探析營改增對房地產企業(yè)的影響

王紹楠

摘要：隨著我國市場經濟穩(wěn)健發(fā)展，加之人們消費水平不斷提升，客觀上為房地產企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，同時房地產行業(yè)競爭日益激烈，如何引導房地產企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，創(chuàng)設優(yōu)質行業(yè)競爭發(fā)展氛圍，成為當今社會關注要點問題之一，本文通過分析營改增對房地產企業(yè)的影響，以期推動房地產企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

關鍵詞：營改增;房地產企業(yè);影響

中圖分類號：F812.42;F299.233 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）018-0205-02

在當前稅制體系改革進程中，第二產業(yè)較為適合增值稅改革，以服務業(yè)為主的第三產業(yè)較為適合營業(yè)稅改革，在全國范圍內經濟結構轉型升級發(fā)展新常態(tài)下，期許通過發(fā)展服務業(yè)優(yōu)化產業(yè)結構，擴大營改增適應范疇，面向大多數企業(yè)降低賦稅負擔，激發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展活力，逐步形成一套對所有交易、企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有利稅收制度，營建公正、穩(wěn)定競爭氛圍，其中房地產企業(yè)作為第三產業(yè)之一，亦受營改增影響，基于此為推動房地產企業(yè)良性發(fā)展，分析營改增對房地產企業(yè)的影響顯得尤為重要。

一、營改增對房地產企業(yè)的影響

1.稅務。在營改增施行后，房地產企業(yè)5%營業(yè)稅率被11%增值稅取代，雖然稅率上有所提升，但房地產企業(yè)可以從上游獲取可以抵扣增值稅的發(fā)票，達到減輕賦稅，規(guī)避征繳重復稅目的，例如某房地產企業(yè)收入為2000萬元，其中1000萬元為銷售成本，按照17%計算增值稅進項稅，企業(yè)在繳納營業(yè)稅時需繳納約100萬元稅費，在推行營改增后企業(yè)繳稅額度降至53萬元左右，有效降低房地產企業(yè)賦稅。房地產在運營進程中與其他產業(yè)關系較為緊密，如建材行業(yè)等，在操作營改增時容易出現(xiàn)無法抵扣現(xiàn)象，例如房地產企業(yè)在小規(guī)模繳納個稅企業(yè)購買建材，無法抵扣進項稅，同時受上游建筑行業(yè)營改增后成本轉嫁風險影響，建材采辦費用可能會增加，再如在建筑行業(yè)中人工成本占比較大無法抵扣進項稅，加大建筑企業(yè)稅負壓力，間接影響房地產企業(yè)收益。雖然營改增對房地產企業(yè)發(fā)展可以帶來積極影響，但在實際操作中卻會帶來一定負面影響。

2.財務報表。首先，營改增對房地產企業(yè)資產負債表將產生一定影響，固定資產因進項稅抵扣降低，使房地產企業(yè)固定資產金額“縮水”，在繳稅項目中，雖然應交稅費在營改增前后均計算在增值稅中，但二者稅率、計稅基數存在差異性，使房地產企業(yè)發(fā)展結果不盡相同，在企業(yè)其他發(fā)展條件穩(wěn)定前提下，總資產中房地產流動資產比率將增加，有利于優(yōu)化房地產企業(yè)固定資產結構，推動企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展;其次，營改增對房地產企業(yè)利潤表產生一定影響，增值稅屬于價外稅，不列入營業(yè)收入范疇，對營業(yè)稅金、銷售收入及附加存在影響，例如某房地產企業(yè)銷售商品房，收入2200萬元，營改增前2200萬元為營業(yè)收入，營改增后按照22001（1+11%）=2000萬元，減少200萬元，收入降幅10%，營業(yè)稅額隨之降低;最后，營改增對房地產企業(yè)現(xiàn)金流量產生影響，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流量削減，籌資現(xiàn)金流增多，主要源于房地產項目運營周期較長，在房地產項目運營前支付進項稅，使企業(yè)流出大量現(xiàn)金。進項稅在房地產銷售及產生支出進程中被抵扣，基于房地產項目承建周期較長，裝備、物料及相關支出稅費抵扣周期長，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，為此會給企業(yè)帶來一定現(xiàn)金壓力，綜合來看可以增加企業(yè)現(xiàn)金流量，通過進項稅抵扣減少現(xiàn)金支出，使房地產企業(yè)有更加充足的資金進行其他投資活動，助力房地產企業(yè)追加投資范疇，為房地產企業(yè)獲取更高經濟收益奠定基礎，使企業(yè)現(xiàn)金流更加充足。當前房地產對資金的需求量越來越大，為提高房地產企業(yè)綜合競爭力，對土地資源、融資、銷售等環(huán)節(jié)投入更多資金，使房地產企業(yè)現(xiàn)金流及負債隨之增加。

