投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變趨勢探析

劉旭原 王順和

[摘要]由于改革開放的不斷深入，我國市場經(jīng)濟有了較快的發(fā)展，市場經(jīng)濟的不斷完善也使房地產(chǎn)市場進入了一個繁榮期。2006年，財政部頒布了新會計準則體系，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)在會計核算上采用成本計量模式和公允價值計量模式。自準則實施以來，我國大多數(shù)企業(yè)選擇成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。2014年，財政部頒布《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》：一方面，體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則接軌的趨勢；另一方面，也體現(xiàn)了我國部分企業(yè)對投資性房地產(chǎn)由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式的趨勢。文章分析了投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的原因，提出了公允價值計量模式存在的問題，為進一步完善計量模式提出了建議。

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)；成本計量；公允價值計量；模式轉(zhuǎn)變

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911029

1投資性房地產(chǎn)計量模式現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2006年財政部頒布《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（CAS3）中規(guī)定了我國投資性房地產(chǎn)在會計核算上采用成本和公允價值兩種計量模式。自準則實施以來，我國多數(shù)企業(yè)采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。在成本計量模式中，企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)價由取得時的歷史成本而定，不會隨著市場的波動而變化。在公允價值計量模式中，買賣雙方接受在公平交易條件和自愿的情況下所確定的價格。與成本模式計量相比，公允價值計量模式不僅考慮了市場的實時變化，也考慮了未來影響。會計準則中規(guī)定，一家企業(yè)只能使用一種投資性房地產(chǎn)計量方法，只有公司財務(wù)發(fā)生重大變動等特殊情況時才能依據(jù)會計準則進行計量模式的變更。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)促使房地產(chǎn)價格不斷攀升，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的現(xiàn)行價格已遠遠超過其歷史成本。采用歷史成本計量模式的房地產(chǎn)價值難以反映房地產(chǎn)的現(xiàn)行價值和準確的財務(wù)信息，也不利于投資者做出正確的決策。2014年，財政部頒布了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》來規(guī)范公允價值計量，對計量方式、估值技術(shù)等多個方面進行了明確規(guī)定，不僅體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則趨同，同時也體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式是大勢所趨。在新會計準則發(fā)布后的四年時間里，越來越多的企業(yè)對投資性房地產(chǎn)由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式。

2由成本計量模式轉(zhuǎn)向公允價值計量模式的原因

21會計準則的推動

隨著會計準則的頒布與實施，對投資性房地產(chǎn)兩種計量模式都做出了明確的規(guī)定與要求。所有企業(yè)均可采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，只有滿足一定條件后，才可采用公允價值計量模式。當前多數(shù)企業(yè)把投資性房地產(chǎn)作為增值收益或?qū)で笫找娴囊环N手段，本質(zhì)上不同于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。近幾年，由于國外掀起了公允價值計量模式的熱潮，導(dǎo)致公允價值計量模式在國內(nèi)受到了越來越多的關(guān)注。隨著新會計準則的實行，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了向公寓價值計量模式轉(zhuǎn)變的導(dǎo)向，同時也進一步體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則接軌的趨勢。

22提高財務(wù)信息質(zhì)量

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，當前市場的現(xiàn)行價格已和歷史成本不符。因此，采用成本模式計量難以反映其當前價值。而在公允價值計量模式中，考慮了當前市場環(huán)境以及未來影響，體現(xiàn)了公允價值與市場波動的密切相關(guān)性。因此，采用公允價值計量模式，可以提高企業(yè)財務(wù)信息的準確性與及時性，有利于企業(yè)管理者和投資人及時了解企業(yè)的真實財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績。

