征收消費稅對我國房地產(chǎn)的影響分析

孫晶

隨著房產(chǎn)消費稅改革的呼聲日益高漲，房產(chǎn)消費稅政策作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟分配的重要杠桿。政府為進行宏觀調(diào)控先后采取了多種政策，主要有：土地、貨幣、財政以及利率等相關(guān)政策。對于引導房地產(chǎn)市場資源的合理配置、加強地方政府財政建設有著重要作用，因此，房產(chǎn)消費稅的改革越來越受到政府及學術(shù)界的關(guān)注。

自我國的住房貨幣化以來，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，相應的房價也是一路走高。一系列的社會問題也因房地產(chǎn)市場的過度繁榮而產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場投資過熱，房產(chǎn)泡沫不斷吹大，與之聯(lián)系緊密的金融業(yè)同樣受到波及，金融風險持續(xù)擴大。隨著中共十九大和“兩會”的相繼閉幕，決策層在防范金融風險尤其是房地產(chǎn)市場風險達成一致。房產(chǎn)消費稅體系對房價有著怎樣的影響？其影響機制是什么？如何強化房產(chǎn)消費稅體系對房地產(chǎn)市場的調(diào)控？明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，成了越來越關(guān)注的問題。

一、我國房產(chǎn)消費稅的現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)消費稅是地方稅種的重要組成部分，在引導不動產(chǎn)消費，增加地方財政收入，調(diào)節(jié)收入分配差距上也發(fā)揮著重要作用。高房價是近些年中國經(jīng)濟非常突出的問題，抑制房價過快上漲成為中央政府宏觀調(diào)控的重點。解決高房價問題的各種宏觀調(diào)控措施被不斷地運用和討論，房產(chǎn)消費稅方案更是存在激烈的討論。自上世紀的改革開放以來，我國進入了經(jīng)濟發(fā)展新時期，安徽省房地產(chǎn)市場也取得了長足的發(fā)展，近年來，在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資政策頻出以及增速較快的趨勢下，安徽省的房地產(chǎn)投資規(guī)模也隨之逐年加大，且在安徽省 GDP 中的占比比較高。2008年金融危機后，安徽省的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資按照房地產(chǎn)用途的不同大致分為住宅開發(fā)投資、別墅和高檔公寓投資、辦公樓開發(fā)投資以及商業(yè)營業(yè)用房投資。因此，從結(jié)構(gòu)方面來看，其中的住宅開發(fā)投資居于主要地位。

二、房產(chǎn)消費稅對房價影響的理論及實證分析——以安徽省為例

在理論研究方面，部分學者認為房產(chǎn)消費稅可以降低房價。構(gòu)筑一個靜態(tài)模型，從需求角度證明房產(chǎn)消費稅會降低房子的自主需求和投資需求，繼而降低房價。還有學者進一步研究了不同地區(qū)影響情況的差異。通過長期動態(tài)分析模型，研究得出房產(chǎn)消費稅能在短期內(nèi)降低房價，但未必能長期的降低房價。

截止到 2016 年，安徽省的商品房平均銷售價格較2000 年增長了近 4.6 倍，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增長了近 58.6 倍，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收增長可近 21.8 倍。并且在 2003 年以前保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費稅收規(guī)模大于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費稅收規(guī)模，而2003 年以及之后，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費稅收規(guī)模則大于保有環(huán)節(jié)的稅收規(guī)模，截止到 2016 年，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費稅收規(guī)模是保有環(huán)節(jié)的 2 倍。總體而言，安徽省房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入的增速比商品房平均售價要快，安徽省房地產(chǎn)市場供給量在增加的同時，其價格也隨之上漲。

三、完善房產(chǎn)消費稅調(diào)控房價的辦法及建議

在房地產(chǎn)總需求方面，平衡各地區(qū)的發(fā)展，落實“租售同權(quán)”政策，降低對房地產(chǎn)購買需求。房地產(chǎn)背后所捆綁的資源是人們對其產(chǎn)生需求重要原因之一，比如教育資源、醫(yī)療資源等。平衡各地區(qū)的發(fā)展，既能降低地區(qū)間的貧富差距，又能帶動發(fā)展落后地區(qū)，提高了本地資源的優(yōu)質(zhì)度，降低對優(yōu)質(zhì)資源地區(qū)房地產(chǎn)的需求。

在消費需求方面，保障居民基本的住房需求，抑制奢侈性的房地產(chǎn)消費。比如加大地區(qū)保障房的建設和供給，切實推進棚戶區(qū)改造工程，以住房安置為主，而不是貨幣化安置，由此確保中低收入者“安居”。對于別墅、豪宅等高檔住宅，其功能是以財富載體為主，在對待諸如此類的奢侈性房地產(chǎn)消費時，應當增加其消費成本，這不僅僅會促進合理消費形成，還可以對居民收入實現(xiàn)再分配的功能。

在投資性需求方面，當前房地產(chǎn)價格處在一個較高的水平，并且開始逐漸脫離資產(chǎn)的實際價值，因此政府制定政策的關(guān)鍵點在于如何引導非理性預期回歸正常，即如何抑制房地產(chǎn)投資性需求，從而實現(xiàn)“房子是不是用來炒的，而是用來住”的定位。

房產(chǎn)消費稅涉及千家萬戶的實際經(jīng)濟利益，屬于實實在在的“國計”和“民生”重大問題。房產(chǎn)消費稅改革更應該注重對社會公平的促進，不論是改革條件的選擇，還是改革內(nèi)容的設計，都應該趨利避害，建立一套科學合理、嚴謹有序、公平穩(wěn)定的房產(chǎn)消費稅制度，以保證房地產(chǎn)市場的健康良性運轉(zhuǎn)，成為引導我國未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效工具。（作者單位：安徽財經(jīng)大學工商管理學院）