3.財務風險管理。相較于營改增前，營改增后房地產企業(yè)對財務管理的需求更高，需企業(yè)會計核算與營改增聯(lián)動，需持續(xù)規(guī)范稅務申報流程，這就需要企業(yè)財務管理人員加強財務風險管理，從房地產企業(yè)整體運營角度出發(fā)，兼顧市場競爭發(fā)展導向，在營改增指引下，制定富有前瞻性的財務管理計劃，以此為由制定房地產長遠規(guī)劃，在營改增后房地產企業(yè)財務管理工作人員需通過會計核算、增值稅應納稅額針對特殊交易進行處理，例如商業(yè)折扣、銷售折讓等增值稅處理，利用增值稅專用發(fā)票抵扣稅額，這就需要房地產企業(yè)通過加強財務風險管理引導各個部門加強發(fā)票管理，實現(xiàn)部門聯(lián)動規(guī)避運營風險的管理目標。

4.資金結構優(yōu)化。在營改增后房地產稅負較少，房地產企業(yè)受政府政策性傾斜影響，為房地產企業(yè)營建良好的發(fā)展氛圍，在此環(huán)境下房地產企業(yè)需把握良好的發(fā)展時機，通過營改增調整資金結構，將房地產企業(yè)運營風險控制在合理范圍內，助力企業(yè)提升綜合競爭實力，使企業(yè)可以獲取更高經濟收益，體現(xiàn)營改增對房地產企業(yè)的積極影響。

二、有效發(fā)揮營改增對房地產積極影響的方略

通過對營改增對房地產企業(yè)的影響進行分析可知，雖然營改增在實際操作進行中對房地產企業(yè)盈利情況會帶來一定負面影響，但綜合來講通過營改增房地產企業(yè)可以提升綜合競爭實力，降低納稅比率，獲取更高經濟收益，為此房地產企業(yè)需立足營改增實況，在總結以往運營經驗同時，思考有效發(fā)揮營改增對房地產企業(yè)積極影響良策，旨在推動房地產企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

1.樹立營改增意識。營改增作為稅控工具之一，跟隨新時代稅務管理工作發(fā)展需求不斷變革，例如將“互聯(lián)網+”與營改增融合在一起，形成“互聯(lián)網+”電子底賬體系，在該體系加持下房地產企業(yè)需樹立營改增意識，秉持與時俱進理念不斷優(yōu)化營改增推行模式，根據企業(yè)發(fā)展實際需求進行創(chuàng)新，例如以網絡為依托建立財務管理聯(lián)動機制，為房地產企業(yè)迅速整合有關營改增的數據創(chuàng)造便利條件，通過財會分析明晰營改增之于企業(yè)發(fā)展積極影響，以此為由調整發(fā)展決策，助力房地產企業(yè)獲取更高經濟收益。