23改善融資環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的過程中會有強烈的資金需求，而當自身持有的資金無法滿足時便需要進行融資。一般情況下，外部融資的方式主要有發(fā)行股票、債券、銀行貸款等，由于發(fā)行股票程序繁瑣、方式復(fù)雜、花費較高等原因，多數(shù)企業(yè)更傾向于銀行貸款來獲得資金支持。然而銀行會對申請貸款企業(yè)進行嚴格審核，企業(yè)財務(wù)報表必須達到一定的標準才能貸款，尤其會注重財務(wù)報表中的資產(chǎn)負債率，資產(chǎn)負債率越高的企業(yè)，受到的限制越多，獲得貸款的難度也越大。因此，一些企業(yè)會變更投資性房地產(chǎn)計量模式，轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式，因為當前我國市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公允價值通常高于其歷史成本。經(jīng)過計量模式的轉(zhuǎn)變后，企業(yè)會提高資產(chǎn)總值，從而降低資產(chǎn)負債率，獲得銀行貸款，改善融資困難的窘境。

24提高經(jīng)營業(yè)績

在成本計量模式下，需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，進行攤銷等處理。然而在公允價值計量模式下，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，進行攤銷等會計處理。只需在資產(chǎn)負債表日時將投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間進行調(diào)整，并把差額計入當期損益即可。由于我國當前市場環(huán)境下投資性房地產(chǎn)的市場價格遠高于其歷史成本，因此通過由成本模式計量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式計量可以明顯增加企業(yè)當期的利潤，同時在財務(wù)報告中提高了經(jīng)營業(yè)績。

25如實反映資產(chǎn)現(xiàn)行價值

在成本模式計量下，在以取得投資性房地產(chǎn)的歷史成本確認其入賬價值，之后進行計提折舊和攤銷，對于存在減值跡象的需要在期末進行減值測試，并計提減值準備，若在后期發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值有所恢復(fù)或提升也不得再轉(zhuǎn)回。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價值會隨市場波動而變化，在資產(chǎn)負債表日的市場價值會如實將資產(chǎn)現(xiàn)行價值反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表上?；趯嵸|(zhì)重于形式的原則，只有采用公允價值計量模式才能如實反映資產(chǎn)的現(xiàn)行價值，這有利于利益相關(guān)者做出正確決策。

26提供了盈余管理空間

盈余管理是企業(yè)管理層在法律法規(guī)和會計準則允許的范圍內(nèi)，通過會計估計，利用會計政策等手段對會計收益信息進行調(diào)控，從而在短期內(nèi)實現(xiàn)利益最大化的一種行為。當房地產(chǎn)市場不景氣或企業(yè)經(jīng)營狀況較差時，利用會計政策轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式，由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式，可以在短期內(nèi)迅速提高業(yè)績，美化財務(wù)報表，扭虧為盈。由于當前市場發(fā)展的不完善與監(jiān)管制度的不規(guī)范，導(dǎo)致了通過變更投資性房地產(chǎn)計量模式而提供了盈余管理空間。

27管理層偏好

企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞與管理層的收入和晉升密切相關(guān)，有時管理層也會是利益相關(guān)者。因此，對于管理層來說，提高企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)利潤最大化是首要任務(wù)。但是在成本模式計量下，投資性房地產(chǎn)的賬面價值只會因折舊而不斷減少。然而，在公允價值計量模式下，結(jié)合我國當前投資性房地產(chǎn)公允價值遠高于其歷史成本的狀況，通過轉(zhuǎn)變計量模式可以迅速實現(xiàn)利潤的提高和業(yè)績的改善，從而有助于管理者實現(xiàn)某些目的。

3轉(zhuǎn)變計量模式產(chǎn)生的影響

31對財務(wù)報表的影響

公允價值計量模式是在每期的資產(chǎn)負債表日確定公允價值，調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值。由于我國房地產(chǎn)市場存在較強波動性，對于擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會影響其利潤表中當期會計利潤的數(shù)額。當前市場環(huán)境下，多數(shù)投資性房地產(chǎn)現(xiàn)行的公允價值會高于其歷史成本，在轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式后，企業(yè)會出現(xiàn)資產(chǎn)總額增加的狀況，從而影響了財務(wù)報表中的資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)總額的增加直接影響了資產(chǎn)負債率的降低，有助于企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險，拓寬融資渠道。

