侯新宇：房地產企業(yè)成本管控研究

侯新宇

摘要：近幾年，房地產行業(yè)已然成為我國國民經濟發(fā)展中的重要支柱產業(yè)之一。從發(fā)展實際情況來看，房地產行業(yè)發(fā)展具有投資大、周期長的特點，在這個過程中會消耗大量的成本費用，且房地產成本管理控制會受到多種因素的影響。為了更好地促進房地產行業(yè)發(fā)展，需要相關人員強化對房地產企業(yè)成本的管控。文章結合房地產企業(yè)發(fā)展特點和成本管理存在的問題，為如何優(yōu)化房地產企業(yè)成本管控進行策略分析，旨在節(jié)省成本的情況下更好促進房地產企業(yè)發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè);成本管控;策略

房地產企業(yè)是典型的資本密集型產業(yè)，具有投資大、周期長、開發(fā)專業(yè)性強、業(yè)務活動范圍廣、技術要求高等方面的特點。在社會經濟的不斷發(fā)展下，房地產行業(yè)成為廣大人民群眾時常討論的一個重要話題，房地產行業(yè)發(fā)展也成為國家經濟增長的重要支柱型產業(yè)，對國家經濟發(fā)展起著十分重要的作用。房地產行業(yè)的快速發(fā)展加劇了房地產企業(yè)之間的競爭，地產行業(yè)出現了過熱的發(fā)展局面，政府部門為了維護市場秩序、確保房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展出臺了一系列調控政策。在這樣的發(fā)展背景下，房地產企業(yè)為了追求更多的利潤，可以通過收回投資歸還貸款的方式來強化對成本的管控。

一、房地產企業(yè)的成本構成

房地產企業(yè)發(fā)展的構成要素較多，不僅包含內部要素，而且還包含外界各類要素，具體表現如下：第一，項目開發(fā)階段成本。項目開發(fā)階段的成本主要是指土地成本。第二，項目建設成本。項目建設成本是房地產企業(yè)成本構成的重要組成，具體包含施工前期費用、公共配套設施費用、建筑成本費用等。第三，項目施工期間的財務費用。房地產企業(yè)發(fā)展需要消耗大量的資金，怎樣在施工期間怎樣實現資金的有效應用是房地產企業(yè)管控的重點。第四，房地產建設期間的管理費用。房地產企業(yè)的管理費用眾多，具體包含房地產開發(fā)到項目完成交付的全過程費用。第五，稅費。房地產企業(yè)發(fā)展涉及到的稅種類型眾多，且稅費占據房地產行業(yè)發(fā)展總體費用的10%～20%。

二、房地產企業(yè)成本管控存在的問題

（一）房地產企業(yè)發(fā)展缺乏科學的成本控制思想

從房地產企業(yè)發(fā)展實施情況來看，僅僅有一小部分的企業(yè)實施了全員、全要素和全過程的成本控制，大多數的企業(yè)沒有實施成本控制，且對房地產成本管控存有錯誤的認識，表現為將房地產成本控制側重于行業(yè)發(fā)展建設的施工設計階段，而從實際發(fā)展情況來看，這部分的施工對整個工程的成本控制影響較小。

（二）房地產企業(yè)成本控制制度不完善

當前房地產企業(yè)的投資人及其委派的管理層大多都不是從事房地產行業(yè)的人員，常常是憑借個人的經驗及喜好管理公司，從而導致成本管理不規(guī)范，制度不健全。同時，房地產成本控制制度在執(zhí)行的過程中缺乏規(guī)范，且制度的落實沒有和員工個人利益相關聯，使得成本管理制度流于形式，無法充分發(fā)揮出成本管控在企業(yè)發(fā)展中的作用。

（三）房地產企業(yè)內部成本控制體系不完善

內部控制制度是現代企業(yè)發(fā)展的核心內容，對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的影響，但是從發(fā)展實際情況來看，多數房地產企業(yè)沒有打造完善的內部控制體系，具體表現如下：第一，沒有全面建立內部控制制度。企業(yè)在進行內部控制管理的時候僅僅考慮了費用支出控制的成本管理和相關風險，沒有將監(jiān)督、考核內容納入到內部控制體系中。第二，內部控制制度設計存在缺陷，內部管理制度之間存在沖突，不利于企業(yè)管理。第三，沒有打造嚴格的目標成本體系。目標成本是房地產發(fā)展建設和成本應用的重要依據，也是各部門責任考核指標制定的重要參考，但是從發(fā)展實際情況來看，房地產企業(yè)沒有落實項目成本管理體系，也沒有在企業(yè)內部形成相互牽連的工作機制。

（四）房地產企業(yè)成本管控內容不夠細化

房地產企業(yè)成本管控效果不理想的一個重要原因是在應用目標管理法進行成本管理的時候沒有在事先進行成本策劃，并根據規(guī)劃確定目標成本，房地產企業(yè)的成本管控內容不夠完善，在目標成本執(zhí)行的過程中也沒有有效控制和指導各類合約的簽訂。

（五）房地產企業(yè)成本管控方法有待創(chuàng)新

房地產企業(yè)信息處理工作由手工完成，涉及到的信息數量龐大，在這個過程中需要消耗大量的時間、精力和物力，且容易出現信息管理差錯，信息的時效性也會受到限制，無法對房地產企業(yè)的管理決策提供及時、準確的信息。

