房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理實(shí)踐分析

周長纓

【摘要】針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的實(shí)踐分析，本文首先提出了目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理存在的問題，其次提出了房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理優(yōu)化有效對策。旨在通過分析房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的優(yōu)化對策，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) ?稅收精細(xì)化管理稅收管理 ?稅收收入

我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促使人們平均可支配收入得到不斷的提升，進(jìn)而促使人們的投資觀念也有所增強(qiáng)。同時，受到住房制度以及人們傳統(tǒng)觀念因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到人們的關(guān)注，已經(jīng)逐步發(fā)展成為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵支柱。而對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，稅收成為調(diào)節(jié)其發(fā)展的關(guān)鍵手段，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入也相對隨之成長，成為我國稅收收入的關(guān)鍵來源。但是現(xiàn)階段我國稅收體制相對較為復(fù)雜，而且稅收征管很難得到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，一定程度上導(dǎo)致稅收流失情況的出現(xiàn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展，合理規(guī)避稅款流失情況的發(fā)生，就需要注重同稅制改革之間的有效結(jié)合，對稅源體系進(jìn)行科學(xué)合理的重新構(gòu)造，從而更好的對資源進(jìn)行管理優(yōu)化，注重對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理，結(jié)合實(shí)際的市場發(fā)展情況，建立新型的征管方式，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理得到有效加強(qiáng)。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理存在的問題

（一）行業(yè)現(xiàn)狀相對較為復(fù)雜

房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營發(fā)展的過程中，存在較多的運(yùn)營情況，同時具有多種開發(fā)模式以及財務(wù)核算方法，因此，各個企業(yè)自身經(jīng)營狀況的不同，采用的稅收政策也具有一定的差異性，進(jìn)而一定程度上為稅收管理工作的開展帶來了難度。

（1）開發(fā)模式的多樣性為稅務(wù)管理帶來難度。房地產(chǎn)企業(yè)在開展建設(shè)的過程中，由于具有不同的資本背景，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)模式就相對較多。而除了常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，還存在多種開發(fā)模式，如：自建近似開發(fā)、假合作真開發(fā)模式等等多種形式。這部分非常規(guī)的開發(fā)模式，很大程度上都是通過稅收優(yōu)惠政策的利用，結(jié)合稅率差，合理降低稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)際的結(jié)果同常規(guī)開發(fā)模式的企業(yè)進(jìn)行對比，具有較大的差距。但是在實(shí)際的稅收管理過程中，對于此種問題的出現(xiàn)卻很難進(jìn)行識別，更難以按照實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行實(shí)行。

（2）登記方式缺乏一定的科學(xué)性，使得稅收管理陷入了困境?？陀^角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)同地方人均經(jīng)濟(jì)收入的增長具有密切關(guān)聯(lián)，從實(shí)際的情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)在對本地進(jìn)行開發(fā)時，有新的招商引資引入的過程中，首先需要在本地進(jìn)行注冊登記。但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目相對較為單一，且規(guī)模也相對較小，通常就是短時間停留在當(dāng)?shù)亍．?dāng)開發(fā)建設(shè)項目完成之后，相關(guān)的工作人員同資金已經(jīng)全部都搬走，通常在土地增值稅還沒有準(zhǔn)確計算之后，項目開發(fā)就已經(jīng)完工，相關(guān)工作人員同管理人員都已經(jīng)搬離，導(dǎo)致部分稅款很難進(jìn)行追繳。甚至還有部分企業(yè)在進(jìn)行注冊的過程中，通常會進(jìn)行單獨(dú)法人政策，并且進(jìn)行獨(dú)立的核算，當(dāng)此種類型的企業(yè)受到大部分的銷售手收入之后，就會停止進(jìn)行建造，進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓的情況?；诖?，稅務(wù)機(jī)關(guān)就很難同相關(guān)聯(lián)的企業(yè)進(jìn)行收繳稅款，進(jìn)而產(chǎn)生了大量遺留問題的出現(xiàn)。

（二）稅制相對較為復(fù)雜

站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收管理的過程中，通常都會認(rèn)為土地增值稅的設(shè)計相對較為復(fù)雜，其中需要扣除的項目相對較為繁瑣復(fù)雜，同增值稅之間存在相對較為重復(fù)的征稅情況。在此過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)就會因?yàn)闆]有對相關(guān)政策進(jìn)行準(zhǔn)確的理解，而沒有對清算單位進(jìn)行合理的分開核算，進(jìn)而一定程度上增加了清算的難度，并且增加了出現(xiàn)核算失誤的幾率。例如：土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，明確規(guī)定了差別化預(yù)征率同最低核定征收率之間的關(guān)系，部分會計核算不健全的房地產(chǎn)企業(yè)，在最后按照相關(guān)核定方式進(jìn)行清算的過程中，就可能出現(xiàn)需要補(bǔ)繳的稅款超過上千萬元，進(jìn)而極大可能出現(xiàn)大額欠稅或者遺留問題的出現(xiàn)。而對于稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員而言，房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)的周期時間相對較長，且遺留下來的清算資料相對較為復(fù)雜混亂，同時具有較多的遺留稅收問題，一定程度上增加了稅務(wù)工作人員的審核難度。與此同時，由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用的開放項目管理模式具有差異性，同時管理層人員還可能出現(xiàn)一定的變化，進(jìn)而降低了管理的連續(xù)性，提高了稅收征管的難度。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理優(yōu)化有效對策

