營改增下房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項管理

蔣瑞平

摘要：我國自2016年5月4日以后，實施了營改增的稅收政策，在一定的程度上消除了重復納稅的現(xiàn)象，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很大的幫助作用。而當前對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響較大就是營改增了，它是作為稅收制度的一種減稅措施。為了房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地應對這種政策的變化，本文將對營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收展開深入的探究，并提出幾點建議。

關鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收

房地產(chǎn)企業(yè)在實施營改增政策前，是征收營業(yè)稅的，房地產(chǎn)企業(yè)征收的營業(yè)稅是對在銷售過程中產(chǎn)生的營業(yè)額進行征稅，這一稅收的制度要求企業(yè)只要產(chǎn)生資金流轉，就要對其正稅，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出不太公平，在無形之中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，對經(jīng)濟發(fā)展造成了影響。而在營改增政策實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入在一定的情況下，企業(yè)購進的土地的扣除額、工程項目的其他項目的進項稅額、工程安裝造價等是取決房地產(chǎn)企業(yè)所要負擔的稅負多少。如果企業(yè)要想減輕稅費的壓力，就要對企業(yè)當前的成本管理模式進行改進，以此來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

一、營改增政策后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的變化和影響

（一）稅負的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在實施營改增政策以后，避免了發(fā)生重復納稅的現(xiàn)象，籌劃進項稅抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)因此減輕了納稅帶來的壓力，從而提升了企業(yè)的經(jīng)濟效益和工作效率。但是如果對企業(yè)的采購控制、財務管理沒有做好籌劃工作，就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力[1]。所以，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是非常有必要的，從而減輕房地長企業(yè)的納稅負擔。

（二）對營改增的政策沒有很好的認識

房地產(chǎn)企業(yè)在實施使用營改增時，管理層和財務工作人員對此的認知還是不夠全面，并且由于我國一直在對房地產(chǎn)企業(yè)進行政策上的改變，所以對相關政策沒有清楚的了解。因此，在實施營改增政策的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)是有風險的，所以，做好營改增政策的稅收籌劃工作，可以在很大程度上規(guī)避風險[2]。

（三）企業(yè)當前所面臨的風險

房地產(chǎn)企業(yè)工作業(yè)務包含的范圍比較廣，但是其最重要的是土地成本和建筑成本等，這幾項在房地產(chǎn)企業(yè)上占據(jù)了非常重要的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的取得成本上提出了更加高的要求，從而造成企業(yè)進行稅額的不足，導致一些企業(yè)的稅收負擔呈上升趨勢。而在實際的工作過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身極其復雜的特點，因此，對于良好的資金管理能力有著必要的需求，并且企業(yè)的必須有完整的資金鏈，保證企業(yè)的正常運行。

企業(yè)的開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)的成本，房地產(chǎn)企業(yè)一定要具備一定的資金，并且在選擇施工單位的時候，應該選擇擁有一定資金實力的建筑企業(yè)。建筑施工企業(yè)需要很多人力，所以在進行施工建筑過程中，人力的成本投入會占據(jù)百分之三十左右，企業(yè)支出的勞動費用相對來說較高，難以將人力資源成本所陳升的增值稅進行稅費扣減，因此增加了建筑施工過企業(yè)的稅負。而后，在實施營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程建設時，采購的一部分的材料，增值稅專用的發(fā)票將難以獲得。

二、營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

（一）增值稅專用發(fā)票管理混亂

營改增政策實施前，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。營改增政策實施后，增值稅是價外稅。如果企業(yè)的內(nèi)部增值稅發(fā)票出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，將會導致企業(yè)產(chǎn)生稅務上的風險，增加企業(yè)內(nèi)部的稅收負擔，企業(yè)的經(jīng)濟以此會存在潛在威脅。

（二）土地成本扣除存在問題

在建設項目工程時，土地的占比最大，降低增值稅稅收負擔的有效途徑，是在符合法律規(guī)定的前提背景條件下，取得土地成本的扣除合法票據(jù)相關憑證。

三、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅具體措施

稅收籌劃工作可以緩解企業(yè)實施營改增政策所帶來的變化和影響，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的幫助。所以，營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)應重視稅收籌劃，幫房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的最大化。

（一）籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動的稅收

第一，在前期工作環(huán)節(jié)的介入中，房地產(chǎn)增值的一般納稅人要積極的進行開展，例如選擇供應商等各環(huán)節(jié)。而對于項目營銷時產(chǎn)生的費用，要與土地增值稅和銷項稅金清算的納稅抵扣相符合，在合作企業(yè)選擇的過程中，對勞務服務和材料供應要進行慎重考慮，對增值稅發(fā)票進行嚴格的管理，樹立觀念。

