不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度研究

欒江泳

摘 要：在傳統(tǒng)理論上認(rèn)為善意取得制度僅僅適用于動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域，而需要進(jìn)行登記公示的不動(dòng)產(chǎn)則不適用于善意取得制度，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在不動(dòng)產(chǎn)中應(yīng)用善意取得制度顯得更加有必要，善意取得制度能夠有效保障善意第三人的相關(guān)權(quán)益，也能夠有效維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。本文主要分析了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的概念，并進(jìn)一步分析了相應(yīng)的構(gòu)成條件，并就制度的價(jià)值進(jìn)行了研究探討。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);善意取得制度;安全交易

善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中是一種格外重要的制度，在原先的《物權(quán)法》中善意取得制度僅僅只應(yīng)用在動(dòng)產(chǎn)的范疇中，但是在新頒布的《物權(quán)法》中便對(duì)善意取得制度進(jìn)行了相應(yīng)的修改，在整體上改變了制度可使用的范圍，如今無論是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)還是動(dòng)產(chǎn)權(quán)都適用于這類制度。從法律方面看，在擴(kuò)大制度適用范圍之后，因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的特殊性，導(dǎo)致善意取得制度的實(shí)際操作性能還比較低，因此相關(guān)的情況也會(huì)更加復(fù)雜。

1 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的概念

1.1善意

善意作為作為一個(gè)比較老的概念，在現(xiàn)如今看來是具有一定的法律效應(yīng)的概念的，主要包括以下四個(gè)方面，其中善意是人的心理狀態(tài)，主要表現(xiàn)在行為人與相對(duì)人在法律上的合法權(quán)益，再次表現(xiàn)在行為人不知曉相對(duì)人的權(quán)利真實(shí)情況，與此同時(shí)行為人的善意可以通過外在的表現(xiàn)被其他人所感知到。

1.2動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)

物是指人的身外之物，既能夠讓人進(jìn)行支配和控制，又能夠滿足人的自身需求的客體，而物則以價(jià)值作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，其中動(dòng)產(chǎn)主要是指可以隨意移動(dòng)，而且還不會(huì)損害到用途以及價(jià)值的物體[1];不動(dòng)產(chǎn)則是指不能夠進(jìn)行移動(dòng)，且會(huì)損害到價(jià)值和用途的物體，這類泛指土地定著物以及土地。

2 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的構(gòu)成條件

2.1 出讓人不再具有不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)利

在根本上將，雖然出讓人不屬于所有人，但是在法律上出讓人有一定的權(quán)利去處分不動(dòng)產(chǎn)，但是需要注意的是出讓人不得使用善意取得制度，當(dāng)具有法律效應(yīng)的登記簿上權(quán)利人完完全全享有不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)時(shí)，第三人就不可能再出現(xiàn)善意取得的相關(guān)問題。

2.2標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)（可流通）

標(biāo)的物的范圍如下：建筑定著物、土地、林木、房屋、土地使用權(quán)，在法律上也已經(jīng)有了明確的規(guī)定，流通的不動(dòng)產(chǎn)并不適用于善意取得制度[2]。

2.3受讓人需出自善意受讓不動(dòng)產(chǎn)

善意的內(nèi)涵已經(jīng)不言而喻，但是需要強(qiáng)調(diào)的是善意取得是一種即時(shí)取得制度，僅僅只需要在第三方人知曉的情況下便可以完成，第三方人在事后完全知情，便可以完成善意取得的構(gòu)建。若是受讓人在交易執(zhí)行之前就已經(jīng)知曉了不動(dòng)產(chǎn)登記人沒有不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)利，但是仍然與其進(jìn)行交易，這樣一來便是構(gòu)成了惡意交易，即使交易成功也并不能取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)利。

2.4當(dāng)事人物權(quán)表示需合理

善意取得就是讓受讓人接受無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)，這種轉(zhuǎn)讓是一種民事的行為，需要受讓人和物權(quán)處分人保持一致的意思。這更是表示了在法律效應(yīng)下去變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，就跟《合同法》中表示的意思卻不相同，僅僅只表明了物權(quán)的意思[3]。

