新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪問題分析

白燕

摘?要：本文以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述、新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問題為切入點(diǎn)，展開具體分析，并以此為依據(jù)，提出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方式、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)等重要內(nèi)容。希望在新形式的影響下，能夠注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪問題的分析，結(jié)合實(shí)際狀況運(yùn)用符合實(shí)際狀況的方式開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作，為今后構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)管理體系奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);不動(dòng)產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;測(cè)繪問題

我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，和以前土地、房屋在不同登記部門登記時(shí)在登記過程中存在一定的差異。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后有一些不動(dòng)產(chǎn)在登記過程中，如果沒有土地使用權(quán)，是無法登記或是辦理產(chǎn)權(quán)證的。本文從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述入手，緊緊圍繞新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問題展開闡述，提出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方式、明確了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。通過研究發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實(shí)際操作起來非常復(fù)雜，因此，要細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的每一個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪體系。

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之前，必須要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。通過權(quán)籍調(diào)查，能夠明確土地的實(shí)際面積、明確土地的用途、土地的界線等內(nèi)容，進(jìn)一步形成系統(tǒng)性的調(diào)查體系，為今后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、證書核發(fā)等工作提供重要依據(jù)?，F(xiàn)階段，在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作時(shí)，會(huì)涉及到很多種的權(quán)籍調(diào)查方式，像：不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定法、測(cè)量法以及權(quán)屬調(diào)查法等[1]。實(shí)際上，在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作時(shí)，可以進(jìn)行實(shí)地考察，詳細(xì)分析房地產(chǎn)的權(quán)屬和界址等問題。其中不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的工作方式也有很多方式，在開展相應(yīng)工作期間，要全面考慮房地產(chǎn)各個(gè)方面的條件，要深入了解工作需求，將不動(dòng)產(chǎn)的多種類型、實(shí)際位置、實(shí)際用途等方面內(nèi)容進(jìn)行有效結(jié)合，為今后順利開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作提供重要保障。除此之外，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，要根據(jù)不同的建設(shè)用地選擇不同的調(diào)查方式來開展工作。比方說：在對(duì)城鎮(zhèn)、村莊或是一些荒蕪區(qū)域進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查時(shí)，就可以采用解析法來測(cè)量相應(yīng)的界址點(diǎn)坐標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的方式對(duì)土地面積進(jìn)行計(jì)算，準(zhǔn)確丈量不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際邊長(zhǎng)，結(jié)合幾何要素法對(duì)其進(jìn)行測(cè)量，進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際面積，為今后增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的科學(xué)性與準(zhǔn)確性提供重要依據(jù)。

二、新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問題分析

（一）工作行為缺乏規(guī)范性

在新形勢(shì)的影響下，在實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作或是與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接時(shí)，總會(huì)出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重一些甚至?xí)绊懖粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的順利開展。在此過程中，會(huì)涉及到多個(gè)部門，像：國(guó)土、林業(yè)和房產(chǎn)部門等[2]。需要這些部門進(jìn)行有效合作，這樣在一定程度上能夠提升登記工作的工作效率。但是在正常工作期間也會(huì)出現(xiàn)一些特殊的狀況，像：各個(gè)部門或是各個(gè)機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行有效合作，在銜接工作時(shí)會(huì)出現(xiàn)銜接不及時(shí)的問題等。因此，在實(shí)際開展相關(guān)工作時(shí)，要結(jié)合新形勢(shì)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。因?yàn)椴煌块T的工作職責(zé)存在一定差異，在工作人員利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)進(jìn)行工作時(shí)，總會(huì)產(chǎn)生一些工作漏洞，工作行為缺乏規(guī)范性，這樣對(duì)于實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享目標(biāo)具有一定影響。工作人員對(duì)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)缺乏了解，在或?qū)嶋H操作時(shí)無法通過運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為測(cè)繪工作提供幫助，久而久之，就會(huì)嚴(yán)重阻礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展。

（二）測(cè)繪工作缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)際上開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作是一項(xiàng)非常復(fù)雜且枯燥的工作。在技術(shù)人員對(duì)其進(jìn)行操作時(shí)，很容易出現(xiàn)測(cè)繪分散、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一性的現(xiàn)象。這樣在各個(gè)地區(qū)實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換、權(quán)籍調(diào)查結(jié)構(gòu)不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。目前，我國(guó)相關(guān)部門越來越重視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作，但是在管理制度方面卻缺乏全面性。即便在一些法律法規(guī)中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的工作流程，但在對(duì)各個(gè)類型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行全方位涵蓋時(shí)卻缺乏全面性與合理性。

