商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析研究

賈興恒　杜英

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長，不可避免會存在不同程度的財務風險，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展取決于能否對財務風險進行有效的應對和控制。本文主要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險進行研究，介紹了其基本特征和表現(xiàn)形式，在分析了財務風險成因的基礎上，提出了相應的控制策略。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 成因分析

中圖分類號：F275

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2019）03（a）-121-02

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到財務風險的直接影響，是影響企業(yè)生存的重要隱患，特別是當商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷擴大規(guī)模后，隨之不斷增大的財務管理范圍使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設工程項目的過程中伴隨一系列的財務風險，所導致的財務問題會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴重影響。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需提高對工程成本控制的重視程度，深入了解本企業(yè)存在的財務風險，據(jù)此完成風險防范措施合理有效的制定，建立并完善科學的財務預警系統(tǒng)，降低財務風險，有效提高企業(yè)財務風險的控制能力。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征及表現(xiàn)形式

1.1 基本特征

（l）投資周期較長，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要花費較長的時間完成前期準備工作及開發(fā)的過程，從而顯著拉長了企業(yè)投資的周期，如果不分賬款不能及時收回則會導致壞賬的出現(xiàn)，進而影響資金的周轉，造成企業(yè)的財務風險;（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高效益為經(jīng)營目標，企業(yè)較高的投資通常會帶來較高的投資報酬率，但由于通貨膨脹及不確定性因素等的存在使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同時面臨較高的投資風險;（3）投資額較大，且具有資金的回收期較長的特點，增加了企業(yè)財務出現(xiàn)危機的概率。

1.2 表現(xiàn)形式

（1）無法按期償還債務，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的基礎需保證資金能夠正常周轉，通常商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多有較多的負債，需按期償還各項債務，若企業(yè)所投資的項目沒有達到預期的收益，將顯著降低企業(yè)按期償還債務的能力，使企業(yè)資金鏈存在較大的風險。（2）再籌資難度大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若難以按期償還債務則會一定程度損害企業(yè)的信譽，增加了企業(yè)接下來進行籌資的難度，進而易導致企業(yè)出現(xiàn)較為嚴重的資金缺口，出現(xiàn)財務風險。（3）從資金周轉出現(xiàn)問題看，由各種因素導致的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法進行債務按期償還及資金籌集難度大，使企業(yè)出現(xiàn)資金周轉困難，進而出現(xiàn)財務危機。（4）投資回收存在較大的不確定性，受到各種因素的影響，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會存在建筑用地或地產(chǎn)商品閑置的情況.企業(yè)前期已投入大量的資金由于閑置而極難變現(xiàn)，甚至在較長的時間段內難以收回，此外如果客戶無法按時交清房款同樣會給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的投資回收風險[1]。

2 企業(yè)財務風險的成因

2.1 內部因素

（1）行業(yè)的特性，商業(yè)地產(chǎn)工程項目投資額較大且投資周期較長，項目竣工后銷售商品房時仍然存在較多的不確定因素，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務存在較大的風險隱患。（2）企業(yè)的資本結構，進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時需企業(yè)投入較多的資金，由于目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多存在規(guī)模較小、資金實力較弱等問題，通常自有資金在整個工程投資中占比較小，因此表現(xiàn)出對銀行貸款較為依賴的現(xiàn)象，此外還需依賴建設工程項目中的部分欠款及客戶的預付款作為部分運營資金，導致企業(yè)存在較大的潛在財務風險;企業(yè)較高的負債對運營要求較高，一旦出現(xiàn)問題極易引發(fā)財務危機。（3）企業(yè)風險管理水平較低，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，發(fā)展時間較短，部分由國有企業(yè)轉換來的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在對風險管理重視程度不高以及控制能力不強等問題，對于財務風險認識不足，缺乏科學高效的財務風險規(guī)避體系。此外國家為促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展采取了多項政策措施以控制商業(yè)地產(chǎn)市場過熱的問題，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在這種情況下并沒有做好風險應對準備，一些規(guī)模較小、管理水平較差且風險控制意識不足的企業(yè)易受到較大的打擊，風險防范意識淡薄及控制水平較低是導致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的重要原因[1]。

2.2 外部因素

（1）政策環(huán)境的調整，國家對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)通過采取經(jīng)濟政策進行宏觀調控，以國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（包括商業(yè)地產(chǎn)的價格及流通狀況）會較大程度的受到這些宏觀調控政策的影響。例如國家土地政策的影響，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時不可或缺的土地資源，其供應會受到國家開發(fā)和使用計劃的直接影響;企業(yè)融資同樣會受到貨幣政策調整的影響，受到影響的資金流動易導致地產(chǎn)企業(yè)財務風險。（2）不穩(wěn)定的金融環(huán)境及市場環(huán)境的影響，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品價格在金融市場利率出現(xiàn)變動的情況下，易導致定位的準確性不佳，同時會影響到購房者的購房成本及購買能力，從而影響到地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售數(shù)量，不利于企業(yè)資金的及時回收，降低了企業(yè)按期償還債務的能力，使企業(yè)面臨財務風險;市場的變化會直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的供求關系，發(fā)生變化的供求關系進而會影響到商業(yè)地產(chǎn)的價格，為地產(chǎn)企業(yè)投資的預期效益帶來較大的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供大于求時則會增加地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的難度，此種情況下企業(yè)若降價銷售則難以獲得利潤甚至難以收回投入的資金，無法償還貸款，易導致財務風險甚至破產(chǎn)。（3）資源環(huán)境存在風險，不可再生的土地是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時不可或缺的資源，同時是企業(yè)主要資源環(huán)境風險的來源，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會受到各種土地因素包括土地價格、位置及土地政策等的影響[2]。

