cè)算，精確的分析出利潤成本及風(fēng)險(xiǎn)出處，分析逾期收益能否滿足開發(fā)公司需求，從而可以更精準(zhǔn)、精確的為開發(fā)公司提供決策依據(jù)，進(jìn)而化解掉投資拓展過程中帶來的各種隱性及顯性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開發(fā)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)防控

在項(xiàng)目落地后，開展制定開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，根據(jù)重要節(jié)點(diǎn)倒排開發(fā)安排，對(duì)于開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)的安排需要盡量提前，留出充足的時(shí)間進(jìn)行突出情況處理。維護(hù)好和區(qū)域內(nèi)土地、財(cái)稅、規(guī)劃、建設(shè)、房管、消防、審批等相關(guān)職能部門的關(guān)系，因?yàn)檫@些部門和人員，直接與本項(xiàng)目的所有開發(fā)環(huán)節(jié)掛鉤，直接接管整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)批與審核。及時(shí)掌握獲取最新的報(bào)建流程信息，根據(jù)政策、制度要求靈活調(diào)整報(bào)建思路，協(xié)調(diào)各合作單位配合好開發(fā)報(bào)建工作，最大程度降低時(shí)間成本，研究相關(guān)優(yōu)惠政策，最大程度享受政策紅利，保證項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。

（三）設(shè)計(jì)施工風(fēng)險(xiǎn)防控

為了提高開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工水平，建議開發(fā)公司慎重考慮設(shè)計(jì)及施工單位，最好是選擇知名度比較高的企業(yè)進(jìn)行合作。畢竟，知名度高的企業(yè)，其品牌號(hào)召力及實(shí)際專業(yè)水平，要比普通的非知名企業(yè)要高。選擇好設(shè)計(jì)及施工單位以后，對(duì)于設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)院需要仔細(xì)斟酌，培育出相對(duì)成熟的設(shè)計(jì)方案，盡量規(guī)避常規(guī)問題，減少設(shè)計(jì)變更。施工單位則需要制定出詳細(xì)的施工排期和計(jì)劃，將各施工單位進(jìn)行組織優(yōu)化，合理調(diào)配材料、人員、設(shè)備，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行精密施工，加快施工進(jìn)度與進(jìn)展，保證嚴(yán)格按照先前定好的排期與計(jì)劃進(jìn)行施工完成。

（四）資金成本及營銷風(fēng)險(xiǎn)防控

在項(xiàng)目落地后，銷售負(fù)責(zé)人需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，這是做好銷售工作的第一步，只有了解市場(chǎng)行情，才可以更好的做好銷售工作。關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研，需要獲取域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、收入層次以及購房意愿等方面信息，充分了解周邊競(jìng)品情況，尤其是競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品、定位、客戶群體、景觀、配套資源等，結(jié)合自身產(chǎn)品特征明確市場(chǎng)定位，減少同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，研究適合的定價(jià)策略，一定避免打價(jià)格戰(zhàn)，價(jià)格上有進(jìn)攻有推出，不斷完善營銷推廣方案，可以通過網(wǎng)絡(luò)、自媒體等線上途徑進(jìn)行宣傳，海陸空多方面的推廣出街，多種營銷手段并用，實(shí)現(xiàn)原始客戶積累，逐步積累潛在購買客戶等措施，保證項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后，以最短的時(shí)間完成去化，實(shí)現(xiàn)回籠資金的快速化。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，風(fēng)險(xiǎn)控制方向是一門錯(cuò)綜復(fù)雜、極為關(guān)鍵的學(xué)科，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)也越來越多。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的分析和防控，不僅對(duì)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，保證人們的生命財(cái)產(chǎn)安全具有極為重要的作用，同時(shí)，還對(duì)推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序具有極為深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。作為地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制部門，需要做好各階段、各部門、各環(huán)節(jié)的隱形及顯性風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的順利、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

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