淺談住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控運用

夏巖松

摘要：當前引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展事關(guān)全局，非常重要。要加強和改善宏觀調(diào)控，開拓思路，創(chuàng)新工具，深化改革，發(fā)現(xiàn)并解決房地產(chǎn)市場的核心問題、關(guān)鍵問題、突出問題，以保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，推動房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，促進社會和諧。住房公積金在住房金融領(lǐng)域，由于其制度設(shè)計存在的內(nèi)在要求，客觀上起到了對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)控作用。

關(guān)鍵詞：住房公積金 宏觀調(diào)控 作用

完善房地產(chǎn)供應(yīng)機制，健全以改善民生為目標的住房保障制度。市場經(jīng)濟具有風(fēng)險性。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)價格的起落是難免的?？茖W(xué)管理房地產(chǎn)市場，既要發(fā)揮市場對包括土地在內(nèi)的資源進行配置的基礎(chǔ)性作用，又要對房地產(chǎn)市場進行必要的宏觀調(diào)控。最近幾來年，中央政府為了解決各地房價漲幅過大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，先后從土地供應(yīng)、銀行信貸、稅收征管等方面出臺了一系列政策，對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控。

一、住房公積金政策在樓市調(diào)控中的運用

為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，從中央到地方政府近年來紛紛出臺樓市調(diào)控措施，包括土地政策財稅政策、利率政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，區(qū)分自住性首次購房與投資性二次購房等等，力圖加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和建立住房保障體系。其中對于住房公積金貸款的調(diào)整措施主要包括：

（一）利率調(diào)整

從2007年3月至2008年10月的一年多時間內(nèi)，涉及住房公積金存貸款利率的調(diào)整就高達10次從調(diào)整趨勢來看，住房公積金存貸款利差逐步縮小而且隨著商業(yè)性住房貸款利率下調(diào)幅度的加大，住房公積金貸款的利率優(yōu)惠也在減少，造成住房公積金運營收益空間縮小。這種調(diào)整將推動住房公積金管理中心加大貸款投放力度，同時對于首次購買自住住房的職工，住房公積金貸款的低息優(yōu)惠吸引力也將有所下降。

（二）最高貸款額度調(diào)整

在近年房價持續(xù)上漲的背景下，有限的住房公積金貸款限額在職工購房時的融資作用明顯下降。最高可貸額度的提高，加大了對職工購房需求的支持力度，也有助于避免購房需求回落時住房公積金貸款運用率的劇烈波動。但受到住房公積金資金量和政策公平性的制約，最高貸款額度調(diào)整幅度不宜過大，也不宜頻繁調(diào)整。

（三）首付比例調(diào)整

各地住房公積金貸款政策中對首付比例的規(guī)定一般都已調(diào)整為不低于20%，許多城市還對新建商品房、存量住房、二次購房和經(jīng)濟適用房等不同情況實行區(qū)別對待。由于住房公積金貸款占購房總價的比例普遍不高，調(diào)整首付比例對于自住性購房需求的影響并不明顯，而是更多體現(xiàn)了住房公積金管理中心對貸款風(fēng)險的把握。

（四）其他調(diào)控措施

部分城市還陸續(xù)實施了包括取消二次及以上住房公積金貸款的限制、實行商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款、開放住房公積金異地貸款、調(diào)整期房貸款房源的工程進度要求等調(diào)控措施。這些調(diào)控措施主要反映了在當?shù)卣碳べ彿啃枨蟮膶?dǎo)向下，住房公積金管理中心為了實現(xiàn)資金平衡、完成增值目標而面臨強烈的放貸沖動，同時也引發(fā)了對于住房公積金貸款政策公平性、穩(wěn)定性和風(fēng)險控制的爭議。

二、進一步發(fā)揮住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控功能

以上所列種種調(diào)控手段，都是由住房公積金內(nèi)在平衡機制所決定的，但是，這種平衡機制所起到的作用，往往都是圍繞資金安全而自發(fā)產(chǎn)生的，缺少主觀能動性和系統(tǒng)性。為此，我們可以整合利用這些調(diào)控功能，按房產(chǎn)市場冷熱程度設(shè)置三級預(yù)案，并將住房公積金個貸率和當期個貸發(fā)放率作為啟動三級預(yù)案的標準，在保持政策相對穩(wěn)定的同時，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

