淺談新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控

楊克松

[摘要]在“房住不炒”的新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時代，如何有效控制成本，建立并完善成本管控機(jī)制，成為房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的生命線，是每一個房地產(chǎn)企業(yè)必須研究的課題。文章在研究新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控重要性的基礎(chǔ)上，深入探討了新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成及成本管控要點，分析了新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的具體路徑，并指出了新常態(tài)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策。

[關(guān)鍵詞]新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控

[DOI]1013939/jcnkizgsc201910057

1前言

在“房住不炒”的新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時代，建立并完善成本管控機(jī)制，使其發(fā)揮應(yīng)有價值，降低成本，實現(xiàn)“節(jié)流”，是每一個房地產(chǎn)企業(yè)必須研究的課題。

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年高速發(fā)展的慣性思維里，清醒認(rèn)識到行業(yè)進(jìn)入微利時代后，發(fā)展速度下降對企業(yè)造成的重大影響。從戰(zhàn)略層面加強(qiáng)成本管控工作，進(jìn)行精細(xì)化管理，以及時發(fā)現(xiàn)原有成本管控工作中的問題，并制定出有針對性的對策，才能合理降低企業(yè)成本，促進(jìn)企業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展。

新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步集中化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)快速奔跑，形成行業(yè)壟斷，大房地產(chǎn)企業(yè)都在強(qiáng)調(diào)成本控制和精細(xì)化管理的重要性。因此，加強(qiáng)成本管控，聚集企業(yè)優(yōu)勢力量，合理降低企業(yè)成本，具有“一票否決”的客觀性。

具體而言，加強(qiáng)成本管控可以更好地為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目做出完善的預(yù)估及評測，直接降低項目開發(fā)成本；同時可降低投資階段風(fēng)險，真正意義上實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。[1]因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的綜合競爭力，在千變?nèi)f化的市場經(jīng)濟(jì)中存活并持續(xù)向前發(fā)展，就一定要從戰(zhàn)略高度認(rèn)同成本管控的重要性，以及加強(qiáng)成本管控措施的必要性。

2新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成及成本管控要點

21房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本主要由土地成本、前期及配套成本、建筑安裝成本、融資成本、稅務(wù)成本等方面組成，因各企業(yè)所處區(qū)域及房產(chǎn)建設(shè)要求的不同，其組成成本占比差異較大，呈多元化特征。以筆者所在某西部省會城市為例，建安成本占比約為40%，土地成本占比約為20%，稅務(wù)成本占比約為15%，融資成本占比約為5%。

22新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控要點

（1）從嚴(yán)控制土地相關(guān)成本。針對土地成本，在簽訂土地出讓合同時，列明除土地出讓金和契稅之外，不再額外繳納耕地占用稅等其他款項。

（2）提升前期及配套成本管控。前期及配套成本包括項目規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、評估、證件辦理成本等。需要多頭并進(jìn)，倒排關(guān)鍵節(jié)點完成時間，以加快各類手續(xù)辦理速度，盡快開盤銷售回籠資金。

（3）增強(qiáng)項目建設(shè)階段的成本管控及其執(zhí)行。對建安成本的管控，是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在。將項目建設(shè)階段的成本管控前置，做好成本預(yù)算，定期分析，及時總結(jié)，循環(huán)改進(jìn)，是每個房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)都需要修煉的內(nèi)功。

（4）合理控制融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，在項目開發(fā)過程中，需要采用銀行貸款等融資措施，維持資金流通的平衡性。[2]在新常態(tài)下，各類金融機(jī)構(gòu)的貸款向百強(qiáng)大中型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款相對困難，如何控制融資貸款利息成本也成為現(xiàn)階段重要的發(fā)展戰(zhàn)略。

（5）重視稅務(wù)成本。在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，會涉及到多項稅種，主要包括增值稅、土地使用稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等，而且稅務(wù)成本在項目總體成本中占比較高。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的緊密聯(lián)系，在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)辦理緩期交稅、延期進(jìn)行兩稅清算等事項，盡可能地節(jié)省現(xiàn)金流出。

3新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的具體路徑

31項目前期準(zhǔn)備階段

最近，以萬科為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)打出“活下去”的口號，蹣跚前行。作者認(rèn)為，在項目前期準(zhǔn)備階段，更應(yīng)注重以下四點：

（1）產(chǎn)品定位與市場環(huán)境調(diào)研。通過對開發(fā)項目的技術(shù)指標(biāo)研究，最大限度增加可提供的產(chǎn)品貨值；通過項目所在地主流人群的住房現(xiàn)狀、文化程度、收入情況、購房意愿等方面進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研，與潛在客戶形成共同語言，找準(zhǔn)銷售切入點。

（2）投資預(yù)測。通過投資回收期、內(nèi)含報酬率、集團(tuán)化統(tǒng)一投資預(yù)測指標(biāo)等控制項目投資金額和時點，并以此為后續(xù)投資方案的制定提供參考。應(yīng)基于合理的投資估算方式，降低項目實際投資與估算成本的差異。

（3）政府關(guān)系與證照辦理。積極踐行“親清”新型政商關(guān)系，政企雙方真誠交流，協(xié)調(diào)政府解決企業(yè)實際困難。在土地獲取和證照辦理方面，要取得政府部門的大力支持，以縮短辦理時間，盡快取得各類證照，按照計劃節(jié)點支持銷售。

（4）從供應(yīng)商目錄庫中優(yōu)先選擇長期供應(yīng)商。參照大中型房企，建立供應(yīng)商目錄庫，選擇信譽(yù)良好、施工質(zhì)量可靠的長期材料和施工供應(yīng)商，控制建安成本，提高項目建設(shè)期間的口碑和美譽(yù)度，實現(xiàn)雙贏。

