走進(jìn)藍(lán)海—談建行在住房租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展和創(chuàng)新

段超杰 孫良

摘要：建設(shè)銀行在發(fā)揮住房租賃傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，采取開放和交互式的平臺(tái)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索開發(fā)適銷對(duì)路的金融產(chǎn)品，為住房租賃市場(chǎng)管理、住房租賃產(chǎn)業(yè)和租賃住房供需雙方提供管理系統(tǒng)和一攬子金融服務(wù)。本文運(yùn)用SWOT分析法研究建行“藍(lán)海”項(xiàng)目，指出建行開展住房租賃業(yè)務(wù)中存在的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并針對(duì)客戶基礎(chǔ)薄弱、系統(tǒng)平臺(tái)功能不完善、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面提出發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的建議。

關(guān)鍵詞：建行 住房租賃 藍(lán)海 SWOT分析

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏?！绷?xí)近平總書記在2018年新年賀詞中重溫了唐代詩(shī)人杜甫的名句。對(duì)于民生領(lǐng)域的住房問(wèn)題，黨和政府高度重視。如何站在普惠金融和服務(wù)民生的角度，履行國(guó)有大行擔(dān)當(dāng)和社會(huì)責(zé)任，抓住住房租賃這個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)新熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)在住房租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展和創(chuàng)新，是建行面臨的重要課題。

住房租賃成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)的有力工具，是新形勢(shì)下當(dāng)之無(wú)愧的熱點(diǎn)之一。在房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)在必行的國(guó)情下，住房租賃市場(chǎng)必將帶著強(qiáng)大的政策助力，成為金融界和商界的“兵家必爭(zhēng)之地”。

一、住房租賃業(yè)務(wù)蘊(yùn)含市場(chǎng)“藍(lán)?！?/p>

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，符合新時(shí)代居民對(duì)房屋的多層次的需要，有助于人口在城市間有序流動(dòng)，有益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院于2016年6月提出了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》。2017年10月，黨的十九大報(bào)告明確提出“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！痹谥醒肱c地方共同推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境下，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期已成為共識(shí)。在政策強(qiáng)力支持下，住房租賃行業(yè)成長(zhǎng)空間較為廣闊。中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2017年為1.2萬(wàn)億元，據(jù)預(yù)計(jì)，2020年為1.6萬(wàn)億元，2025年為1.9萬(wàn)億元，2030年將會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元，屆時(shí)國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人。

隨著政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)加速布局，住房租賃市場(chǎng)面臨前所未有發(fā)展機(jī)遇，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新藍(lán)海，也為商業(yè)銀行帶來(lái)豐富的金融業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)和難得的發(fā)展機(jī)遇。今年來(lái)，從國(guó)家到地方政府層面紛紛出臺(tái)各類落地政策加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的扶持力度，住房租賃市場(chǎng)已成為投資新風(fēng)口。在2016年5月，萬(wàn)科正式推出長(zhǎng)租公寓服務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”，目前累計(jì)獲取房間數(shù)量超過(guò)7萬(wàn)間;而龍湖地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，也已經(jīng)在7個(gè)城市開始布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)排名前30位的地產(chǎn)商中已經(jīng)有三分之一以上的企業(yè)涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

從目前來(lái)看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)仍處于不充分、不合理、不健全的初級(jí)階段，屬于亟待開發(fā)的“藍(lán)海”領(lǐng)域。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)有著很大的發(fā)展空間，從區(qū)域租賃人口占比看，美國(guó)為35%，英國(guó)為37%，日本為27%，而我國(guó)這一占比僅為11.6%，即使是流動(dòng)人口最為密集的北京、上海等一線城市，租賃人口占比也僅為20%左右。從衡量住房?jī)r(jià)格水平合理性的租售比指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)北京、上海、廣州、深圳的租售比分別為1.4%、1.6%、1.9%、1.5%，同期美國(guó)主要城市華盛頓、洛杉磯、舊金山、西雅圖租售比分別為2.6%、3.2%、2.8%、2.3%。由此來(lái)看，我國(guó)未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。

