我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的研究

夏莉

[摘 要]2013年國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)四個(gè)統(tǒng)一，即登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)。2014年11月24 日，李克強(qiáng)總理頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記制度暫行條例》，標(biāo)志我國(guó)產(chǎn)權(quán)管理體制的重大改革。雖然我國(guó)已經(jīng)頒布了法令，并提出了統(tǒng)一登記的要求和方向，但是具體籌備和實(shí)施仍然還是有很多的盲點(diǎn)，本文主要分析制度建設(shè)中的相關(guān)重點(diǎn)問(wèn)題，并提出建議，以期推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利實(shí)施。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記 研究

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）20-0314-01

0 引言

我國(guó)一直以來(lái)都是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的國(guó)家，絕大部分人把土地作為安身立命的根本，有些居住于不同地域的人則以海域、林木或房屋等來(lái)維持生活，所以不動(dòng)產(chǎn)一直是政府進(jìn)行管理的重點(diǎn)。周朝中后期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度開(kāi)始出現(xiàn)，并一直為私有制服務(wù)，直到公有制的建立，它才開(kāi)始慢慢退去了歷史舞臺(tái)，而隨著改革開(kāi)放的展開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度再次出現(xiàn)。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)物權(quán)制度，指通過(guò)權(quán)利人或者是利害關(guān)系人的申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)一般被認(rèn)為是土地，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，土地及土地以上和以下的物件一起被劃分為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)此本國(guó)法律還沒(méi)有詳細(xì)且全面的概述。近年來(lái)，受我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的影響，房產(chǎn)行業(yè)與政府的聯(lián)系越來(lái)越密切。參與房產(chǎn)行業(yè)的人數(shù)也不斷增多，買(mǎi)房的人炒房的人數(shù)量都是空前的，而法律對(duì)產(chǎn)權(quán)概述的不明確，導(dǎo)致了房產(chǎn)登記不統(tǒng)一，程序不科學(xué)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，必然會(huì)影響房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這對(duì)于更多的人將是福音，而對(duì)于少數(shù)人來(lái)說(shuō)卻是噩夢(mèng)[1]。

歸納來(lái)說(shuō)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)涉及和涵蓋的范圍很廣，種類(lèi)也多，當(dāng)前一直處于較為混亂的狀態(tài)。它們不僅僅包括了國(guó)有土地、集體土地，還包括房屋的所有權(quán)、林木、海域等等，而隨著登記的普及，不同的不動(dòng)產(chǎn)所需辦理的不動(dòng)產(chǎn)證則各不相同。不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，由于形式的不同對(duì)應(yīng)的登記制度也有差別，機(jī)構(gòu)也隨之變化。從登記的內(nèi)容、程序來(lái)看，現(xiàn)如今社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)登記、變動(dòng)公示具有很強(qiáng)的客觀性。

改革開(kāi)放恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)制度開(kāi)始，由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的范圍廣，種類(lèi)多，一直采用多部門(mén)登記、分級(jí)登記的方式來(lái)進(jìn)行管理。雖然至周朝中后期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度就已經(jīng)出現(xiàn)，但這些都具有相對(duì)的隱私性，而專(zhuān)業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)登記制度的工作人員專(zhuān)業(yè)性和法律性都還稍有欠缺。種種原因?qū)е碌怯浀牟唤y(tǒng)一及登記程序的非科學(xué)性[2]。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度涉及的相關(guān)問(wèn)題

由于各方客觀因素及主觀原因的影響，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度具有這些突出性的問(wèn)題。

第一，錯(cuò)誤登記、重復(fù)登記、遺漏登記。分散登記，導(dǎo)致各部門(mén)對(duì)于產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)等不明確，權(quán)利之間的交叉重復(fù)、矛盾沖突及登記時(shí)涉及到的登記內(nèi)容，都讓政府分部門(mén)有著很大的爭(zhēng)議，并有著各自的依據(jù)而造成登記錯(cuò)誤、登記重復(fù)或登記遺漏的現(xiàn)象。