3 控制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的策略

3.1 提高財務風險控制意識及風險管理能力

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展過程中，財務風險環(huán)節(jié)至關重要，風險防范意識淡薄及控制水平較低是導致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的重要原因，但目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多缺乏財務風險意識，尤其是管理層的認識不足，還停留在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的推動力的片面認識中，認為國家即使不扶持商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不會使其陷入泥潭，只要經(jīng)濟波動不大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就按部就班，對財務風險控制的重視程度不足導致易出現(xiàn)風險。因此需通過宣傳等手段讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層意識到財務風險控制的重要性，成立行業(yè)協(xié)會定期交流經(jīng)驗及教訓，企業(yè)管理者也需要認清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的動態(tài)發(fā)展情況，提高財務風險控制意識，以獲得持續(xù)發(fā)展的動力。為確保風險管理的有效性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在風險管理具體落地實施過程中，需以企業(yè)自身特點為依據(jù)，對財務風險管理目標進行分解，細化到每個具體的崗位上，使所有員工對自身在風險管理中的位置和作用有清晰的認識，并在企業(yè)考核過程中納入風險管理的具體內容和標準，從而實現(xiàn)員工利益同企業(yè)整體利益間的有效結合，真正實現(xiàn)企業(yè)財務風險管理目標[3]。

3.2 建立并完善財務風險控制體系

在充分掌握行業(yè)特點的基礎上商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身的實際情況，建立并完善適合本企業(yè)的財務風險控制體系，并細化評價指標，做到能夠實時動態(tài)監(jiān)測財務風險評價指標，并結合實際情況定期更新監(jiān)測指標，對投資回收期、貸款償還期限等進行監(jiān)測，使其能夠有效滿足企業(yè)發(fā)展各階段的避險需求，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效的規(guī)避風險。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體實施過程中，為避免財務風險控制流干形式，可通過獨立規(guī)范的審計委員會的建立，實現(xiàn)對企業(yè)的運營和財務工作定期進行獨立檢查，內部審計不僅需進行事后審計并據(jù)此追究相關部門的責任，同時還需將事前的風險防范作為工作重點，以使企業(yè)的損失得以有效降低，真正實現(xiàn)維護企業(yè)利益的目標;此外還需對內部審計的管理建議職能進行充分利用，在實際檢查和監(jiān)督會計資料的過程中，審計能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)在財務方面存在的問題和風險，在此基礎上所提出的建議會更加有針對性，需管理層采納并作出適當調整;內部審計監(jiān)督工作的高質量和高效率完成需以內部審計人員的獨立性為支撐，在選拔或聘請審計人員時需具備良好的職業(yè)道德和相關的專業(yè)勝任能力[3]。

3.3 強化資金鏈風險控制力度

企業(yè)進行項目開發(fā)時需要大量的資金，對資金的依賴性較強，且通常項目周期較長.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應加強對資金鏈的控制力度，避免由資金周轉不靈等導致財務風險的發(fā)生，如果缺少資金則會阻礙企業(yè)的發(fā)展，尤其對于處于發(fā)展初期或是中小型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，科學合理的資金鏈管理的不足極易導致資金鏈出現(xiàn)問題，致使企業(yè)陷入財務困境，極不利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需通過資金鏈管理政策的建立以提高資金鏈風險控制的科學性和合理性，建立并不斷完善財務風險評價指標體系，強化對資金鏈風險的控制能力。

3.4 提高應對環(huán)境變化的能力

目前我國商業(yè)地產(chǎn)對環(huán)境變化的應對能力不足，環(huán)境包括宏觀的政策環(huán)境和微觀的市場環(huán)境，市場和政策的變化均會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是企業(yè)內部風險達到一定程度時，若缺乏對市場和政策變化的應變能力則易于陷入經(jīng)營困境。因此需企業(yè)準確把握市場和政策變化所帶來的風險，提高對環(huán)境變化的應變力，是商業(yè)地產(chǎn)有效規(guī)避財務風險的重要策略，財務決策的合理確定需根據(jù)市場和政策的變化情況進行，財務風險的控制則需通過確保本企業(yè)資本結構的科學合理來實現(xiàn)，以便企業(yè)實現(xiàn)價值的最大化[4]。

4 結語

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對商品住宅的需求不斷增長，促使商業(yè)地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長，不可避免會存在不同程度的財務風險，導致財務風險出現(xiàn)的因素較多，因此需商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高財務風險控制意識，做到對財務風險成因的了解，在此基礎上采取對應的措施進行風險控制，同時需建立并不斷完善財務風險評價指標體系，強化對資金鏈風險的控制能力，提高應對環(huán)境變化的能力，促進企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻

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[2]李愷.論房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制[J].信陽師范學院學報（哲學社會科學版），2017（2）.

[3]范敏.企業(yè)財務風險預警體系構建研究[J].企業(yè)改革與管理，2016（19）.

[4]劉瑜.營改增背景下加強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制的研究[J].中國商論，2018（21）.