2018年，建設(shè)銀行提出普惠金融、金融科技、住房租賃“三大戰(zhàn)略”，是在鞏固好傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)結(jié)合新形勢(shì)做出的戰(zhàn)略調(diào)整。住房租賃戰(zhàn)略就是抓住房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革契機(jī)，用住房租賃連接和承接住房按揭，實(shí)現(xiàn)從紅海走向藍(lán)海的“指南針”。貫徹住房租賃戰(zhàn)略是落實(shí)中央政策、履行國(guó)有大行責(zé)任的擔(dān)當(dāng)之舉，也是從供給側(cè)發(fā)力，傳導(dǎo)新時(shí)代新理念的思想變革，更是通過(guò)金融創(chuàng)新，搶抓租賃市場(chǎng)的重要戰(zhàn)役。

二、運(yùn)用SWOT分析法研究建行“藍(lán)?！表?xiàng)目發(fā)展情況

（一）建行開展住房租賃業(yè)務(wù)中存在優(yōu)勢(shì)

建設(shè)銀行積極響應(yīng)以習(xí)近平總書記為核心的黨中央號(hào)召，在發(fā)揮住房租賃傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，采取開放和交互式的平臺(tái)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索開發(fā)適銷對(duì)路的金融產(chǎn)品，順勢(shì)而為搶占藍(lán)海，以“安居”核心提供綜合服務(wù)方案，可以為住房租賃市場(chǎng)管理、住房租賃產(chǎn)業(yè)和租賃住房供需雙方提供管理系統(tǒng)和一攬子金融服務(wù)。

1.市場(chǎng)信用高，與政府等機(jī)構(gòu)客戶合作基礎(chǔ)較好。為助力租購(gòu)并舉住房政策的貫徹落實(shí)、引導(dǎo)與培養(yǎng)長(zhǎng)租文化和意識(shí)，建設(shè)銀行先于其他商業(yè)銀行積極地采用銀政合作模式，給予住房租賃業(yè)務(wù)以金融支持和解決方案。2017年11月初，總行黨委推出了住房租賃金融服務(wù)，不到半年時(shí)間，就與320個(gè)地級(jí)以上城市，也就是全國(guó)超過(guò)95%的地級(jí)以上城市簽約住房租賃平臺(tái)合作。之所以能這么快，正是因?yàn)榻ㄐ蟹e極響應(yīng)黨中央號(hào)召，找準(zhǔn)社會(huì)痛點(diǎn)，契合人民需求，提供了適銷對(duì)路的金融產(chǎn)品支持，充分地連接好租賃市場(chǎng)中多方主體的供需關(guān)系，積極推進(jìn)合作深化。

2.擁有強(qiáng)大的客戶基礎(chǔ)，已形成產(chǎn)業(yè)鏈條。建行持續(xù)做好提升捕捉信息的能力，做好平臺(tái)營(yíng)運(yùn)，樹立共享理念，探索與中介機(jī)構(gòu)合作方式，圍繞“房子”與設(shè)計(jì)、裝修、家電、物業(yè)、養(yǎng)老等企業(yè)開展合作，打造與專業(yè)公司的合作模式，形成居家生活全套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈。如與海爾集團(tuán)開創(chuàng)了新藍(lán)海合作模式，根據(jù)雙方戰(zhàn)略合作協(xié)議，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，雙方將利用建設(shè)銀行技術(shù)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，依托建行強(qiáng)大的系統(tǒng)支持能力，綜合運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的模式，為海爾集團(tuán)提供“一攬子”住房租賃業(yè)務(wù)服務(wù)支持，包括提供住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，撮合住房租賃需求，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租房源的穩(wěn)定獲取與運(yùn)營(yíng)，滿足其在租賃物業(yè)建設(shè)、購(gòu)買、裝修改造以及運(yùn)營(yíng)、盤活資產(chǎn)等全生命周期的金融需求。