第二，企業(yè)要與合作的企業(yè)之間共同分析和探討的材料的報價和條件，在一般納稅人使用零碎的建筑材料時，要獲得專用的增值稅發(fā)票，方便抵扣。在進行購進材料時，為了避免產(chǎn)生無法抵扣的問題，在價格上要進行慎重考慮和談判[3]。

（二）合理的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務問題

營改增政策的實施以后，新稅收制度和舊的稅收制度之間產(chǎn)生了銜接，在處理一系列的業(yè)務問題中，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務問題也要處理好。比如，將房地產(chǎn)企業(yè)的賬簿科目進行調(diào)整，并定期對企業(yè)內(nèi)的工作人員開展專業(yè)的培訓，方便實施營改增政策以后企業(yè)內(nèi)部的財務相關問題，可以實現(xiàn)快速而有效的解決。

（三）加強審計管理

房地產(chǎn)企業(yè)應對與審計管理方面加強，以推動信息化審計平臺的建設和實現(xiàn)審計標準化，從而達到全面提升審計管理工作效率的目的。其目的是分配審計工作的各個部分，并將它們之間的關系協(xié)調(diào)好，發(fā)揮出所有人的作用，來提高審計管理工作的效率。而審計工作人員、審計程度、相關管理制度和審計方案等都是要做好審計管理工作的內(nèi)容。

（四）完善信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供依據(jù)支撐

企業(yè)對于單獨收集大數(shù)據(jù)的往往力不從心，所以，要想實現(xiàn)這一目標只能靠整個納稅籌劃行業(yè)的系統(tǒng)發(fā)展，才可以為企業(yè)的納稅籌劃工作提供支撐作用。所以，我國的稅收籌劃行業(yè)應該借助大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢大力的發(fā)展，推動構建稅務數(shù)據(jù)庫。而數(shù)據(jù)庫如果構建成功，房地產(chǎn)企業(yè)就可以及時的獲取涉稅事項的相關問題，還可以結合個性化的需要進行選擇方案[4]。政府相關部門也應大力的推廣稅務師事務所，對企業(yè)納稅籌劃中，會產(chǎn)生的風險進行評估和分析，利用其人才和數(shù)據(jù)的優(yōu)勢提升納稅籌劃中數(shù)據(jù)信息的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省成本，并提供出方案。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)對材料采購進行合理的規(guī)劃

在實施營改增的政策后，企業(yè)作為一般的納稅人，在材料采購的過程中，應該選擇可以開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應商，因為這樣可以獲得更多的增值稅專用抵扣發(fā)票，從而緩解稅收給房地產(chǎn)帶來的壓力。所以，在選擇材料供應商時，房地產(chǎn)企業(yè)應深入的分析可以開具增值稅專用抵扣發(fā)票和成本、質量等多方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應商時，應結合營改增政策的實施。首先，對于一般納稅人的材料供應商進行優(yōu)先選擇，這樣做的原因是因為在開具增值稅專用發(fā)票時，小規(guī)模的納稅人稅率為3%，同等的材料價格容易造成增值稅負上升。其次，材料供應商在都是一般納稅人的身份時，因為其進項稅率都不等，所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應商時，應首先考慮進項抵扣稅和采購價格等方面。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)對于人才應注重培養(yǎng)

在當前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的核心深入的挖掘是潛在的數(shù)據(jù)價值，就是通過企業(yè)稅務信息的挖掘和收集、分析與處理可以明確企業(yè)的各項業(yè)務的開展情況，并在此選出合適的方案。而在這個選擇的過程中，就需要專業(yè)的人才對大數(shù)據(jù)進行深入的挖掘。但是企業(yè)目前在納稅的過程中，專業(yè)的人才數(shù)量有所欠缺，對于此，建筑企業(yè)應建立一套專業(yè)的人才培養(yǎng)系統(tǒng)。第一，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作人員的培養(yǎng)專業(yè)工作素養(yǎng)。第二，與專業(yè)的財務機構進行合作，將納稅籌劃業(yè)務外包給財務機構，利用人才機構彌補企業(yè)內(nèi)部人才的數(shù)量。

四、總結

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中實現(xiàn)風險管理與成本控制的一項重要舉措就是稅收籌劃。企業(yè)相應的財務制度在不完善的時候，首先可以全面的實施營改增政策，基于這一政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金安全要有所保障。

參考文獻：

[1]張施怡，羅杰思，黃謠.常德市房地產(chǎn)企業(yè)"營改增"后涉稅風險調(diào)查研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2019 （3）： 86-87.

[2]李曉航.基于"營改增"背景下事業(yè)單位涉稅問題分析[J].財會學習，2018 （18）： 157，159.

[3]潘倩."營改增"對房價的影響——從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅合同風險防范談[J].財訊，2018 （18）： 79-80.

[4]王佳龍.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅若干稅務爭議的探討[J].稅收經(jīng)濟研究，2018，23 （4）： 72-75，86.