第二，既加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，又不利于不動(dòng)產(chǎn)交易的安全保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的分散性，并沒(méi)有方便民眾，讓他們各個(gè)機(jī)構(gòu)的跑動(dòng)不僅僅浪費(fèi)時(shí)間、精力，同時(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)的交易帶來(lái)了麻煩。這也就是房?jī)r(jià)居高不下，而二手房市場(chǎng)低迷的原因之一。繁瑣的程序，讓人們不愿意去進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易，也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，不能提供全面精準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)信息給國(guó)家。我國(guó)各部門(mén)各機(jī)構(gòu)的登記各自有不同，很難進(jìn)行統(tǒng)一的匯總，也不利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析。同時(shí)影響了政府對(duì)我國(guó)房產(chǎn)的監(jiān)控，也不利于宏觀調(diào)控，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及一系列的惠民工作的開(kāi)展[3]。

3 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實(shí)施

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實(shí)施，主要是從四個(gè)方面進(jìn)行改革。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。對(duì)于從業(yè)人員都需要有一定的專(zhuān)業(yè)性和法律性，并且通過(guò)培訓(xùn)，持證才可以上崗就業(yè)。并把此項(xiàng)工作的費(fèi)用歸于國(guó)家財(cái)政預(yù)算來(lái)保證經(jīng)費(fèi)的充足，同時(shí)也可以起著監(jiān)控的作用。

其次，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的依據(jù)進(jìn)行重新整理。建立以土地登記為中心的登記制度，保證不動(dòng)產(chǎn)的法律依據(jù)、登記技術(shù)依據(jù)都得到統(tǒng)一。專(zhuān)門(mén)的法律依據(jù)可以提供更加精準(zhǔn)的分類(lèi)及登記標(biāo)準(zhǔn)，讓登記人員更加清楚自己的職責(zé)范圍，保證登記信息的準(zhǔn)確性和完整性，從而減少重復(fù)、遺漏和錯(cuò)誤的內(nèi)容出現(xiàn)。法律能夠維護(hù)民眾的權(quán)利，保證利益不被侵犯，還能夠懲罰違反法律的不法分子。具有著法制性，強(qiáng)制性。

再次，對(duì)于登記的內(nèi)容和方法進(jìn)行編寫(xiě)。登記內(nèi)容包括：a：不動(dòng)產(chǎn)自然屬性描述部分；它包括不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積、相鄰關(guān)系等。b：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利屬性部分；包括權(quán)利人信息（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名、地址、聯(lián)系方式等）與權(quán)利狀況信息（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬類(lèi)型、權(quán)屬期限、權(quán)屬變化情況等）。c：其他登記事項(xiàng)，如不動(dòng)產(chǎn)抵押登記、預(yù)告登記、異議登記等。在規(guī)范上，不能夠有政府來(lái)進(jìn)行獨(dú)斷，要保證登記的公平、公正、公開(kāi)。保證內(nèi)容和方法的統(tǒng)一性，有利于提高登記的效率，還民眾節(jié)約了時(shí)間同時(shí)也贏得了民眾的擁護(hù)，更加利于推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行。

最后，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)資料的查詢和公示。這既能保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)利又能保障不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。同時(shí)，對(duì)于登記中所出現(xiàn)的錯(cuò)誤信息可以進(jìn)行改正[3]。

4 結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且為我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。雖然我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在很多的不足，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行時(shí)間也很短，但是未來(lái)的發(fā)展空間還很大，進(jìn)步的幅度也會(huì)會(huì)很大，并且能夠越來(lái)越完善。因此，為了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須制定完善的法律體系，規(guī)范登記制度、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)及內(nèi)容、方法，使不動(dòng)產(chǎn)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王小波.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問(wèn)題和完善[J].山西青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，26（4）：41-44.

[2] 鄭永剛.分析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立[J].管理與科學(xué)，2015，3：283.

[3] 詹長(zhǎng)根、吳藝、涂李蕾、胡梓桑.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題簡(jiǎn)析[J].資源行政管理和法制建設(shè)，2014，33：31-34.