2.打造優(yōu)質會計管理團隊。為使房地產企業(yè)可以應對營改增對其發(fā)展的沖擊，企業(yè)需重視財務管理，立足財務管理實況，以規(guī)避財務管理風險為先導，打造優(yōu)質會計管理團隊，提升會計工作人員業(yè)務處理能力，從專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)素養(yǎng)、道德素養(yǎng)等角度出發(fā)，提升企業(yè)財會管理成效，這就需要企業(yè)一方面加大在職財會工作人員營改增相關政策培訓力度，確保其工作思想與時俱進，可以根據營改增發(fā)展實況積極轉變企業(yè)財務管理方略，使企業(yè)財務管理更富時效性，另一方面房地產企業(yè)需加大專業(yè)人才招募力度，為財會管理團隊不斷注入鮮活血液。除加大財會工作人員培育力度外，財會管理團隊還需具備以下能力：一是交互性。為保障第一時間明晰房地產企業(yè)發(fā)展實況，面向企業(yè)提出寶貴的發(fā)展建議，助力企業(yè)鍛造優(yōu)質資金鏈條，使現(xiàn)金流更加充裕，房地產企業(yè)財會管理團隊需具有交互性，可以與企業(yè)運營各個部門建立穩(wěn)定、持久、長遠交流互動關系，以便企業(yè)發(fā)揮營改增積極影響;二是真實性。財務管理主要由內部控制、管理會計等日常工作構成，這就需要財會工作人員深入企業(yè)運營各個環(huán)節(jié)，實時整合房地產企業(yè)日常運營數據，確保相關財會數據真實、有效，為制定精準管理會計報表奠定基礎，同時引導企業(yè)發(fā)揮營改增積極影響，通過數據整合規(guī)避房地產企業(yè)信息交流不對等現(xiàn)象;三是防范性。財務管理具有規(guī)避企業(yè)運營風險積極作用，為此房地產企業(yè)需通過溝通、數據整合、管理互動洞察企業(yè)運營風險，以此為由轉變管理方略，提高財務管理靈動性，助力房地產企業(yè)規(guī)避營改增帶來的不良影響。

3.優(yōu)化納稅籌劃工作。顛覆傳統(tǒng)納稅籌劃方案，立足稅制改革關鍵突破口，根據企業(yè)經營實況及納稅承受力，在營改增指引下制定納稅籌劃方案，同時重視納稅籌劃改革，合理轉移納稅主體產生的稅費，助力房產企業(yè)更好享受營改增帶來的優(yōu)惠，降低房地產企業(yè)運營成本，助力房地產企業(yè)提高綜合競爭實力。

4.做好房地產企業(yè)增值稅發(fā)票管理工作。明確增值稅發(fā)表拒開情況，根據國家法律做好日常管理工作，如《中華人民共和國稅收征收管理法》等，明確代開發(fā)票流程，根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第25條相關內容要求房地產企業(yè)不得轉讓、轉借、代開發(fā)票，同時房地產企業(yè)需制定富有導向性的發(fā)票管理制度，確保增值稅發(fā)票專人專管，為房地產企業(yè)更好享受營改增優(yōu)惠奠定基礎。

5.重構資金模式。房地產企業(yè)在營改增后轉變?yōu)閮r外稅，在稅率變化后房地產企業(yè)原有預算、投資及成本模式需隨之調整，根據營改增及其對上下游的沖擊，立足市場發(fā)展實況重構資金模式，為資金合理流動，房地產企業(yè)科學投資指明方向，確保其投資更加合理，同時需考慮新老兩種預算形式兼容，通過預算控制房地產企業(yè)成本，助其獲取更高經濟收益。

6.科學選擇合作伙伴。在營改增后房地產企業(yè)趨于利潤考慮，需選擇具有開具增值稅發(fā)票資格的企業(yè)進行合作，通過追加建筑物料增值稅發(fā)票減輕企業(yè)賦稅壓力，助其獲取更高經濟收益，同時企業(yè)需在上游選擇交易對象，繼而充分享受營改增優(yōu)惠，降低房地產企業(yè)運營風險，推動房地產企業(yè)良性發(fā)展。

三、結語

綜上所述，為發(fā)揮營改增對房地產企業(yè)發(fā)展積極影響，房地產企業(yè)需樹立營改增意識，打造優(yōu)質會計管理團隊，優(yōu)化納稅籌劃工作，做好房地產企業(yè)增值稅發(fā)票管理工作，重構資金模式，科學選擇合作伙伴，提高房地產企業(yè)綜合競爭力，助力房地產企業(yè)獲取更高經濟收益。