3.強(qiáng)大的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，靈活方便的貸款方式。一是積極支持大型住房租賃企業(yè)發(fā)展。為住房租賃企業(yè)提供融資方式多樣，包括新建租賃住房、改建工業(yè)和商業(yè)用房、購(gòu)買存量房屋、收購(gòu)股權(quán)、購(gòu)買租賃權(quán)、輸出管理等，在有效整合表內(nèi)外資源，滿足企業(yè)在獲取房源階段的各類融資、融信、融智需求的同時(shí)，還可滿足住房租賃企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤活等方面的金融需求，按需定制金融產(chǎn)品，支持企業(yè)發(fā)展;二是能夠提供豐富的個(gè)人金融服務(wù)支持。對(duì)于個(gè)人出租人的房屋裝修、購(gòu)買家具家電消費(fèi)支出等貸款融資需求，以及現(xiàn)金管理、投資理財(cái)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等需求提供豐富的多元化的個(gè)人金融服務(wù)支持。如建設(shè)銀行在進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)中推出了“按居貸”，有效地將房屋的所有權(quán)和居住權(quán)進(jìn)行分離?！鞍淳淤J”最大的優(yōu)勢(shì)在于：首先，滿足了房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期穩(wěn)定資金流需求，長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金收入又可以促進(jìn)開發(fā)商獲得資金的再投資收益;其次，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)租住戶鎖定遠(yuǎn)期房屋租金上漲的租房目標(biāo)，即“按居貸”對(duì)于長(zhǎng)期租戶而言類似于一個(gè)鎖定租約期間房屋租金額度的遠(yuǎn)期合約，與此同時(shí)租戶按揭還租房貸款也緩解了一次性繳納大筆房租的資金壓力。同時(shí)建行還可提供項(xiàng)目前期住房租賃貸款、產(chǎn)業(yè)基金、“融資租賃+租融?！钡葘?duì)公融資服務(wù)，用于解決采購(gòu)家電及購(gòu)置物業(yè)需求;項(xiàng)目中期個(gè)人住房租賃貸款、租客貸、個(gè)人住房租賃信用卡滿足支付住房租金及日常消費(fèi)的融資需求;另外項(xiàng)目后期形成穩(wěn)定租金收入后通過(guò)資產(chǎn)證券化滿足住房租賃公司持續(xù)融資需求，幫助其擴(kuò)大規(guī)模。

4.“新一代核心系統(tǒng)”提供了有力的科技支撐。借助“CCB建融家園”“CCB建融公寓”“CCB建融公租”“CCB建融中介”等APP的上線，分別打造了住房租賃綜合平臺(tái)、品牌公寓租賃服務(wù)平臺(tái)、政府公共住房租賃服務(wù)平臺(tái)、中介經(jīng)紀(jì)人管理平臺(tái)等，將各類租房需求人與相應(yīng)的房源供應(yīng)主體緊密有效地連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)有承租意向的多家企業(yè)將房源實(shí)現(xiàn)上線，實(shí)現(xiàn)了“要租房 找建行”的房屋租賃市場(chǎng)服務(wù)定位。

5.分支機(jī)構(gòu)覆蓋廣泛，提供了地域上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，跨區(qū)域業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)更加便利。建設(shè)始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”定位，以金融力量激活住房要素市場(chǎng)、穩(wěn)定租賃關(guān)系、平抑租賃價(jià)格，疏解社會(huì)的痛點(diǎn)，通過(guò)CCB建融家園建設(shè)、住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)推廣、建信住房服務(wù)公司開業(yè)等，迅速建立并形成覆蓋全國(guó)的租賃服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，打響了“要租房到建行”“要存房到建行”的品牌，引領(lǐng)了“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住，長(zhǎng)住即安家”的社會(huì)新理念。同時(shí)由此切入點(diǎn)，結(jié)合金融科技戰(zhàn)略，聯(lián)動(dòng)打造智慧社區(qū)平臺(tái)，多渠道整合社會(huì)資源，推動(dòng)智慧城市建設(shè)，營(yíng)造宜居宜業(yè)的環(huán)境，使百姓共享現(xiàn)代金融發(fā)展的成果。

（二）建行開展住房租賃業(yè)務(wù)中存在劣勢(shì)

