淺談營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)及難點(diǎn)

王可涵

摘要：隨著當(dāng)前營改增理念的頻繁出現(xiàn)，這也表示了整個(gè)政府部門對(duì)于各行各業(yè)營改增的重視度，那么，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐性行業(yè)，其也屬于營改增的重要內(nèi)容。但結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在房地產(chǎn)行業(yè)改革中會(huì)包含多方面的內(nèi)容，這就導(dǎo)致其稅制改革較為復(fù)雜且難度較高，那么，對(duì)其進(jìn)行具體的財(cái)務(wù)管理就有著十分重要的意義，只有這樣才能減小營業(yè)稅的重復(fù)征稅。因此，本文就對(duì)營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行深入分析和探究，希望能夠推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)行業(yè);財(cái)務(wù)管理;重點(diǎn)及難點(diǎn)

營改增的改革目的就是希望能夠?qū)I業(yè)稅的抵扣鏈條進(jìn)行有效的銜接起來，不斷規(guī)范營業(yè)稅環(huán)環(huán)相扣的稅款抵扣制度，減小重復(fù)征稅的情況，從根源上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[1]。那么，房地產(chǎn)行業(yè)要注重在對(duì)營改增的稅負(fù)情況進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算和對(duì)比，深入分析營改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出有效的優(yōu)化措施和建議，讓企業(yè)能夠了解稅收改革中可能會(huì)遇到的相關(guān)問題，并做好營改增的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

一、營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理重難點(diǎn)問題分析

（一）加大了會(huì)計(jì)核算的難度

在實(shí)行營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅核算僅僅關(guān)乎到收入的高低。直接用企業(yè)所獲得的收入×5%，以此得出企業(yè)應(yīng)該要繳納的營業(yè)稅，這種計(jì)算方式較為簡(jiǎn)單。但在營改增后，不管是房地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅額還是進(jìn)項(xiàng)稅額，都包含增值稅核算，這就導(dǎo)致整個(gè)核算過程和內(nèi)容比營改增之前要復(fù)雜的多，一旦出現(xiàn)錯(cuò)漏，就會(huì)直接影響最終的計(jì)算結(jié)果。另外，自從推行營改增以來，計(jì)算稅率的檔次有四個(gè)，而之前的增值稅水流只有兩檔，這也會(huì)加大會(huì)計(jì)核算的難度[2]。在當(dāng)前這樣的背景下，讓原本有混合經(jīng)營以及從事各種稅率服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作越來越復(fù)雜，若不能對(duì)其采取適當(dāng)?shù)暮怂惴椒ǎ陀锌赡軐?dǎo)致企業(yè)從高征稅，從而增加企業(yè)的稅負(fù)。

（二）投資和收益的問題

本身房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，在其日常經(jīng)營管理中，通常會(huì)有不同的工種以及部門，行業(yè)涉及范圍是十分廣的，但其一直采取營業(yè)稅和增值稅兩種征稅方式并行的方法，導(dǎo)致出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。那么，從理論的角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)通過促進(jìn)營改增改革，既可以防止出現(xiàn)反復(fù)納稅的現(xiàn)象，又可以降低企業(yè)的稅負(fù)，在很大程度上能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。隨著營改增實(shí)施以來，其有效推進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度，而房地產(chǎn)行業(yè)通常在前一階段都必須要投入很多資金，這樣一來，只要企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，就可能會(huì)引發(fā)崩盤的情況，加大企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)[3]。但同時(shí)，營改增改革的進(jìn)一步實(shí)施，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中面臨更加嚴(yán)峻的問題，也就是投資和收益之間的問題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠在前一階段運(yùn)轉(zhuǎn)中存在抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。這就表示有些資金已經(jīng)出現(xiàn)回流的情況，從而加快企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)獲得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票缺乏足量性

在營改增之后，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票缺乏足量性，這也是當(dāng)前房地差行業(yè)的關(guān)鍵性問題，這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增減情況直接造成嚴(yán)重的影響。在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展過程中，一般房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商上僅僅通過采購鋼材，才可以獲取增值稅專用發(fā)票，但是其他材料的供應(yīng)商是難以開具足夠的、符合法律的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票。由于其在房地產(chǎn)企業(yè)中往往會(huì)占據(jù)重要的比例，因而這就導(dǎo)致在營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得足夠的、能夠用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。另外，在營改增之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目完工的百分比往往和現(xiàn)行的增值稅征收方式，還存在不相適應(yīng)的地方，這也屬于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重難點(diǎn)部分[4]。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)中會(huì)存在一些較大的工程項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的時(shí)間跨度較長(zhǎng)，即使在當(dāng)中有獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，但是對(duì)其進(jìn)行申報(bào)抵扣以及認(rèn)證等多方面，都有時(shí)間的約束。如果統(tǒng)一在年底進(jìn)行銷項(xiàng)稅額，這樣必定會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，除了造成進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票超出規(guī)定的時(shí)間，不能發(fā)揮出作用，使得企業(yè)稅負(fù)增加，也會(huì)造成已繳納的進(jìn)項(xiàng)稅額無法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成抵扣，這樣在一定程度上會(huì)使得企業(yè)的現(xiàn)金流受到不利影響。