這里需要指出的是，之所以把住房公積金個貸率和當期個貸發(fā)放率作為啟動三級預(yù)案的標準，原因是這兩項指標與房地產(chǎn)市場的冷熱程度息息相關(guān)。住房公積金個貸率相對于當期個貸發(fā)放率來說變化幅度較小，反映的是較長時間內(nèi)的房產(chǎn)市場冷熱情況;而當期個貸發(fā)放率指的是一年來個貸發(fā)放額度與歸集額度的比例情況，反映的是當期房地產(chǎn)市場的冷熱情況，只有把這兩項指標綜合起來予以考慮，才可以較好地判斷出大形勢下房產(chǎn)市場的冷熱程度，從而啟動調(diào)控預(yù)案。

根據(jù)以上思路，筆者初步設(shè)想的住房公積金調(diào)控房產(chǎn)市場的三級預(yù)案框架如下。

第一級為紅色級，當住房公積金個貸率大于或等于90%，當期個貸發(fā)放率大于或等于100%時，可以初步判斷房地產(chǎn)市場已經(jīng)過熱，可以啟動雙向調(diào)控手段中的抑制手段，包括控制最高貸款額度、儲存倍數(shù)，提高首付款比例，限制大戶型商品房及別墅等住房公積金貸款需求;如形勢進一步嚴峻，住房公積金個貸率大于或等于95%，當期個貸發(fā)放率大于或等于150%時，即表明當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入赤熱化狀態(tài)，可以啟用抑制調(diào)控手段中的期房項目貸款輪候甚至是職工購房貸款輪候。

第二級為綠色級，當住房公積金個貸率介于70%至90%（各地根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況應(yīng)有所不同），當期住房公積金個貸發(fā)放率介于50%至100%之間時，可以判斷房地產(chǎn)市場基本正常，為防止政策變化過快導(dǎo)致職工群眾無所適從，在此期間應(yīng)盡量保持政策的穩(wěn)定性，盡量少用或不用調(diào)控手段，為職工群眾提供相對穩(wěn)定的政策空間。

第三級為灰色級，當住房公積金個貸率小于70%（各地根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況應(yīng)有所不同）、當期住房公積金個貸發(fā)放率小于或等于60%時，可初步判斷房地產(chǎn)市場偏冷，可以啟動雙向調(diào)控手段中的刺激手段，包括提高最高貸款額度、延長貸款年限、擴大儲存倍數(shù)、降低首付款比例等;當形勢進一步惡化，住房公積金個貸率小于60%，當期個貸發(fā)放率小于50%時，即表明房地產(chǎn)市場已進入過冷狀態(tài)，可借機推出異地貸款業(yè)務(wù)、逐月提取還貸等刺激措施，同時可適當放開對大戶型商品房、別墅等的限制，出臺政策提高對經(jīng)濟適用房貸款的支持力度。

三、結(jié)語：

為了確保我國房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，抑制某些城市快速增長的房價，解決當前樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，各地住房公積金管理中心應(yīng)該在服從國家宏觀調(diào)控大局的前提下，積極配合地方政府進一步落實國家現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，積極穩(wěn)妥地進行住房公積金政策的修改，推出有利于當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的新舉措。必須區(qū)別對待不同條件、不同情況的開發(fā)商和貸款申請人，與當?shù)亻_發(fā)建設(shè)中低價位、中小戶型的開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，優(yōu)先提供公積金貸款業(yè)務(wù);對購買90平方米以下戶型的貸款申請人，可以通過提高貸款額度、簡化貸款手續(xù)等措施加以扶持。但住房公積金管理中心千萬不能讓住房公積金新政策作為當?shù)卣巴惺小钡氖侄?，將住房公積金淪為不同利益集團博弈的工具。

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