1.跨界經(jīng)營(yíng)，可以快速發(fā)現(xiàn)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)和弊端，但對(duì)于市場(chǎng)的深度理解有待提升。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的重要節(jié)點(diǎn)，各地政策不夠明朗，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不僅面臨銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也面臨與房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店服務(wù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)等的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)商具備較高的獲客能力;住房中介平臺(tái)推廣租房已有多年發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，平臺(tái)數(shù)量眾多，模式成熟;酒店服務(wù)企業(yè)不斷推出公寓租賃，提供方便快捷的拎包入住;各地市又常有本地區(qū)的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)，掌握較多房源，建行租房租賃業(yè)務(wù)推廣面臨多重考驗(yàn)。

2.人才儲(chǔ)備較為缺乏。該項(xiàng)業(yè)務(wù)剛剛起步，銀行工作人員對(duì)租賃市場(chǎng)制度、規(guī)則和環(huán)境了解不足，實(shí)戰(zhàn)能力較弱，需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，轉(zhuǎn)變觀念，深入理解國(guó)家及建行住房租賃政策的實(shí)質(zhì)意義。

3. 平臺(tái)功能急需完善，集群效應(yīng)有待加強(qiáng)。住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)是建行打造的首個(gè)線上生態(tài)平臺(tái)，在銀行業(yè)界也是全新嘗試。但是目前運(yùn)行中還存在系統(tǒng)問(wèn)題：一是生態(tài)平臺(tái)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的焦點(diǎn)--B端客戶能力培育存在較大改進(jìn)空間。二是平臺(tái)流量經(jīng)營(yíng)的核心要素--C端客戶體驗(yàn)線上流量經(jīng)營(yíng)有較大的潛力空間。三是平臺(tái)吸附力的重點(diǎn)環(huán)節(jié)--全流程貫通、交易達(dá)成，急需提升。四是長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略關(guān)鍵——對(duì)標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)迭代空間巨大。

（三）建行開展住房租賃業(yè)務(wù)中存在機(jī)會(huì)和創(chuàng)新

在住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的背景下，住房租賃這塊蛋糕成為金融業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象。金融業(yè)在住房租賃市場(chǎng)的動(dòng)向，集中在住房租賃服務(wù)平臺(tái)的打造、為房地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的融資支持和個(gè)人住房租賃貸款三個(gè)方面，建行應(yīng)該緊緊抓住在住房金融領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)和“新一代”所帶來(lái)的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)，不斷創(chuàng)新金融服務(wù)，打造住房租賃市場(chǎng)的金字招牌。

1.在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上抓住機(jī)遇加快搶占“藍(lán)?！?。

（1）順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代要求，將“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心”的經(jīng)營(yíng)理念貫穿藍(lán)海戰(zhàn)略。對(duì)標(biāo)互聯(lián)網(wǎng)同業(yè)，補(bǔ)齊系統(tǒng)功能性短板，強(qiáng)化落地層面主動(dòng)管理，是提升客戶體驗(yàn)、推動(dòng)“以客引客”的關(guān)鍵。在推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)，著眼于新技術(shù)、新模式和新手段的創(chuàng)新應(yīng)用，借助建行已有的“新一代”大數(shù)據(jù)科技條件和雄厚服務(wù)能力，深入挖掘現(xiàn)有的客戶資源，精耕市場(chǎng)，逐步建立市場(chǎng)口碑，提升平臺(tái)使用率和活躍度。同時(shí)，依托住房租賃平臺(tái)增強(qiáng)客戶粘性，帶動(dòng)零售業(yè)務(wù)發(fā)展。圍繞住房租賃客戶綜合化、場(chǎng)景化、一站式的金融服務(wù)需求，以租賃資金支付等基礎(chǔ)服務(wù)為切入點(diǎn)，以租金保值增值、房屋財(cái)產(chǎn)保障等增值服務(wù)為滿足點(diǎn)，以嵌入式、精準(zhǔn)化、智能化的精準(zhǔn)服務(wù)為體驗(yàn)點(diǎn)，構(gòu)建基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、精準(zhǔn)服務(wù)、特色服務(wù)四位一體的藍(lán)海項(xiàng)目個(gè)人綜合金融服務(wù)體系，真正將產(chǎn)品服務(wù)嵌入到住房租賃平臺(tái)流程，部署到CCB建融家園APP、建融公寓APP及網(wǎng)站中，并持續(xù)推出更多藍(lán)海項(xiàng)目個(gè)人金融產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)場(chǎng)景獲客、沉淀存款資金、增加中收來(lái)源、增強(qiáng)客戶粘性的目的。

