房產(chǎn)稅實行迫在眉睫

摘 要 近年來房產(chǎn)稅時常作為和民眾切身相關(guān)的熱門話題見諸報端，本文通過房產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的問題，討論分析房產(chǎn)稅實施對居民、人口、財政收入的必要性并提出實行房產(chǎn)稅的建議。為個人住房房產(chǎn)稅制度的實行提供一定的參考。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 財政收入 稅制改革 房地產(chǎn)長效機制

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度不斷加快，并帶動了近60個房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成了中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但中國房地產(chǎn)在快速發(fā)展中也積累了比較嚴重的問題，房地產(chǎn)價格攀升驚人，遠超收入增幅，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫不斷擴大，中國人基本上把掙來的錢都投入到房地產(chǎn)里了。資本資產(chǎn)大量堆積在房地產(chǎn)，客觀造成了房產(chǎn)脫離真實價值，當房產(chǎn)出現(xiàn)價值回歸，也將影響甚巨，成為重大的社會問題。自從習主席提出房子是用來住的，不是炒的之后，國家層面也加快探索房價穩(wěn)定的長效機制，著力整治房價炒作過熱的問題。與此同時，房地產(chǎn)稅也不斷地出現(xiàn)在政府的議程里。在2019年3月的十三屆全國人大二次會議，國務院總理李克強作政府工作報告中特別提到，產(chǎn)稅立法。隨著我國金融體系完善、稅收制度不斷健全，房產(chǎn)稅實施迫在眉睫。

二、國內(nèi)外房產(chǎn)稅情況比較

（一）國外發(fā)達國家房產(chǎn)稅情況

大部分制度較完備的發(fā)達國家，都已經(jīng)形成了不同形式的房產(chǎn)稅制度。不同的國家在稅收名稱、征收方式、稅收制度上各有不同，征收房產(chǎn)稅也成為發(fā)達國家主要的財政來源。美國作為全世界最大的經(jīng)濟體，房產(chǎn)稅是美國稅制中重要的一大稅種，房地產(chǎn)稅是由美國政府征收，通常是每年交納一次。全美各個州總體在0.2%～2.5%的區(qū)間，平均在1%以上，而稅基以房地產(chǎn)評估價值為主，各個地區(qū)征收的房產(chǎn)稅會根據(jù)稅率、稅基的調(diào)整而變化，在房價上漲較快的時候也會動態(tài)調(diào)整稅負壓力，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為居民在住宅消費上的第二大支出。目前美國房產(chǎn)稅制度也有對納稅人的稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠政策包括對特定人群免稅、減稅、延期納稅和稅收抵扣。美國房產(chǎn)稅制度通過差別化政策降低了不同收入納稅人的稅負壓力，房產(chǎn)稅占家庭收入的比重在3%左右。而各地方政府所征收的房產(chǎn)稅收入平均達到政府財政總收入的50%以上，有的州甚至可以達到90%。而在另一個發(fā)達國家日本，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅包括固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，房產(chǎn)稅的收入比例也可達到當?shù)卣斦杖氲?0%以上。此外，包括英國、法國等在內(nèi)的世其他發(fā)達國家也有較完備的房產(chǎn)稅制度。

（二）我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

早在1986年國務院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》明確開啟了中國房產(chǎn)稅的歷史。但是，我國房產(chǎn)稅條例中有“個人所有非營業(yè)用戶房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”這項稅收優(yōu)惠政策，限定了房產(chǎn)稅只向非個人所有房產(chǎn)征收，也導致我們目前個人持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅缺失。2011年，我國先行在上海和重慶實行了房產(chǎn)稅征收試點，但是由于上海重慶的房產(chǎn)稅，普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、計稅依據(jù)不科學、稅率偏低等問題，房產(chǎn)稅稅收制度并不完善，需要交納房產(chǎn)稅的人群寥寥無幾，房產(chǎn)稅并未對住房市場產(chǎn)生持續(xù)、明顯的作用。

三、房產(chǎn)稅實行的必要性（高房價對社會的影響）（房產(chǎn)稅征收的意義）

（一）建立穩(wěn)定房價的長效機制，回歸房屋居住屬性

高房價對城市人口無房一族帶來了沉重的壓力，賺錢速度趕不上城市房價增速，為了房子需花費二代甚至三代人一生的積蓄，也影響了我國拉動內(nèi)需消費促進經(jīng)濟增長，面對著每月高額的還貸壓力，又怎么能放心大膽進行消費，城市高房價導致對優(yōu)秀人才的吸引力下降，社會的層次結(jié)構(gòu)中處于不同地位的各社會階層之間流動受阻，社會階層固化，最終傷害的是整個城市的經(jīng)濟活力和競爭力。

（二）房價對人口的影響

雖然國家從2015年10月十八屆五中全會決定作出重大人口政策調(diào)整，為了防范人口出現(xiàn)斷崖式下降，全面放開二孩政策，但從近期報道中實行效果并不樂觀，增量新生兒的出生遠低于預期，除了當今日益增長的生活壓力、優(yōu)生優(yōu)育的觀念被越來越廣泛地接受之外，越來越多的年輕人因為房價太高、結(jié)婚必先買房，但現(xiàn)實情況買不起婚房下，選擇了不婚或更長時間的晚婚，婚后房價太高生活壓力過大的情況下，又生養(yǎng)不起孩子，隨著新生兒的減少，老齡化的問題日趨嚴重，未來人口或?qū)⒊霈F(xiàn)斷崖式改變，青壯年人口減少，（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）老年人占比大，這樣的情況下未來發(fā)展不容樂觀，并隨著總?cè)丝诘闹饾u減少，又會反作用于房產(chǎn)的穩(wěn)定。

