高校物業(yè)對外出租內(nèi)部控制管理研究與探索

鄺倍民

關(guān)鍵詞：高校 ?物業(yè)對外出租項(xiàng)目 ?內(nèi)部控制

近年來，我國不斷重視并加強(qiáng)行政事業(yè)單位物業(yè)對外出租的管理工作，進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)高校物業(yè)對外出租工作。以廣東省為例，2015年下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范事業(yè)單位國有資產(chǎn)郵船出借管理工作的通知》，2016年下發(fā)了《關(guān)于明確省直行政事業(yè)單位利用國有資產(chǎn)對外出租出借收入管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，2018年下發(fā)了《廣東省省直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)對外出租出借管理暫行辦法》。高校是我國行政事業(yè)單位主體之一，但在物業(yè)對外出租項(xiàng)目開展期間，對于出租項(xiàng)目的內(nèi)部控制存在很大的不足。

一、高校物業(yè)對外出租項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀分析

高校的物業(yè)對外出租出借，主要是在確保高校正常工作職責(zé)的情況下，且占有、使用的物業(yè)在單位之間無法調(diào)劑使用的前提下，為了進(jìn)一步提升高校資產(chǎn)使用效益，根據(jù)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)將閑置資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)以有償方式讓渡給公民、法人或其他組織使用的行為。高校物業(yè)對外出租的政策性、規(guī)范性要求較高，但因?yàn)楦咝?nèi)部控制制度不完善，出租項(xiàng)目程序不合理等問題的影響，使得高校出租項(xiàng)目的內(nèi)部控制跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐，存在一些問題和不足。

二、高校物業(yè)對外出租管理存在的問題

（一）不重視內(nèi)部控制

因?yàn)楦咝１旧韮?nèi)部控制制度不完善，出租項(xiàng)目開展程序不合理等問題的影響，使得高校內(nèi)部負(fù)責(zé)物業(yè)出租項(xiàng)目的管理部門和工作人員沒有深刻認(rèn)識到必須加強(qiáng)本校出租項(xiàng)目的內(nèi)部控制，即高校還沒有建立物業(yè)出租的內(nèi)控管理理念。在此情況下，如果管理人員本身道德素質(zhì)不高，自制力不強(qiáng)，很容易出現(xiàn)以徇私舞弊的情況，不僅影響項(xiàng)目的內(nèi)部控制效果，也會影響到學(xué)校其他工作的開展。

（二）出租制度有待完善

高校物業(yè)出租項(xiàng)目種類繁多，經(jīng)營類型也多樣化，所以還沒有形成完善的管理政策和措施，使得管理比較松散。一般情況下，高校物業(yè)出租的具體事項(xiàng)是由高校后勤管理部門或物業(yè)使用部門內(nèi)部操作。甚至部分高校出租項(xiàng)目未向管轄的政府國資部門進(jìn)行申報(bào)或備案。

（三）日常管理風(fēng)險(xiǎn)較多

出租合同規(guī)范，條款漏洞多。部分高校未制訂規(guī)范的出租合同，對于缺少保障高校利益的條款，如未明確參考市場情況每年適當(dāng)上浮租金，未明確拖欠租金、違約和退出條款等，增加高校管理風(fēng)險(xiǎn)。

出租物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不明顯。個(gè)別高校租金未經(jīng)第三方評估，或以低租金簽訂較長租期合同，使用部分物業(yè)出租收益不高，不能發(fā)揮物業(yè)應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

租金費(fèi)用收取不及時(shí)。高校物業(yè)出租項(xiàng)目管理的部門和人員，未及時(shí)收取和核對租金收入情況，未對不按時(shí)交納租費(fèi)單位進(jìn)行處理。

三、高校物業(yè)對外出租管理內(nèi)部控制管理的建議

（一）建立內(nèi)部控制理念

高校需要高度重視本校物業(yè)對外出租的內(nèi)部控制工作，按照標(biāo)準(zhǔn)的出租管理規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格管理，以實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)對外出租項(xiàng)目規(guī)范化和效益最大化。因此，高校必須規(guī)范高校物業(yè)對外出租項(xiàng)目管理，從根本上解決物業(yè)對外出租項(xiàng)目存在的問題，強(qiáng)化物業(yè)對外出租工作科學(xué)內(nèi)部控制。

（二）建立健全內(nèi)部控制體制

首先，要梳理和規(guī)范高校物業(yè)對外出租項(xiàng)目內(nèi)部控制管理流程，以物業(yè)對外出租項(xiàng)目內(nèi)容作為基點(diǎn)，將項(xiàng)目論證、審批、招標(biāo)、日常管理和回收的全生命周期進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)修正，從而保證物業(yè)對外出租項(xiàng)目內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的合理性。其次，要增加強(qiáng)高校物業(yè)對外出租項(xiàng)目管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識和責(zé)任意識，加強(qiáng)對物業(yè)對外出租內(nèi)部控制的重視，并安排項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)對外出租的內(nèi)部控制和管理，定期檢查物業(yè)對外出租項(xiàng)目開展情況。最后，對物業(yè)對外出租項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，高校應(yīng)將物業(yè)對外出租項(xiàng)目統(tǒng)一歸口到后勤管理部門管理，避免多頭管理，相互扯皮。由后勤管理部門統(tǒng)一實(shí)施項(xiàng)目申報(bào)、招標(biāo)和日常管理工作，并嚴(yán)格監(jiān)督項(xiàng)目相關(guān)人員嚴(yán)格按照規(guī)范開展工作，避免出現(xiàn)腐敗、徇私舞弊等問題。

（三）健全審計(jì)和獎懲機(jī)制

高校需要立足于物業(yè)對外出租項(xiàng)目實(shí)際，建立健全內(nèi)部控制審計(jì)機(jī)制，涉及出租項(xiàng)目的內(nèi)部控制管理要全部納入學(xué)校內(nèi)控管理體系中去，建立健全出租項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)制度，強(qiáng)化出租全過程的監(jiān)督;建立高校物業(yè)出租信息管理系統(tǒng)，將項(xiàng)目立項(xiàng)、申請、招標(biāo)、收入、支出等情況全部錄入管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)出租管理的信息化、動態(tài)化、精細(xì)化管理，提高項(xiàng)目管理信息的透明度。另外，針對項(xiàng)目收益、利用率和經(jīng)濟(jì)型進(jìn)行分析和評估，并對能夠科學(xué)使用物業(yè)，為學(xué)校創(chuàng)造較大收益的項(xiàng)目進(jìn)行獎勵，對長期閑置物業(yè)的單位進(jìn)行嚴(yán)厲批評。

四、結(jié)束語

高校物業(yè)對外出租項(xiàng)目的內(nèi)部控制和管理對于高校出租項(xiàng)目的順利開展有重大意義，因此高校必須重視對出租項(xiàng)目的管理和監(jiān)督，保證項(xiàng)目的順利開展。

（通訊作者：趙醒文）

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