2.5轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)完成登記

在《物權(quán)法》中有了詳細(xì)的規(guī)定，要想取得不動(dòng)產(chǎn)，首先需要進(jìn)行登記，作為善意的第三人也同樣需要進(jìn)行登記，受讓人在取得不動(dòng)產(chǎn)之后進(jìn)行相關(guān)的辦理，在進(jìn)行登記之后才真正得到了不動(dòng)產(chǎn)的行使權(quán)力。若是未經(jīng)過登記和公示，不動(dòng)產(chǎn)則不會(huì)發(fā)生任何的更變效果，但是也需要注意的是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的過程中，完成登記工作的同時(shí)不能與實(shí)際交付時(shí)間相同，這樣才能夠從根本上構(gòu)成善意取得制度。

2.6受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容

①轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)屬于一種交易行為，如果是通過贈(zèng)送、繼承等方式而取得不動(dòng)產(chǎn)的，則不能夠產(chǎn)生善意的相關(guān)效應(yīng)。②受讓人必須要以合理的方式和合理的價(jià)格來轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，凡是以不合理的價(jià)格取得不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所有人知曉的情況下有權(quán)讓受讓人交還不動(dòng)產(chǎn)。③轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)必須要合理合法，若是在交易過程中相應(yīng)的交易行為被宣告了撤銷和無效，則屬于善意取得的范疇。

3 不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值

3.1立法價(jià)值

善意取得制度完全符合物權(quán)法的立法價(jià)值，這樣更容易保障交易的安全性，在如今情況下，相關(guān)的民事糾紛往往會(huì)關(guān)系到善意取得制度，但是在立法標(biāo)準(zhǔn)中這類制度經(jīng)常會(huì)有缺失，因此在處理這種案件時(shí)比較棘手[4]。《物權(quán)法》則是把善意取得制度的適用范圍一直進(jìn)行擴(kuò)大，直接擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)的范圍，從而建立起來善意取得制度，這樣更能夠有效完善立法標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)產(chǎn)權(quán)的安全。

3.2保障善意第三人的合法權(quán)益

在不同角度上看，物權(quán)處分人在進(jìn)行處分他人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人也同樣具備一定的責(zé)任，因此更需要承擔(dān)起相關(guān)不利的后果，而且不能夠在第三人不知情的情況下來承擔(dān)相關(guān)的后果，需要在其知情情況下善意返還不動(dòng)產(chǎn)。

3.3符合國家物權(quán)法的基本原則

在我國傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)上，盡管已經(jīng)有了房屋登記管理辦法、房地法以及土地管理法來約束并規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的登記方法，但是在我國普遍都存在大量不動(dòng)產(chǎn)沒有登記的情況，尤其是在我國的一些農(nóng)村區(qū)域，村民們很少去登記自己的房屋，而這些沒有進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)則還是按照認(rèn)定的交易進(jìn)行相應(yīng)的流轉(zhuǎn)，并沒有受到任何影響，因此我國建立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度十分有必要。

4 結(jié)束語

總的來說，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度作為不動(dòng)產(chǎn)民法中的一項(xiàng)重要制度，在保障社會(huì)民眾福利中有重大的意義，同樣也對(duì)維護(hù)社會(huì)建設(shè)、保障受讓人根本權(quán)益中有一定的作用。由于眾多普通民眾對(duì)善意取得制度的不理解，同時(shí)《物權(quán)法》在不斷進(jìn)行變化，在經(jīng)過本文的研究之后，能夠讓民眾更深刻的了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)善意取得制度，更能夠保障個(gè)人和團(tuán)體的整體權(quán)益，幫助我國建設(shè)全新的法制社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙秀梅，尹小鷺.不動(dòng)產(chǎn)善意取得中無權(quán)處分認(rèn)定研究[J].北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2018，20（6）：119-126.

[2]王亭亭，王陽.不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件研究[J].法制與社會(huì)，2018，（21）：244-246.

[3]耿林.我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度構(gòu)建[J].華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2017，20（5）.

[4]武龍艷.論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度[D].山東：青島大學(xué)，2017.