現(xiàn)階段，為了能夠有效促進(jìn)精細(xì)化管理工作質(zhì)量與效率的合理提升，就需要注重提高對稅收精細(xì)化管理的重視程度，進(jìn)而推動房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定快速的進(jìn)步與發(fā)展。

（一）注重分類管理的開展，促進(jìn)稅源監(jiān)控力度的增加

房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施稅收管理工作的過程中，稅源管理屬于開展的核心內(nèi)容，而為了保障稅源精細(xì)化管理效果更加理想，就需要將精細(xì)化管理內(nèi)容最為依據(jù)的中心，對其進(jìn)行精準(zhǔn)、深入且細(xì)致的管理。與此同時，還需要對稅源管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的監(jiān)督管理，定期對管理工作的開展進(jìn)行科學(xué)評價以及審核，對于其中存在的偏差進(jìn)行及時的糾正，并且明確相關(guān)工作人員的工作職責(zé)，對其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，從而充分保障房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的目標(biāo)能夠得到良好實(shí)現(xiàn)。

（1）由于納稅人的類型具有一定的不同性，因此，就需要采取不同分類方式對其進(jìn)行管理。同時，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營狀況，以及具有的信譽(yù)度，對稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行區(qū)分，同信譽(yù)的納稅人待遇相當(dāng)。

（2）當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)對稅收管理管理方式進(jìn)行明確的過程中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定要求，對小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，對其中的重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)難度管理，突出其中的難度，加強(qiáng)監(jiān)督審查力度，從而為實(shí)現(xiàn)稅收精細(xì)化管理奠定良好基礎(chǔ)。

（3）對稅收管理員制度進(jìn)行科學(xué)完善。房地產(chǎn)行業(yè)在開展稅收精細(xì)化管理工作時，需要做到每一個環(huán)節(jié)都有專門的管理人員對其進(jìn)行監(jiān)督管理，充分保障稅源管理同各個環(huán)節(jié)之間具有密切的聯(lián)系。

（4）建立健全完善的納稅評估制度。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的過程中，還需要注重定期開展納稅評估工作，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險得到有效降低。與此同時，還需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，建立獨(dú)立的評估方式以及評估方法，對評估結(jié)果進(jìn)行宏觀的分析，從而為實(shí)現(xiàn)稅收分析、稅前調(diào)查以及稅務(wù)普查形式目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。另外，還需要注重定期開展匯算清繳工作內(nèi)容，對各項納稅資料進(jìn)行準(zhǔn)確科學(xué)合理的審核，最大程度上發(fā)揮出評估工作的針對性作用。除此之外，還需要注重采用先進(jìn)的方法，促進(jìn)評估工作開展的合理性以及科學(xué)性，并且還需要注重保障審核資料具有良好的準(zhǔn)確性以及有效性，進(jìn)而使得評估結(jié)果具有良好的真實(shí)性。

（5）加強(qiáng)對稅收以及經(jīng)濟(jì)的分析。通常而言，稅收收入同國家生產(chǎn)總值之間具有密切聯(lián)系。針對稅收收入同經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，我國稅源管理部門，就需要注重加強(qiáng)對稅源變量函數(shù)的嚴(yán)格控制以及分析。而且在對稅收以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行研究分析之后，還需要對稅源管理的成果進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的評價以及分析，對稅收收入同經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在的規(guī)律進(jìn)行充分的掌握與了解。然后將其作為基礎(chǔ)依據(jù)，對其存在的原因進(jìn)行分析，進(jìn)而加強(qiáng)對稅收開展的管理力度，充分推動稅收的發(fā)展與進(jìn)步。

（6）注重稅收監(jiān)控力度的完善，增加納稅管理管理的力度。在此過程中，可以通過戶籍管理的方式方法，從根本上對其進(jìn)行控制管理?；诖?，在對納稅人戶籍進(jìn)行管理的過程中，同時還需要注重加強(qiáng)同相關(guān)部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)對納稅人戶籍進(jìn)行科學(xué)的管理。

（7）注重稅控裝置的推行應(yīng)用。嚴(yán)格按照稅控裝置的使用規(guī)定應(yīng)用稅控裝置，并且對稅控裝置使用納稅人進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理。例如：在對經(jīng)營數(shù)據(jù)以及開具稅控發(fā)票錄入的過程中，需要充分保障錄入數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性以及合理性?；诖耍嚓P(guān)的管理部門就需要通過稅控裝置的應(yīng)用，對數(shù)據(jù)計核應(yīng)征稅額進(jìn)行嚴(yán)格的記錄，對于納稅情況進(jìn)行嚴(yán)格的分析，并且注重推動稅款征收質(zhì)量的合理提高，對相關(guān)的部門進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管控，對于沒有嚴(yán)格按照規(guī)定使用稅控裝置的企業(yè)，或者不根據(jù)實(shí)際情況申報納稅的企業(yè)，就需要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對其進(jìn)行出發(fā)，并且對應(yīng)納稅額進(jìn)準(zhǔn)確的核定。