（2）抓住發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，不斷創(chuàng)新是藍(lán)海戰(zhàn)略勝利推進(jìn)的法寶。當(dāng)前，我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)普遍在20%—30%。由此來(lái)看，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。大力推動(dòng)住房租賃與各行各業(yè)的深度融合，施展新打法，開辟新市場(chǎng)。住房租賃的升溫，潛在的受益者還有國(guó)內(nèi)的家裝行業(yè)。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年家裝行業(yè)因全裝修政策就將新增6700億元至8800億元的市場(chǎng)需求。而在租房新政的助推下，預(yù)計(jì)未來(lái)五年，北上廣深等一線城市將提供超過(guò)250萬(wàn)套租賃住房，這將成為家裝行業(yè)擴(kuò)容的巨大動(dòng)力。

（3）長(zhǎng)租公寓是藍(lán)海戰(zhàn)略推進(jìn)的重要一環(huán)。當(dāng)前長(zhǎng)租公寓已經(jīng)處在發(fā)展的黃金期。建行不僅是住房租賃業(yè)務(wù)市場(chǎng)的引領(lǐng)者，也是市場(chǎng)的推動(dòng)者，應(yīng)借助物聯(lián)網(wǎng)、市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓等有生力量，推進(jìn)“藍(lán)?！睉?zhàn)略。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)作為租房市場(chǎng)中的后起之秀，面對(duì)逐步升溫的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商是最早入局的沖浪者。萬(wàn)科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國(guó)13個(gè)城市上線。眾多城市開始嘗試“租售并舉”的模式，倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，從單一的房產(chǎn)銷售模式轉(zhuǎn)向物業(yè)運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)拿地自持、存量改建取得自持物業(yè)，再借助雄厚的資金及融資優(yōu)勢(shì)，以其地產(chǎn)建設(shè)能力、改造裝修能力、品牌物業(yè)的客戶集聚能力，迅速搶占市場(chǎng)。

在物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人們對(duì)提升居住體驗(yàn)的訴求必將進(jìn)一步加強(qiáng)，借助創(chuàng)新模式為美好生活打造舒適的人居環(huán)境，長(zhǎng)租公寓在未來(lái)將更加值得期待，建行應(yīng)將長(zhǎng)租工作作為藍(lán)海戰(zhàn)略推進(jìn)的重要一環(huán)，各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)充分利用有合作基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶，特別是建行貸款支持企業(yè)，共享住房租賃“藍(lán)?！保M(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌公寓，批量增加優(yōu)質(zhì)房源，不斷提升平臺(tái)吸引力。

（4）持續(xù)打造建設(shè)銀行技術(shù)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。一方面，依托建行強(qiáng)大的系統(tǒng)支持能力，綜合運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的模式，為企業(yè)客戶提供“一攬子”住房租賃業(yè)務(wù)服務(wù)支持，包括提供住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，撮合住房租賃需求，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租房源的穩(wěn)定獲取與運(yùn)營(yíng)，滿足其在租賃物業(yè)建設(shè)、購(gòu)買、裝修改造以及運(yùn)營(yíng)、盤活資產(chǎn)等全生命周期的金融需求;為個(gè)人客戶提供長(zhǎng)租類理財(cái)產(chǎn)品，配合普惠金融業(yè)務(wù)發(fā)展，從租賃平臺(tái)為客戶提供長(zhǎng)租普惠型理財(cái)產(chǎn)品，理財(cái)收益用于抵扣所租住房屋的租金，或因租房形成的銀行債務(wù)，降低客戶資金壓力。另一方面，強(qiáng)化移動(dòng)渠道聯(lián)動(dòng)，提升客戶端體驗(yàn)。為更好地提供綜合金融服務(wù)，服務(wù)平臺(tái)可進(jìn)行整合。目前，建行手機(jī)銀行開立已有完善的身份驗(yàn)證、密碼管理等風(fēng)險(xiǎn)防控措施。如通過(guò)信息共享整合手機(jī)銀行和建融家園的驗(yàn)證信息，通過(guò)建行手機(jī)銀行客戶端進(jìn)入住房租賃簽約的客戶，可適當(dāng)簡(jiǎn)化對(duì)身份信息的核驗(yàn)，提高業(yè)務(wù)辦理效率。同時(shí)，也便于借助建行龐大的手機(jī)銀行活躍客戶群體，更好地宣傳住房租賃平臺(tái)。