32項目設(shè)計與建設(shè)階段

房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計與建設(shè)階段是對項目成本影響最大的階段，對整個項目造價的影響為30%～75%。筆者認(rèn)為要注意以下四點：

（1）施工圖設(shè)計與變更。設(shè)計費在房地產(chǎn)項目中的成本占比很小，但它對工程造價的影響巨大。結(jié)合實際情況、重視施工圖設(shè)計細(xì)節(jié)，形成經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)范設(shè)計，才能提升產(chǎn)品品質(zhì)、縮短開發(fā)周期、讓優(yōu)化發(fā)揮實效，讓工程建設(shè)順利進(jìn)行。

一旦施工圖確定，在施工前，必須審查好施工組織設(shè)計，進(jìn)行項目“交底”，統(tǒng)一設(shè)計、施工、監(jiān)理三方口徑，按圖施工，盡力減少設(shè)計變更，加快施工進(jìn)度，降低建設(shè)成本。當(dāng)然任何項目都不會盡善盡美，需要找到三者的平衡點，既不損害設(shè)計效果和產(chǎn)品品質(zhì)，又要兼顧施工成本，突出成本效益。

（2）集中采購重點物資。物資采購應(yīng)向大中型房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)，最好做到集中采購重點物資。把各項目標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化的重點物資需求集中，增加采購數(shù)量，實現(xiàn)規(guī)模最大化，成本最小化。

物資采購過程中，對物資的質(zhì)量、價格、供應(yīng)商及服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行嚴(yán)控，最好建立供應(yīng)商目錄庫，只從目錄庫中選擇供應(yīng)商，并對供應(yīng)商進(jìn)行橫向比價，才可能做到有效管控成本。

（3）按節(jié)點支付進(jìn)度款，與施工方通力配合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化工程款支付管理，保障施工方基本權(quán)益，確保項目正常施工；應(yīng)及時結(jié)清進(jìn)度款，不拖延付款，保證施工方的積極性。

完善施工方工程施工獎罰機(jī)制，堅持三原則：嚴(yán)懲浪費，高效施工，綜合評價。對工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，對浪費材料的行為進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰，對不合格的施工量扣除相應(yīng)款項。做到高效施工，不返工，不誤工。

（4）施工過程標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)部分高層建筑時，通過總結(jié)以往優(yōu)秀經(jīng)驗，推行統(tǒng)一的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝，制定統(tǒng)一的現(xiàn)場管理制度、人員配備標(biāo)準(zhǔn)、過程控制要求等，可以有效地節(jié)約材料成本，減少施工人員成本，將以前遇到的各類問題程序化、具體化、集成化、模塊化，制定標(biāo)準(zhǔn)化手冊要求員工學(xué)習(xí)，為建設(shè)精品工程和安全工程提供保障。

33項目結(jié)算階段

在項目結(jié)算階段，應(yīng)對項目的工程量進(jìn)行準(zhǔn)確核查，重點關(guān)注工程變更成本，總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)，提升最后階段的成本管控水平。

（1）控制結(jié)算周期。工程完工后，及時進(jìn)行竣工結(jié)算是施工方正當(dāng)要求。房地產(chǎn)企業(yè)出于資金給付、稅收籌劃、工程資料歸檔等方面考慮，應(yīng)合理控制結(jié)算時間，協(xié)調(diào)多方關(guān)系，實現(xiàn)多方共贏。

（2）借助中介機(jī)構(gòu)，提高結(jié)算質(zhì)量。在結(jié)算階段，將竣工結(jié)算資料交由信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，加強(qiáng)工程審計，對項目投資進(jìn)一步核實，保證房地產(chǎn)企業(yè)和施工方雙方的合法權(quán)益。

4新常態(tài)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策

41制度完善

從企業(yè)戰(zhàn)略高度重視成本管控制度的建立健全，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者成本管控意識，最終建立適合企業(yè)特性的管控機(jī)制，是合理降低房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效途徑。

借鑒大中型房地產(chǎn)企業(yè)的實例，管理者應(yīng)仔細(xì)分析并認(rèn)清本企業(yè)的發(fā)展階段，對現(xiàn)有管控機(jī)制進(jìn)行完善，同時對現(xiàn)有機(jī)制中出現(xiàn)的問題進(jìn)行動態(tài)分析，追根溯源，強(qiáng)化各部門之間的溝通，找到各方的利益平衡點，形成新的管控機(jī)制，從而減少內(nèi)部矛盾，有效控制成本。

42強(qiáng)化執(zhí)行

獎懲分明，強(qiáng)化執(zhí)行，針對不同環(huán)節(jié)制定出相應(yīng)的獎罰措施，并堅決落實到位，是實現(xiàn)成本管控有效性的不二法門。

提高財務(wù)部門成本管理工作的地位，對超過成本預(yù)算的付款堅決不予執(zhí)行。根據(jù)項目現(xiàn)金流情況，對項目成本進(jìn)行實時監(jiān)督，明確資金及成本使用流向，保證成本管控沿著預(yù)算成本主航道前進(jìn)。

43梯隊培養(yǎng)專業(yè)人才

人力資源是第一生產(chǎn)力，無論是制度完善還是強(qiáng)化執(zhí)行，都要求企業(yè)員工發(fā)揮主觀能動性。企業(yè)管理者必須遵循“以人為本”的原則，引進(jìn)不同層次專業(yè)人才和復(fù)合型人才，并注重梯隊培養(yǎng)各類人才，以提高員工的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)。

5結(jié)論

與工業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程有自己的特點，其建造成本高，生產(chǎn)周期長，資金需求量大；只有不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者的成本管控意識，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的系統(tǒng)性，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的方法，才能有效實施成本管控，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大化的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

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