淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃

劉麗麗

摘 ?要：土地增值稅是我國稅法中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的一項重要稅種。在目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、行業(yè)競爭日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作，不但能夠減輕企業(yè)稅負，使企業(yè)的經(jīng)濟價值實現(xiàn)最大化，還可增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，使其在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地。因此，研究和探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃工作具有非常重要的現(xiàn)實意義?；诖?，本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述入手，詳細分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的風險，并提出了幾點有效的納稅籌劃策略，如加強納稅籌劃信息管理、加強成本收益分析、提升企業(yè)管理水平等，希望本文能為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作提供一些有益的參考以及借鑒。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃;成本收益分析;成本風險

在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，國家要實現(xiàn)與納稅人之間的利益均衡分配，稅收是一種非常有效的手段和方法，其可以實現(xiàn)經(jīng)濟利益在單位、企業(yè)和個人之間的有效調(diào)節(jié)，是經(jīng)濟決策過程中不容忽視的重要因素。近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛，為了應對不斷增加的市場競爭壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不通過多種方式進行納稅成本的控制，而對土地增值稅進行納稅籌劃，不但能減少企業(yè)的納稅風險，防范企業(yè)的經(jīng)營風險，還可實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟價值的最大化，增強企業(yè)的市場競爭力，促進企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。下面，我們先對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行概述。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負狀況

近年來，我國宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其利潤一度被擠壓，在日益激烈的市場競爭環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不利用稅收籌劃的方式降低企業(yè)的稅負，減小企業(yè)在資金方面的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的階段不同，會在項目前期、銷售階段和開發(fā)過程中承擔以下幾項稅種：契稅、耕地占用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。根據(jù)目前我國稅法的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅為30%至60%不等，企業(yè)所得稅為企業(yè)所得額的25%。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的稅收負擔較重，利用稅收籌劃的方式能夠為企業(yè)減少稅收負擔，是一條實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

（二）土地增值稅和納稅籌劃的相關概念

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國家地上建筑物以及附著物、土地使用權而獲得收入的個人和單位，以轉(zhuǎn)讓獲取的收入（包括實物收入、貨幣收入等）去除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅的依據(jù)給國家上繳的一項稅賦，但是不包括無償贈予方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或繼承的房地產(chǎn)。

納稅籌劃主要是指對有關涉稅業(yè)務進行策劃，并制定一系列完整的納稅操作方案，從而實現(xiàn)減少稅收負擔的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風險分析

（一）成本風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅納稅籌劃時很容易出現(xiàn)成本風險，且這一風險經(jīng)常被企業(yè)所忽視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展納稅籌劃的主要目的就是實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，并不是簡單地實現(xiàn)少納稅，假如企業(yè)只關注少繳稅這一個方面，就會缺乏對成本的重視，從而造成一定的成本風險。

（二）執(zhí)法風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅的納稅籌劃不但要具有一定的合法性，而且應具有較高的效率，企業(yè)負責籌劃納稅的人員在制定納稅方案的過程中，應當嚴格根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行，與此同時，稅務主管部門也應根據(jù)相關法律法規(guī)要求，嚴格監(jiān)督審查企業(yè)制定的方案內(nèi)容，在得到稅務主管部門的審核認同之后，企業(yè)才可以著手實施該方案。否則在方案實施過程中可能面臨一定的執(zhí)法風險，即企業(yè)雖然根據(jù)有關法律法規(guī)制定了納稅方案，但是卻得不到稅務監(jiān)管部門的認同，認定企業(yè)制定的該方案為違法行為，從而大大增加了企業(yè)的成本。