2.加快轉(zhuǎn)型，逐步推進(jìn)構(gòu)建住房租賃金融生態(tài)圈。結(jié)合住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、建行存量客戶和建行各類產(chǎn)品，在租賃企業(yè)日?？蛻魻I(yíng)銷、租賃簽約，租務(wù)管理等不同場(chǎng)景下深入探索客戶的拓展、綜合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)獲客、活客、留客、粘客為深度融合的住房租賃金融生態(tài)圈建設(shè)。

（1）做好房貸業(yè)務(wù)的有效承接。在繼續(xù)弘揚(yáng)“要住房、到建行”的業(yè)務(wù)品牌同時(shí)，創(chuàng)新樹立“要租房、到建行”的住房租賃領(lǐng)域新品牌。對(duì)建行已投放的一手房、二手房貸款客戶，挖掘客戶需求，營(yíng)銷閑置房源發(fā)布至建行住房租賃平臺(tái)，為客戶提供保值、增值服務(wù)。長(zhǎng)租公寓在未來(lái)將更加值得期待，主動(dòng)與知名長(zhǎng)租公寓進(jìn)行深層次合作，共享住房租賃“藍(lán)海”，切實(shí)推動(dòng)建行住房租賃業(yè)務(wù)。

（2）做好公積金業(yè)務(wù)的融合創(chuàng)新。探索復(fù)制租房線上支取公積金業(yè)務(wù)。加強(qiáng)與住房資金管理中心聯(lián)動(dòng)，積極探索復(fù)制線上支取住房公積金支付房租業(yè)務(wù)。建行廣東分行與佛山市住房公積金中心聯(lián)合創(chuàng)新，在全國(guó)首推“公積金交租易”，為租房一族提供全流程在線操作的公積金支取服務(wù)，用于租金支付;積極推動(dòng)“公積金和建行住房租賃貸款”業(yè)務(wù)，即建行個(gè)人住房租賃貸款與公積金租房貸的組合貸款，率先為單位公租房提供貸款業(yè)務(wù)。

（3）做好個(gè)人客戶的聯(lián)動(dòng)拓展，為客戶提供全場(chǎng)景服務(wù)，提高客戶體驗(yàn)。通過(guò)“CCB建融家園”“CCB建融公寓”的客戶注冊(cè)和實(shí)名認(rèn)證，拓展我行手機(jī)銀行客戶和網(wǎng)銀客戶;通過(guò)建行住房租賃平臺(tái)完成交易的出租人和承租人帶動(dòng)建行個(gè)人賬戶的開立、個(gè)人存款的新增;通過(guò)住房租賃平臺(tái)向有長(zhǎng)租需求的個(gè)人提供建行“按居貸”，向承租人提供房屋裝修貸款，消費(fèi)品分期等產(chǎn)品，帶動(dòng)建行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展;為住房租賃平臺(tái)個(gè)人客戶提供結(jié)算、支付等金融支持，豐富龍支付、云閃付、微信支付、支付寶等渠道。