三、新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的技術(shù)及其方式

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方式

（1）不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與編碼方式是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的一種重要方式。其具體內(nèi)容是指明確設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)的單元，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼進(jìn)行合理編輯等。

（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查方式[3]。在實(shí)際開展權(quán)屬工作時(shí)，要將內(nèi)外業(yè)務(wù)核實(shí)法與實(shí)地調(diào)查法進(jìn)行有效結(jié)合，并以查明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的實(shí)際狀況和用途等內(nèi)容為核心進(jìn)行調(diào)查。比方說：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源資料全面，就可以通過內(nèi)外業(yè)務(wù)核實(shí)法對(duì)其進(jìn)行調(diào)查;如果資料有所缺失，可以通過內(nèi)外業(yè)務(wù)核實(shí)法和調(diào)查法進(jìn)行調(diào)查;如果完全沒有權(quán)屬資料，就要運(yùn)用外業(yè)調(diào)查法對(duì)其進(jìn)行調(diào)查。

（3）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方式。在實(shí)際運(yùn)用這種方式進(jìn)行測(cè)量的時(shí)候，要綜合考慮多項(xiàng)內(nèi)。像：一些基礎(chǔ)條件、實(shí)施技術(shù)的環(huán)境等內(nèi)容。比方說在對(duì)一些海域、園林和水域進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查時(shí)，可以結(jié)合實(shí)際狀況運(yùn)用圖解法對(duì)界址坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量，這樣能夠有效提升權(quán)籍調(diào)查的科學(xué)性與合理性。我國(guó)地域?qū)拸V，在針對(duì)一些比較復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍開展調(diào)查和測(cè)繪工作時(shí)，會(huì)因?yàn)闇y(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)不同而使測(cè)量結(jié)果產(chǎn)生很大的差異，進(jìn)而會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的準(zhǔn)確性。

（二）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)

（1）數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)。其具體內(nèi)容是指在實(shí)際工作期間運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)，并利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)量中涉及到的一些圖片內(nèi)容，與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行結(jié)合進(jìn)一步確定不動(dòng)產(chǎn)坐標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。可以通過對(duì)比的方式對(duì)圖片以及相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而制定更符合實(shí)際狀況的測(cè)量方式。

（2）野外測(cè)量技術(shù)。野外測(cè)量技術(shù)是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中的一項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)。其應(yīng)用的范圍比較寬廣，主要被分為以下幾種方式。一方面將其應(yīng)用在全站儀的基礎(chǔ)之上，還要利用電子信息技術(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合;另一方面要利用全站儀進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，這樣能夠?qū)y(cè)量的最終結(jié)果傳輸?shù)接?jì)算機(jī)上，可以將其結(jié)果制作成圖片的形式，便于人技術(shù)人員直觀感受。

（三）遙感技術(shù)

遙感技術(shù)又被人們稱為RS技術(shù)。在新形式的影響下，我國(guó)整體的科學(xué)技術(shù)水平在不斷提升，導(dǎo)致我國(guó)遙感技術(shù)獲得了足夠重視。而在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作時(shí)，就會(huì)運(yùn)用到遙感技術(shù)。遙感技術(shù)中包括了多種多樣的技術(shù)種類[4]?；诖耍趯?shí)際運(yùn)用過程中，要結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)的類型及實(shí)際情況進(jìn)行分析，這樣能夠使遙感技術(shù)充分發(fā)揮其自身的工作職能，能夠有效增強(qiáng)測(cè)繪工作的科學(xué)性。除此之外，在運(yùn)用過程中，還要綜合運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)，選取合適的方式對(duì)其進(jìn)行測(cè)繪，為今后順利開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作創(chuàng)造條件。目前，影像處理技術(shù)也被廣泛應(yīng)用在遙感技術(shù)中，這樣對(duì)于整合不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)技術(shù)具有重要的幫助作用，對(duì)于提升不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量具有重要意義。

四、結(jié)語

總而言之，現(xiàn)階段我國(guó)已經(jīng)越來越重視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪工作的開展。但是在此過程中，還存在一定問題急需改進(jìn)。像：技術(shù)人員工作行為缺乏規(guī)范性、測(cè)繪工作缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象表現(xiàn)明顯。因此，要不斷強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪工作的管理力度，在開展工作前期要有效開展房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，合理有效的選擇調(diào)查和測(cè)繪工作方式，為今后促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利開展搭建重要平臺(tái)。

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