（三）政策風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌劃納稅人員為減少土地增值稅的繳稅額度，在設計、實施和改善方案的過程中，對有關法律法規(guī)政策往往欠缺周全的考慮，導致納稅籌劃工作無法滿足有關規(guī)定的要求，從而誤入一些法律法規(guī)的禁區(qū)，造成一些不應有的困擾。政策風險主要表現(xiàn)為兩種形式：一是國家制定的納稅政策出現(xiàn)了某些方面的變動，而規(guī)劃納稅方案的人員未對方案進行及時的調(diào)整，由此導致一定的納稅風險。二是盡管納稅籌劃人員能及時地掌握有關政策方面的變動，但認識不深刻，理解不透徹，甚至出現(xiàn)納稅籌劃人員的理解與政策實質(zhì)完全相反的情況，這勢必會導致納稅籌劃人員制定出錯誤的方案，根據(jù)這個錯誤方案實施后，有可能使企業(yè)觸犯相關法律規(guī)定，從而出現(xiàn)納稅籌劃失敗的情況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）加強納稅籌劃信息管理

一是要全面詳細地掌握所有涉稅信息。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅規(guī)劃人員一定要對中國的稅法有一個充分細致的了解。

二是必須籌集高質(zhì)量的納稅規(guī)劃信息，信息的質(zhì)量高低主要體現(xiàn)在及時性和完整性兩個方面，其中，及時性主要是指企業(yè)所掌握的信息必須是最新的、有效的;完整性主要是指信息必須是全面的，不能僅僅是其中的一部分，因為從某一個方面單獨看政策和從整體上看政策所產(chǎn)生的效果是有很大差異的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃納稅方案時一定要從整體上看政策，要求其掌握的政策必須是完整的、全面的，只有如此方能減少操作過程中的風險。

（二）尋求稅務部門支持

稅務部門負有解答企業(yè)在稅收方面疑問的義務，同時在我國也是依據(jù)法律進行稅收執(zhí)法的機關。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定土地增值稅納稅籌劃方案時，假如對我國稅收政策掌握不全面，存在某些方面的疑問，可以向稅務部門提出咨詢，而稅務機關工作人員將會根據(jù)我國稅法的有關規(guī)定，為企業(yè)提供有效的解答，幫助其解決有關疑問和難題，甚至還可以與企業(yè)一起討論稅務籌劃方案等問題，最大限度地為企業(yè)提供幫助，減少納稅籌劃方面存在的風險。

（三）加強成本收益分析

在實際的納稅籌劃工作中，很多的納稅籌劃方案只能在理論上實現(xiàn)減稅或少繳納稅款，而在實際的操作運行過程中卻無法達到預期的籌劃效果，其中一個重要原因就是該方案不具有成本效益，從而導致納稅籌劃失敗。所以，在選擇納稅規(guī)劃方案的時候，決策者必須遵循成本效益的原則，做到這一點是非常重要的，只有這樣才可以保證稅收籌劃目標的實現(xiàn)。

（四）積極采取補救措施

以上幾點措施都是事前能夠采取的風險控制方法，而納稅籌劃風險是無法全部避免的，由于多方面因素的影響，有可能會造成納稅籌劃方案失效，影響方案的正常實施。如果因納稅籌劃不當而導致納稅籌劃風險事故，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要立刻采取補救措施，有效控制風險的蔓延，把風險造成的不良影響降至最低。也就是說，企業(yè)在加強事前預防的同時，在事后還要積極采取行之有效的補救措施。

（五）提升企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)應當緊跟時代發(fā)展的步伐，做到與時俱進，對企業(yè)內(nèi)部財務管理體系不斷進行完善。企業(yè)應強化對財務工作的監(jiān)督管理，建立行之有效的獎懲制度，對于企業(yè)中涌現(xiàn)出的為企業(yè)發(fā)展做出突出貢獻的人員，以及勇于揭露和舉報企業(yè)中違規(guī)違紀現(xiàn)象的人員進行大張旗鼓的表彰和獎勵，作為年度評先樹優(yōu)的優(yōu)先考慮對象，并列入年終的考核范圍。對于工作中消極怠工，工作態(tài)度隨意散漫，以及違反企業(yè)有關制度規(guī)定的工作人員，應采取一定的懲罰措施，給予嚴厲的處理。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅納稅籌劃的過程中經(jīng)常存在一些這樣或那樣的風險，對此，可以通過加強納稅籌劃信息管理、尋求稅務部門支持、加強成本收益分析、積極采取補救措施、提升企業(yè)管理水平等幾項有效措施，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作水平，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)健康快速發(fā)展。

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