三、房地產企業(yè)成本管控優(yōu)化對策

（一）引導房地產企業(yè)員工樹立科學的、全程化的成本控制觀念

為了提升房地產企業(yè)成本管控成效需要通過理念指導和培訓讓企業(yè)每名員工都能夠認識到成本管控的重要性。結合房地產企業(yè)發(fā)展能耗高、成本高、周期長的特點，房地產行業(yè)從業(yè)人員在具體的成本管控中不僅要對單項成本進行控制，而且還需要對全過程的成本進行控制，強化企業(yè)領導對成本控制的關注。

（二）規(guī)范房地產企業(yè)成本管控制度

在房地產企業(yè)發(fā)展規(guī)模的日益壯大下，房地產企業(yè)開始意識到制度對企業(yè)成本管控的重要性?；谥贫?、程序、規(guī)則對公司治理有著十分重要的影響，相應的房地產企業(yè)成本管理也需要制度作為基本保障，一個有效的制度能夠確保成本管控工作中的每個節(jié)點都能規(guī)范運作。為此，在房地產企業(yè)成本管控過程中需要房地產企業(yè)成本管控制度，并將制度的執(zhí)行情況納入公司的考核體系，進行績效考核。通過不斷總結經驗，使成本的制度建設日趨完善。

（三）建立健全完善的成本控制管理體系

成本控制管理體系是對整個工程項目成本的劃分，在具體管理中根據各層成本來做出科學的預算，并將預算具體落實到各個項目的執(zhí)行上。為了實現對整個工程成本費用的控制，在實施項目計劃的時候需要在遵循目標計劃和實際計劃差異的基礎上提出相應的差異改進措施，打造完善的成本控制管理體系，房地產從業(yè)人員在工作中具體需要做好以下幾點工作：第一，結合社會主義市場經濟發(fā)展實際情況制定可行性的項目成本管控策略，真實的反映出項目成本信息。第二，規(guī)范工程項目成本流程，細化各部門成本管控目標。第三，明確工程項目實施重點內容，在具體工程落實中做到責任到人。第四，定期進行市場調研，全面記錄和分析建筑材料價格波動信息，并結合房地產行業(yè)發(fā)展打造內部信息資源庫，為房地產企業(yè)的成本管控和長遠發(fā)展提供切實可行的數據支持。

（四）實現對房地產企業(yè)施工成本的精細化控制

房屋建筑工程期間費用又被稱作是期間成本，是房地產企業(yè)本期發(fā)生的但不直接計入企業(yè)經營發(fā)展的成本費用，具體包含管理費用、財務費用、銷售費用等。房屋建筑工程期間成本費用能夠為企業(yè)各項經營活動的開展提供必要的條件支持。為此，房地產企業(yè)的成本控制要強化對工程期間成本費用的重視，實現對各項費用的精細化管理，減少房地產企業(yè)發(fā)展的利潤損耗。另外，從發(fā)展實際情況來看，房地產企業(yè)的運作和其他行業(yè)不同，資金消耗和總體流動較大，在這個過程中會出現風險。為此，在房地產行業(yè)的成本管控中需要強化對工程建設期間費用的計算和評估，特別是要加強對借款利息、財務費用的管理。比如，房地產企業(yè)需要結合自身發(fā)展情況打造成本控制小組，集聚小組成員的力量來合理規(guī)劃銷售費用、財務費用。

（五）更新房地產企業(yè)成本管控方法

從當前我國房地產企業(yè)成本控制發(fā)展實際情況來看，大多數房地產企業(yè)采取的都是目標成本管理方法，在具體成本管理中公司在對市場發(fā)展情況綜合評估的基礎上結合公司的經營計劃來確定產品預期售價和利潤，之后計算出房地產企業(yè)發(fā)展所需要完成的成本指標，并將這些成本管控指標分解成一個個合約規(guī)劃，為之后房地產行業(yè)后期合同簽訂和變更提供重要支持。在房地產行業(yè)成本管理執(zhí)行的過程中，成本控制管理人員需要及時獲取企業(yè)發(fā)展已經產生的各項成本信息，將這些成本信息匯總成一種動態(tài)化成本，實現目標成本值與動態(tài)成本值對比，進行項目全過程成本控制。

綜上所述，在社會主義市場經濟的不斷發(fā)展下，房地產行業(yè)的發(fā)展面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，在這樣的發(fā)展背景下為了能夠更好的提升房地產企業(yè)的綜合市場競爭力，使得房地產行業(yè)發(fā)展在同等行業(yè)中擁有競爭空間，房地產企業(yè)管理者需要結合市場發(fā)展需要將成本控制作為提升房地產企業(yè)市場競爭力的重要關鍵，從思想意識提升、成本管控內容完善、成本管控方法優(yōu)化、打造成本管控體系、制定成本管控制度等方面思考怎樣規(guī)劃房地產成本控制，并在房地產行業(yè)成本管理中做好培養(yǎng)財務部門工作人員專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)的工作，在房地產行業(yè)成本管控中嚴格遵照國家法律法規(guī)的要求，頒布和制定一系列的法律條文和制度規(guī)定，以期能夠更好的促進房地產行業(yè)長遠、可持續(xù)發(fā)展。

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