房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定研究

張會(huì)利 郭遠(yuǎn)方

摘要：隨著國(guó)家宏觀政策的不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，如何有效控制和降低項(xiàng)目成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金效益成本房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前急需思考的問(wèn)題。合理準(zhǔn)確的目標(biāo)成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作至關(guān)重要，但實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作中常常存在目標(biāo)成本制定不合理、不準(zhǔn)確的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了后期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的開展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)成本;成本管理;成本控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本確定存在的問(wèn)題

隨著國(guó)家宏觀政策的不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，傳統(tǒng)的僅僅依靠雄厚資金實(shí)力方式已經(jīng)無(wú)法支撐房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展需要。一方面房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售價(jià)格受到了限制，另一方面隨著原材料價(jià)格和人工費(fèi)用的增長(zhǎng)使得項(xiàng)目成本不斷提高，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作面臨越來(lái)越大的壓力。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)化和科學(xué)化的成本管理方法，如何有效控制和降低項(xiàng)目成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金效益成本房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前急需思考的問(wèn)題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本通常要經(jīng)過(guò)概念方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)充設(shè)計(jì)三個(gè)步驟才能最終確定。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定并不是一蹴而就，而是一個(gè)不斷分解-合成-再分解-再合成的循環(huán)過(guò)程。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制目標(biāo)成本過(guò)程中常常會(huì)出現(xiàn)未嚴(yán)格遵守目標(biāo)成本制定流程和目標(biāo)成本編制不準(zhǔn)確的問(wèn)題。由于前期成本編制準(zhǔn)備工作的不充分、項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度不足或急于開工等因素的影響，在初期編制的目標(biāo)成本往往是比較粗略估計(jì)的，隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)其實(shí)際成本就會(huì)偏離預(yù)先設(shè)定的成本目標(biāo)，造成后期項(xiàng)目實(shí)際成本出現(xiàn)較差偏差。

傳統(tǒng)模式中房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本確定經(jīng)常使用成本加成法，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算并加上預(yù)期利潤(rùn)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，但該方法的不足在于未能充分考慮市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響，部分原材料或市場(chǎng)其它因素波動(dòng)可能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際成本偏離預(yù)期目標(biāo)成本從而影響到銷售價(jià)格。另外，在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本過(guò)程中未能對(duì)成本控制過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)劃分析，缺少有效的成本問(wèn)題預(yù)防控制對(duì)策，一旦目標(biāo)成本出現(xiàn)問(wèn)題就很難按照原有計(jì)劃執(zhí)行，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本確定的具體過(guò)程和關(guān)鍵控制點(diǎn)

（一）土地最高價(jià)格的確定

土地價(jià)格的確定要綜合考慮土地所在地區(qū)的土地政策和土地市場(chǎng)信息，土地價(jià)格占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本的比例很高，直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格高低。對(duì)土地價(jià)格的確定最常見(jiàn)的方法是剩余法，即由項(xiàng)目規(guī)劃成本和項(xiàng)目建設(shè)成本二者的差值確定土地最高獲取價(jià)格。其中項(xiàng)目規(guī)劃成本是由目標(biāo)成本確定，由于此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)并不能提供出完整的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，只能由項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并結(jié)合以往類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)估算出相關(guān)參數(shù)取值。

（二）目標(biāo)成本預(yù)測(cè)

1、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。銷售價(jià)格是通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查基礎(chǔ)上確定的，通過(guò)對(duì)潛在客戶產(chǎn)品需求分析和項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，選取合適的類似項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格作為對(duì)比分析，采用市場(chǎng)比較方法確定擬建項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。

2、目標(biāo)利潤(rùn)確定。項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的確定應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和具體項(xiàng)目的產(chǎn)品定位情況，通常也是選取以往類似項(xiàng)目的利潤(rùn)水平作為對(duì)比分析，將項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目品質(zhì)以及其它方面進(jìn)行對(duì)比確定項(xiàng)目利潤(rùn)水平。項(xiàng)目的利潤(rùn)大小可以依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出適當(dāng)調(diào)整，如果在新進(jìn)區(qū)域內(nèi)需要快速占領(lǐng)市場(chǎng)可以適當(dāng)降低項(xiàng)目利潤(rùn)水平，如果開發(fā)高端項(xiàng)目梳理企業(yè)品牌形象則可以適當(dāng)提高利潤(rùn)水平。

3、目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)。項(xiàng)目目標(biāo)成本-銷售總收入-目標(biāo)利潤(rùn)。以上確定的項(xiàng)目目標(biāo)成本通常是項(xiàng)目成本的最高值，同時(shí)需要經(jīng)過(guò)后期的不斷優(yōu)化調(diào)整才能最終確定。