（4）做好智慧社區(qū)的融合延伸?！爸腔凵鐓^(qū)”云平臺(tái)涵蓋兩大智能平臺(tái)（物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)和智慧社區(qū)云平臺(tái)）、七大智慧生活場(chǎng)景（智慧門禁、智慧停車、智慧安防、智慧展示和智慧小屋、智慧家庭、社區(qū)物業(yè)ERP、建融社區(qū)APP）和146項(xiàng)功能。通過(guò)建立和鞏固住房云與智慧社區(qū)云的延伸發(fā)展，方便業(yè)主隨時(shí)將本社區(qū)房源發(fā)布到住房云上，同時(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)約看房、在線交易、查看本社區(qū)附近的房源等功能，打造閉環(huán)式、全流程客戶體驗(yàn)服務(wù)。

（5）做好存量客戶的深度挖掘。在推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)，要著眼于新技術(shù)、新模式和新手段的創(chuàng)新應(yīng)用，借助“新一代”具備的先進(jìn)科技條件和雄厚服務(wù)能力，大力推動(dòng)住房租賃與各行各業(yè)的深度融合，施展新打法，開辟新市場(chǎng)。圍繞“房子”的設(shè)計(jì)、裝修、家電配套、物業(yè)管理等方面延伸服務(wù)鏈條，通過(guò)與知名企業(yè)聯(lián)手，整合社會(huì)各方資源，解決客戶需求，創(chuàng)建住房租賃生態(tài)體系，深度挖潛住房租賃平臺(tái)綜合優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)商機(jī)和發(fā)展空間將幾何式擴(kuò)大，必將成為獲客、活客、留客、粘客的重要渠道。

三、發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的建議

住房租賃在建行迅速起步、成效顯著，但仍存在客戶基礎(chǔ)薄弱、系統(tǒng)平臺(tái)功能不完善、風(fēng)險(xiǎn)管控缺乏等方面的問(wèn)題，針對(duì)上述問(wèn)題建議如下：

（一）加強(qiáng)市場(chǎng)培育和市場(chǎng)拓展，打牢客戶基礎(chǔ)，打造住房租賃金融生態(tài)圈，真正做到“獲客、活客”

第一，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，針對(duì)開發(fā)商通過(guò)在土地交易市場(chǎng)拍得“只租不售”住宅用地，用于開發(fā)的“長(zhǎng)租公寓”，通過(guò)金融服務(wù)的支持，獲取長(zhǎng)租房源。

第二，加強(qiáng)與政府合作，利用我行與政府的良好關(guān)系，積極營(yíng)銷政府主導(dǎo)的公租房、廉租房等租賃房源。

第三，開展“存房業(yè)務(wù)”，分散式房源應(yīng)是未來(lái)發(fā)展的著力點(diǎn)，通過(guò)開展“存房業(yè)務(wù)”直接開拓市場(chǎng)個(gè)人租戶房源，打造“要存房，到建行”品牌。

第四，打造住房租賃金融生態(tài)圈，將住房租賃和金融二者緊密結(jié)合，建行作為金融機(jī)構(gòu)，以住房租賃為載體，積極發(fā)揮綜合性金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)深度拓展客戶其它金融和非金融服務(wù)需求。如購(gòu)車、快貸、教育、醫(yī)療、旅游出行等服務(wù)，打造住房租賃金融生態(tài)圈，為住房租賃客戶提供全方位全流程金融、非金融服務(wù)。

（二）強(qiáng)化金融科技支撐，完善平臺(tái)功能

有效解決住房租賃市場(chǎng)普遍存在的問(wèn)題和亂象;加強(qiáng)云計(jì)算、人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊連等創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用，改善用戶租賃體驗(yàn)。

一是夯實(shí)住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，完善平臺(tái)功能。圍繞政府、市場(chǎng)主體、居民全量客戶，著力突出差異性、綜合性，找準(zhǔn)市場(chǎng)著力點(diǎn)，提升市場(chǎng)適應(yīng)性和競(jìng)爭(zhēng)力，依托新一代信息科技和渠道優(yōu)勢(shì)，將平臺(tái)建設(shè)成有自己的特色和其它市場(chǎng)主體無(wú)法替代的優(yōu)勢(shì)，為政府、企業(yè)、個(gè)人等各類主體提供便捷信息發(fā)布渠道與服務(wù)平臺(tái)，確保發(fā)布的住房租賃信息準(zhǔn)確、真實(shí)，力戒信息的失真誤導(dǎo)，從根本上杜絕假房源、假信息。