（三）完善地方財政收入

我國目前的地方財政收入嚴重依賴土地出讓金收入。據(jù)統(tǒng)計，土地出讓金占財政收入比重超過30%的省、直轄市有14個，占有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的25個省、直轄市的56%。其中重慶、江蘇和安徽甚至超過了60%。截至有統(tǒng)計的2017年末，中國地方政府債務達16.47萬億元，而財政收入中絕大多數(shù)又來自土地出讓金，因此用土地出讓金來償債成了地方政府的日常。但是土地不是可以無限供應的，隨著樓市的逐漸降溫和可拍賣土地的減少，出讓金收入的減少將成為必然，屆時地方的公共財政收入將會受到巨大影響。而房地產(chǎn)稅的改革，也是為解決地方政府財政對于土地出讓金的依賴問題。和國際接軌，使房產(chǎn)稅逐步替代土地出讓金，成為地方財政收入的一個穩(wěn)定且重要的來源，也是國家長治久安的保證。

（四）調(diào)節(jié)社會財富分配

征收房產(chǎn)稅將會有效地調(diào)節(jié)社會財富再分配。我國對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，對有房產(chǎn)階級，持有房產(chǎn)成本除了物業(yè)費，沒有遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等持有環(huán)節(jié)稅收，導致了持有成本過低，在貨幣政策寬松、資金充裕我國投資渠道匱乏的情況下，大量資本通過流入房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)泡沫從中牟取暴利。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%～20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。中國有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的空置率為數(shù)年前西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告就披露了他們的估測——2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套，而近幾年來的房產(chǎn)大開發(fā)導致的現(xiàn)今空置率只高不低?？罩寐试礁?，房屋使用率就越低，房地產(chǎn)的泡沫就越大，投機炒作的氛圍就越濃。而通過階梯級征收房產(chǎn)稅，使擁有房產(chǎn)更多的人繳納更高比例的房產(chǎn)稅，而對剛需住房者減免稅負，實現(xiàn)社會財富再分配，并倒逼空置房流入市場，提高資源利用，也有利于社會的和諧穩(wěn)定。

四、我國房產(chǎn)稅實行的建議

（一）房產(chǎn)稅征收設計合理

從理論上講，房產(chǎn)價值是房產(chǎn)稅的稅收基礎(chǔ)，房產(chǎn)稅稅收是自住的非投資性房產(chǎn)納稅人以其他的經(jīng)濟收入進行交納。因此，房產(chǎn)稅的征收可能給低收入者帶來經(jīng)濟負擔。中國應在設計個人住房房產(chǎn)稅時考慮到不同人群的特殊性制定合理的差別稅率，保障大眾的基本住房需求，照顧一兩套房自用需要，控制三四套房投資需求，限制五套以上房的抄作。其次，購房者在購買房時已經(jīng)繳納了城鎮(zhèn)住房70年的土地出讓金和相關(guān)稅費，稅費負擔較重，應將其繳納的稅費酌情從應納房產(chǎn)稅當中扣除，體現(xiàn)公平合理。

（二）完善房產(chǎn)相關(guān)制度建立

要將房地產(chǎn)稅改革納入財稅改革的頂層設計，目前，房產(chǎn)稅的加快立法并適時推進受到國家和社會的廣泛關(guān)注，房產(chǎn)稅作為地方財政收入長期且重要的稅種中央政府設定好一個框架、一套標準化稅基評估制度，地方政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況在不違反稅制大原則的前提下，可以依據(jù)本地區(qū)具體情況，制定相應的地方實施細則，對房產(chǎn)稅的稅基、稅率和減免稅等進行適度的調(diào)節(jié)。再者，在制度中應該明確征稅目的用于提供社會公共服務，做到收支公開透明，在取得廣泛社會共識的基礎(chǔ)上依法征稅，局部先行、逐步推廣，確保房產(chǎn)稅稅制改革順利進行，逐步確立市場化機制的房產(chǎn)稅稅收制度。

五、結(jié)語

房產(chǎn)稅在抑制投機炒房、完善稅收制度體系、充實地方財政收入和調(diào)節(jié)社會財富分配中都將起到重要作用，作為房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制，房產(chǎn)稅征收迫在眉睫，但開征個人住房房產(chǎn)稅也仍然面臨不少問題，我們在個人住房房產(chǎn)稅的納稅人范圍、稅率、計稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠以及稅收征管模式等幾個方面在借鑒國外的成功經(jīng)驗下也應該結(jié)合國內(nèi)實際情況進行制度設計，這樣才能建立行之有效的房產(chǎn)稅制度。

（作者單位為杭州擎洲軟件有限公司）

[作者簡介：李佳（1983—），女，浙江杭州人，研究方向：經(jīng)濟財政稅務。]

參考文獻

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