（三）產(chǎn)品優(yōu)化及目標(biāo)成本估算

該階段主要是通過(guò)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)的不斷細(xì)化和優(yōu)化將概念性的成本轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的目標(biāo)成本，主要成本控制要點(diǎn)包括：

1、產(chǎn)品方案的優(yōu)化

在項(xiàng)目前期規(guī)劃條件下開展設(shè)計(jì)工作，將項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)方案不斷細(xì)化和深化形成具體的方案設(shè)計(jì)，該階段要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多設(shè)計(jì)方案對(duì)比分析，通過(guò)不同組合類型的項(xiàng)目方案的成本指標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目功能目標(biāo)基礎(chǔ)上綜合考慮不同設(shè)計(jì)方案的成本、工期、技術(shù)安全等因素。如結(jié)構(gòu)選型過(guò)程中小高層或高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)可以盡量采用剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)優(yōu)化過(guò)程中應(yīng)該盡量減少短肢墻的數(shù)量，因?yàn)榘凑找?guī)范要求短肢剪力墻的抗震等級(jí)要偏高，采用以上設(shè)計(jì)優(yōu)化方式可以減少大量鋼筋使用，從而實(shí)現(xiàn)降低工程造價(jià)目的。

2、專項(xiàng)方案優(yōu)化設(shè)計(jì)

項(xiàng)目產(chǎn)品方案后應(yīng)該開展項(xiàng)目產(chǎn)品的專項(xiàng)設(shè)計(jì)，該階段成本控制的重點(diǎn)是要明確項(xiàng)目成本主次控制，對(duì)某些工程量大和工程造價(jià)較高的工程進(jìn)行重點(diǎn)的成本優(yōu)化，如土方工程盡管不構(gòu)成項(xiàng)目實(shí)體但是卻占用大量工期和項(xiàng)目資金，也應(yīng)該列為項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)，對(duì)該項(xiàng)工程應(yīng)該編制專項(xiàng)方案并重點(diǎn)控制成本。項(xiàng)目施工場(chǎng)地的規(guī)劃設(shè)計(jì)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成較大影響，應(yīng)該對(duì)其中施工道路、用電和用水等內(nèi)容制定多種方案并對(duì)比分析，以確定最佳方案。

3、材料及構(gòu)件選取要合理

在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中最重要的材料的混凝土和鋼筋，因此結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的重點(diǎn)是混凝土等級(jí)和工程量，以及配筋率的調(diào)整。如混凝土設(shè)計(jì)要制定合理的混凝土配合比，依在滿足安全技術(shù)基礎(chǔ)上可以通過(guò)技術(shù)組合方式降低混凝土單價(jià)成本，原材料選擇要遵循因地制宜和就地取材原則，優(yōu)先選用人工骨料作為砂石骨料。在構(gòu)件選取方面的重點(diǎn)是不要盲目加大剪力墻厚度，防止混凝土用量和配筋率上升;做好框架梁、樓面梁和現(xiàn)澆樓板等構(gòu)件的截面設(shè)計(jì)及優(yōu)化工作。

4、地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)優(yōu)化

地下車庫(kù)的工程造價(jià)很高且銷售速度較地上項(xiàng)目產(chǎn)品緩慢，其利潤(rùn)率也相對(duì)較低，因此應(yīng)該將地下車庫(kù)作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化和成本控制重點(diǎn)。對(duì)地下車庫(kù)設(shè)計(jì)優(yōu)化的基本原則是提高地下車庫(kù)面積的使用率，合理的控制單個(gè)車位面積，主要策略包括：優(yōu)化車庫(kù)輪廓尺寸、柱間距和柱截面;優(yōu)化車庫(kù)進(jìn)出口位置和內(nèi)部空間的交通流向;優(yōu)化車庫(kù)內(nèi)車輛停放位置和方式;優(yōu)化車庫(kù)內(nèi)的設(shè)備安裝位置。

（四）項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定

在各級(jí)目標(biāo)成本確定過(guò)程中要嚴(yán)格以上一級(jí)目標(biāo)成本為依據(jù)，不能超過(guò)上一級(jí)成本目標(biāo)的約束，當(dāng)超過(guò)成本目標(biāo)時(shí)應(yīng)該對(duì)產(chǎn)生的成本目標(biāo)偏差及偏差成因進(jìn)行認(rèn)真分析，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。經(jīng)過(guò)擴(kuò)充設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)后的項(xiàng)目產(chǎn)品方案已經(jīng)明確，可以依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)方案計(jì)算出各部分的工程量和工程造價(jià)情況，并形成具體的項(xiàng)目目標(biāo)成本，作為后期項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的依據(jù)。

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