二是利用自身系統(tǒng)的海量數(shù)據(jù)，構(gòu)建樓盤大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，同時(shí)結(jié)合外部數(shù)據(jù)，發(fā)布住房租賃、住房?jī)r(jià)格指數(shù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)分析、房屋評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)等功能，引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，提升在市場(chǎng)的引領(lǐng)性、權(quán)威性。

三是深入推進(jìn)人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈等為代表的金融科技創(chuàng)新，完善平臺(tái)的綜合服務(wù)功能，滿足客戶各類需求，將平臺(tái)打造成為各類生活服務(wù)甚至為生產(chǎn)服務(wù)的平臺(tái)，以此增強(qiáng)客戶的粘性和忠誠(chéng)度。

（三）進(jìn)一步完善金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)

在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，為企業(yè)提供覆蓋項(xiàng)目獲取（購(gòu)買或租賃房源等）、開發(fā)建設(shè)（開發(fā)、改造、裝修等）和日常運(yùn)營(yíng)等信貸支持產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化支持產(chǎn)品（如 REITs、ABS 等）等，建立多層次的融資體系，滿足不同類型的融資需求。

（四）加強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

住房租賃市場(chǎng)是新興市場(chǎng)，其市場(chǎng)模式、客戶行為、風(fēng)險(xiǎn)狀況都具有復(fù)雜性，存在配套政策不完善，規(guī)范化程度不高，缺乏專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)，長(zhǎng)租消費(fèi)模式尚不成熟等問(wèn)題;對(duì)于銀行而言在住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展模式、產(chǎn)品創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制等方面也在不斷探索中，用傳統(tǒng)思維對(duì)待和考慮問(wèn)題勢(shì)必帶來(lái)很多困惑。在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí)也要充分認(rèn)識(shí)到在其發(fā)展過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

1.將住房租賃業(yè)務(wù)納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行管理。落實(shí)總行全面風(fēng)險(xiǎn)管理“五個(gè)到位”要求，從產(chǎn)品、客戶、服務(wù)、制度、流程、系統(tǒng)、人員等梳理住房租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)特征和薄弱環(huán)節(jié)，要求各分支機(jī)構(gòu)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度和相關(guān)政策要求，有效落實(shí)各環(huán)節(jié)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

2.積極轉(zhuǎn)變風(fēng)險(xiǎn)視角。既要著眼戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)為建行帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)效益，也要針對(duì)由于配套政策不完善、消費(fèi)模式不成熟等原因?qū)е碌膯?wèn)題與難點(diǎn)，積極主動(dòng)工作，堅(jiān)持在業(yè)務(wù)發(fā)展中不斷積累總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)改進(jìn)完善配套風(fēng)控措施，搭建住房租賃業(yè)務(wù)個(gè)性化的風(fēng)控體系。

3.做好差異化風(fēng)險(xiǎn)控制安排。對(duì)住房租賃客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類，主動(dòng)引導(dǎo)業(yè)務(wù)發(fā)展方向和模式。針對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征，優(yōu)先選擇人口凈流入量大，房屋成交量活躍的區(qū)域，以及具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或優(yōu)惠政策支持，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，并通過(guò)恰當(dāng)?shù)钠谙拊O(shè)置、必要或補(bǔ)充的抵押擔(dān)保措施強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)緩釋。針對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征，給予客戶與風(fēng)險(xiǎn)因素相匹配的授信總量，并選擇行業(yè)龍頭、成長(zhǎng)性較好的企業(yè)。同時(shí)要強(qiáng)化貸款資金用途約束，貸款資金要真正用于培育住房租賃市場(chǎng)主體，確保項(xiàng)目“租賃”屬性，謹(jǐn)防資金變相流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，偏離“降杠桿”的宏觀政策方向。

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（段超杰任職于中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司安徽省分行營(yíng)業(yè)部;孫良任職于中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司泰安分行）