我國共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟(jì)適用房的異同分析

付力鵬

摘 要：近年來民生問題為政府和大眾所重點(diǎn)關(guān)注，解決和保障大眾的住房也是關(guān)心民生的一個(gè)重要方面，共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟(jì)適用房作為我國的兩種住房保障形式對滿足人們“住有所居”的美好需求發(fā)揮了一定作用。本文分析了兩者在保障性、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)以及是否能出租這幾個(gè)方面的相同點(diǎn)，也分析了兩者在建設(shè)用地性質(zhì)、制度保障性的透明化、保障范圍、產(chǎn)權(quán)明晰程度等方面的不同點(diǎn)，通過分析比較更好地認(rèn)知了兩者各自的發(fā)展演變和內(nèi)容，還有兩者的優(yōu)劣，這都有助于深入研究我國住房保障政策體系以及創(chuàng)新完善我國住房保障形式。

關(guān)鍵詞：住房保障；共有產(chǎn)權(quán)住房；經(jīng)濟(jì)適用房

我國傳統(tǒng)的住房保障形式有廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房，但隨著社會的發(fā)展，這些住房暴露出保障對象覆蓋面小，保障力度不足，保障手段等問題。人們希望有更多形式的住房保障，所以作為經(jīng)濟(jì)適用房變異形式的“共有產(chǎn)權(quán)住房”應(yīng)運(yùn)而生。共有產(chǎn)權(quán)住房變異于經(jīng)濟(jì)適用房，兩者有相似之處，但也有差別。

1.兩房簡述

1.1共有產(chǎn)權(quán)住房

在十九大報(bào)告提出“房住不炒”、讓全體人民住有所居的大背景下，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅是我國住房保障形式的重要?jiǎng)?chuàng)新，而且也成為滿足人民住有所居愿望的重要手段。江蘇淮安等地在2007年就開始試行共有產(chǎn)權(quán)住房，2014年年底，住建部、國家發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》，對北、上、深等6座城市進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，開始從國家層面關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，共有產(chǎn)權(quán)住房在中央部門的支持鼓勵(lì)下逐漸開始在全國各地推廣和擴(kuò)散。2017年北京市頒布并正式實(shí)施《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)住房政策正式被推出。

1.2經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是在1994年被首次提出，后經(jīng)政府部門多次修改完善，于2007年頒布建住房258號文，這是現(xiàn)行的關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策文件。它促進(jìn)了我國住房體制的改革以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了許多問題，在需進(jìn)一步完善、規(guī)范的同時(shí)，也要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)適用房政策演變

資料來源：政府官網(wǎng)整理搜集所得。

從上述有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策文件梳理可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房開始時(shí)間較早，政府有關(guān)它的政策文件也很多，在不同的發(fā)展階段有不同的內(nèi)容與規(guī)定，但從中可以得出的觀點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)適用房所具有的的保障性貫穿始終，它成為我國住房保障形式的重要組成部分。

2.共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟(jì)適用房的共性

2.1兩者都具有保障性。共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)的時(shí)間短，至今還無明確的功能定位，但是在大部分的政策場合都被視為保障性的住房，例如上海2016年頒布的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》中用的是“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”一詞。北京市住建委2017年發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃建設(shè)、審核配售等一系列管理手段也都體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房的保障屬性。建設(shè)部、發(fā)改委等部門在2007年發(fā)布的最新版的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中明確指出了經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性住房。

2.2兩者供應(yīng)對象相似。共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向的是新就業(yè)的職工及以外來務(wù)工人員為代表的城鎮(zhèn)新移民，他們多數(shù)不符合廉租住房的申請資格，再加上其工作時(shí)間較短、資金積累較少，在現(xiàn)階段沒有足夠的支付能力，所以也被稱為“夾心層”。再一個(gè)供應(yīng)對象就是中低收入群體。經(jīng)濟(jì)適用房面向的是城市低收入住房困難家庭，這在2007年頒布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》已明確規(guī)定。據(jù)此分析，兩者供應(yīng)對象相似。

2.3兩者都具有部分產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和政府所共有，當(dāng)然個(gè)人可以購買政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)，以此來獲得全部產(chǎn)權(quán)，也可以向政府或其他有資格的購房者出售個(gè)人擁有的部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)有諸多限制，如其只能用于自住，不得出租、出借及從事居住以外的其他活動(dòng)，購買房子后不滿5年不可上市交易等。這些限制決定了其產(chǎn)權(quán)是部分產(chǎn)權(quán)。

2.4兩者都可以出租。共有產(chǎn)權(quán)住房是可以用于出租的，租金收益由購房的個(gè)人和代持機(jī)構(gòu)按各自所占房屋產(chǎn)權(quán)的份額獲得。經(jīng)濟(jì)適用房在一定條件前提下也是可以出租的。購房人購買房子后，如沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，則不能將該房出租，但如果居住滿5年，那么購房人按照政府規(guī)定取得該房產(chǎn)的全部完整的產(chǎn)權(quán)后，才能將該房用于出租經(jīng)營。

3.共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟(jì)適用房各自的個(gè)性

3.1建設(shè)用地性質(zhì)不同。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地是通過政府劃撥方式取得的，并且其建設(shè)用地需要在當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃之內(nèi)，而且申報(bào)用地指標(biāo)時(shí)必須單獨(dú)列出，以確保能夠優(yōu)先供應(yīng)。共有產(chǎn)權(quán)住房是建設(shè)在政府出讓的建設(shè)用地上，它將出讓與劃撥土地間的價(jià)格差額以及政府給予經(jīng)適住房的一系列優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為易見的政府出資，這樣政府對房屋也有一定產(chǎn)權(quán)，最終結(jié)果是低收入困難家庭與政府按照不同的產(chǎn)權(quán)比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

3.2制度保障性的透明化不同。共有產(chǎn)權(quán)住房的保障形式非常透明，它所保障的金額就是政府擁有的那部分產(chǎn)權(quán)。這種方式既直觀，而且又可防止傳統(tǒng)經(jīng)適房被某些商人借政策的名義而進(jìn)行不法謀利，大幅度減少了投機(jī)的動(dòng)力，更有利于政府調(diào)控和保障。

3.3保障范圍不同。共有產(chǎn)權(quán)住房把“夾心層”群體納入了住房保障的范圍，擴(kuò)大了住房保障的覆蓋面，為中低收入群體和“夾心層”群體提供多樣化的住房選擇，有助于解決中低收入群體及“夾心層”群體的住房問題。而經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍是城市低收入住房困難家庭。

3.4產(chǎn)權(quán)明晰程度不同。前文已經(jīng)提到經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是受限制的產(chǎn)權(quán)，由于其對產(chǎn)權(quán)界定不清晰，相關(guān)政策條例對房屋增值部分的利益歸屬規(guī)定模糊，引發(fā)真正有需要的群體不滿。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)清晰，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分屬于商品房產(chǎn)權(quán)，可抵押、轉(zhuǎn)讓，充分保證個(gè)人產(chǎn)權(quán)利益。

4.總結(jié)

通過分析比較共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟(jì)適用房的異同，我們更加直觀、深入了解了兩種住房保障形式的發(fā)展及內(nèi)容，也可以從中發(fā)現(xiàn)各自所具有的優(yōu)勢及劣勢，這對于深入研究我國住房保障政策體系有重要意義，同時(shí)也為更好地創(chuàng)新完善我國的住房保障體系作了準(zhǔn)備，有助于實(shí)現(xiàn)百姓“住有所居”的愿望。

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