32對經(jīng)營狀況的影響

由于當前我國資本市場中具有ST制度，部分ST企業(yè)為早日摘帽會選擇利用轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式的手段，由于當前多數(shù)投資性房地產(chǎn)公允價值高于歷史成本這一因素，從而大幅度提高了利潤指標，短期內(nèi)迅速改善經(jīng)營狀況，實現(xiàn)扭虧為盈，成功摘掉ST“帽子”，保住上市資格。

4 完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的建議

41完善相關(guān)的會計準則

隨著新會計準則的頒布和實施，與國際會計準則相比，我國會計準則中對投資性房地產(chǎn)公允價值的應(yīng)用仍缺乏詳細的規(guī)定，可操作性較差，如在房價發(fā)生波動時如何判斷為正常波動還是非暫時性的上漲或者下降呢？由于準則中缺乏對投資性房地產(chǎn)公允價值具體的披露、審計規(guī)定細則，從而增加了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的難度。另外，由于對投資性房地產(chǎn)公允價值取得方法不一，導(dǎo)致了現(xiàn)值技術(shù)運用的主觀判斷性較大，可靠性較低，增加了公允價值在實際操作中的難度。因此，為了進一步使投資性房地產(chǎn)公允價值計量得到廣泛使用，務(wù)必完善相關(guān)的會計準則，與國際會計準則接軌。

42加強公允價值監(jiān)管，避免利潤操縱

公允價值計量模式的應(yīng)用使企業(yè)相關(guān)的投資性房地產(chǎn)賬面價值得到了提高，這有利于企業(yè)的經(jīng)營和聲譽。但與此同時，這也給那些想趁機虛增利潤、美化財務(wù)報表的企業(yè)可乘之機。加上目前我國資本市場制度仍不健全，不能及時發(fā)現(xiàn)和處理利用公允價值進行利潤操縱的企業(yè)。因此，必須加強我國市場經(jīng)濟下公允價值的監(jiān)管，提高監(jiān)管力度，對那些進行利潤操縱和違反會計準則的企業(yè)必須嚴懲。

43提升會計人員的專業(yè)素養(yǎng)

很多企業(yè)對投資性房地產(chǎn)不采用公允價值計量模式是因為在公允價值評估方面人才匱乏，評估成本高。在我國市場環(huán)境下，想要實現(xiàn)公允價值的運用，必須提高相關(guān)人員專業(yè)素養(yǎng)，會計人員不僅需要必備的知識水平，還需要具有準確的職業(yè)判斷能力。因此，需要對估值人員進行關(guān)于公允價值處理方法和程序的培訓(xùn)，帶動評估機構(gòu)的興起。同時，鼓勵企業(yè)培養(yǎng)高水平的評估人員，并成立專有的估值團隊。

5結(jié)論

新會計準則的實施，使我國企業(yè)對投資性房地產(chǎn)呈現(xiàn)出由成本模式計量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式計量的趨勢。但由于我國當前新興市場經(jīng)濟不健全，對公允價值應(yīng)用的規(guī)定還不完善。因此，合理使用公允價值計量模式需要相關(guān)的政府部門進行正確引導(dǎo)，進一步完善相關(guān)會計準則，營造健康的市場環(huán)境，為公允價值體系在我國的廣泛運用提供強有力的支持。

參考文獻：

[1]王春華公允價值在投資性房地產(chǎn)計量的應(yīng)用[J].上海房地，2018（9）：43-44

[2]黃宇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇動因研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2018（3）：25-26

[3]張丹投資性房地產(chǎn)計量模式的對比分析[J].財會學(xué)習(xí)，2018（12）：136，138

[4]鐘志雄投資性房地產(chǎn)公允價值計量問題研究——以HZ酒店為例[J].時代經(jīng)貿(mào)，2018（23）：6-8