（二）明確個人的工作職責(zé)

（1）房地產(chǎn)行業(yè)在開展稅收精細(xì)化管理的過程中，可以適當(dāng)?shù)慕Y(jié)合稅收征管流程，然后根據(jù)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠最大程度上降低稅收成本。然后依據(jù)稅種管理相關(guān)規(guī)定，促進(jìn)流程管控的加強(qiáng)，同時建立健全相應(yīng)的征管流程運(yùn)轉(zhuǎn)體系，在其中融入稅源監(jiān)控、監(jiān)督等內(nèi)容。

（2）根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的工作需求，建立健全稅收征收管理責(zé)任習(xí)題，對各個崗位的工作要求進(jìn)行明確，劃分工作責(zé)任，加強(qiáng)各個崗位之間的溝通與交流，從而增加各個崗位之間密切的聯(lián)系，明確各個崗位職責(zé)的清晰化，為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收精細(xì)化管理的目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。

（三）注重信息化的建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)開展稅收精細(xì)化管理的過程中，稅收信息化建設(shè)是開展的基礎(chǔ)，就需要加強(qiáng)科學(xué)信息化管理體系的建設(shè)，并且注重對信息化管理制度的健全與完善，對信息平臺進(jìn)行有效的拓展，對精細(xì)化管理載體進(jìn)行合理的完善。例如：某地區(qū)地稅系統(tǒng)在實(shí)施信息化資源整合的過程中，已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了主流應(yīng)用業(yè)務(wù)省級數(shù)據(jù)集中處理，有效提高了稅收精細(xì)化管理的質(zhì)量與效率，充分滿足現(xiàn)代化管理的內(nèi)在要求。

（四）注重稅務(wù)稽查力度的增強(qiáng)

對于相關(guān)較為重大的案件要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對各項專項檢查進(jìn)行深入的開展，并且對于嚴(yán)重涉稅違法事件進(jìn)行嚴(yán)格的查處，針對行業(yè)以及地區(qū)之間，都需要加大對稅收秩序管理的力度，進(jìn)而對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收工作進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)范。對打擊同處理之間的關(guān)系進(jìn)行科學(xué)有效的處理，同時對于打擊同預(yù)防之間的關(guān)系也進(jìn)行準(zhǔn)確的處理，從而對稅收秩序進(jìn)行合理的維護(hù)，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅，充分保障房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的實(shí)施。

（五）注重納稅流程的優(yōu)化創(chuàng)新

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，稅務(wù)部門還需要注重轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況，對工作思路進(jìn)行合理創(chuàng)新優(yōu)化。與此同時，對現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行科學(xué)合理的應(yīng)用，注重服務(wù)方式方法的創(chuàng)新優(yōu)化，促進(jìn)管理水平全面的提升，并且使得質(zhì)量效率得到有效增強(qiáng)，為稅收精細(xì)化管理工作的開展?fàn)I造良好環(huán)境，進(jìn)而推動社會經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。同時，還需要注重加大稅法的宣傳力度，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定要求開展稅收精細(xì)化管理工作，推動房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。

（六）注重績效考核的加強(qiáng)

房地產(chǎn)行業(yè)在加強(qiáng)績效考核的過程中，首先就需要注重加強(qiáng)信息技術(shù)的建設(shè)與發(fā)展，同時注重稅務(wù)人力資源的培訓(xùn)與開發(fā)，在提高相關(guān)工作人員工作素質(zhì)的基礎(chǔ)上，建立健全完善的制約機(jī)制體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的實(shí)施稅收精細(xì)化管理。同時，還需要注重建立健全完善的責(zé)任考核體系，對于各個工作人員的工作職責(zé)進(jìn)行合理明確，增加工作人員的責(zé)任新，對于出現(xiàn)工作失誤的工作人員，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施精細(xì)化管理，是推動稅收征管水平全面提高的關(guān)鍵措施。客觀角度來講，稅收精細(xì)化管理具有一定的綜合性與系統(tǒng)性，并不是實(shí)施一天兩天就能夠獲取較大的效果，必須在不斷實(shí)踐的過程中，進(jìn)行總結(jié)分析，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并且提出相應(yīng)有效的解決措施，注重加強(qiáng)稅收征管工作的實(shí)施。與此同時，還需要保持持之以恒的精神態(tài)度，樹立科學(xué)的發(fā)展關(guān)，將稅收信息化建設(shè)作為發(fā)展的基礎(chǔ)動力，加強(qiáng)隊伍的建設(shè)，進(jìn)而使得稅收征管工作的開展更加具有準(zhǔn)確性以及合理性，同時提高稅收征管的效率以及質(zhì)量，最終為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化稅收精細(xì)化管理奠定良好基礎(chǔ)。

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