二、加強(qiáng)營改增后房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效措施

（一）優(yōu)化營改增稅負(fù)測(cè)算和評(píng)估

在當(dāng)前這樣的背景下，要想切實(shí)解決營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)及難點(diǎn)問題，就要注重積極優(yōu)化營改增稅負(fù)的測(cè)算和評(píng)估工作。根據(jù)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，確保其能夠更好地適應(yīng)營改增，房地產(chǎn)行業(yè)必須要改變思想觀念，加強(qiáng)研究力度，科學(xué)分析改革對(duì)于企業(yè)的稅負(fù)影響情況。并結(jié)合相應(yīng)的稅收政策，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)整合、流程優(yōu)化、分工細(xì)化發(fā)展，不以此不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略[5]。同時(shí)，需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)控制機(jī)制進(jìn)行不斷完善，真正確保內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)工作能夠落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制機(jī)制的合理化、有效化和規(guī)范化，進(jìn)而在將內(nèi)部控制機(jī)制貫穿在整個(gè)財(cái)務(wù)管理中，這樣不僅可以提高財(cái)務(wù)工作效率，而且可以避免企業(yè)內(nèi)部管理出現(xiàn)問題。通常流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增值稅稅負(fù)的高低，是直接由稅率、可抵扣項(xiàng)目和增值稅稅負(fù)能否向下一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁這三個(gè)因素影響的。那么，營改增稅負(fù)測(cè)試指的就是，評(píng)估改革對(duì)企業(yè)在盈利、稅負(fù)等方面所帶來的影響，以此了解改革前后的稅負(fù)變化，保證提前對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)流程等方面進(jìn)行不斷優(yōu)化，提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展更加有效的稅務(wù)管理模式。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)

根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作團(tuán)隊(duì)的實(shí)際情況來看，隊(duì)伍人員的專業(yè)素質(zhì)是良莠不齊的，有些財(cái)務(wù)工作人員尚未充分認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的重要性，這樣也會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作水平下降。因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要組建一支高素質(zhì)的會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)財(cái)務(wù)工作人員全面發(fā)展，通過提高財(cái)務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)水平以及職業(yè)素質(zhì)，確保其可以能夠順利開展企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。因?yàn)闋I業(yè)稅會(huì)計(jì)核算處理相對(duì)容易，而增值稅則存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題，這就加大了會(huì)計(jì)處理的難度，只有健全會(huì)計(jì)核算，用適應(yīng)營改增的政策改革要求。因此，企業(yè)就需要正確設(shè)置增值稅明細(xì)賬，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，對(duì)增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的會(huì)計(jì)處理，詳細(xì)記錄、生成明細(xì)賬，為其提供準(zhǔn)確的稅務(wù)資料。

（三）選用增值稅專用發(fā)票，加強(qiáng)發(fā)票管理

要想不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，還要注重結(jié)合營改增后的實(shí)際情況，企業(yè)要注重選用增值稅的專用發(fā)票，并加強(qiáng)對(duì)于發(fā)票的管理力度?？梢哉f，增值稅專用發(fā)票的應(yīng)用和管理情況會(huì)直接關(guān)系到企業(yè)的利益，決定企業(yè)的稅負(fù)水平。如果建筑安裝企業(yè)選擇繳納增值稅，那么，隨著適用稅率的不斷提升，企業(yè)在購進(jìn)材料過程中，就需要取得增值稅專用發(fā)票，而這就有效封堵了上游供貨商偷稅漏稅的漏洞[7]。如果直接向房地產(chǎn)開放商多開具增值稅專用發(fā)票，其自身也會(huì)承擔(dān)更重的稅負(fù)，因此，這就有效杜絕了亂開發(fā)票和房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的情況。所以，這就需要不斷加強(qiáng)對(duì)于增值稅專用發(fā)票的管理力度，通過制定嚴(yán)格的發(fā)票管理制度和措施，實(shí)現(xiàn)發(fā)票專人管理，有效規(guī)范發(fā)票的開具流程，避免因?yàn)樘撻_發(fā)票的情況，給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、結(jié)語

總而言之，隨著營改增政策的有效實(shí)施，其能夠有效減輕企業(yè)的賦稅壓力，但在實(shí)際實(shí)施過程中，會(huì)因?yàn)槎惵实脑O(shè)計(jì)變化，對(duì)財(cái)務(wù)核算方式產(chǎn)生直接的影響，會(huì)讓財(cái)務(wù)管理陷入暫時(shí)的管理窘境，但房地產(chǎn)行業(yè)也需要正確對(duì)待這一問題，及時(shí)調(diào)整自身的經(jīng)營模式，更好的促進(jìn)自身的發(fā)展。

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