影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的實(shí)證分析

張斌

【摘 要】自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展實(shí)現(xiàn)了一個(gè)又一個(gè)的奇跡，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是功不可沒(méi)的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展確實(shí)會(huì)給國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的動(dòng)力，但是為了謹(jǐn)防泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，以及降低對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴性，國(guó)家應(yīng)該要宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康地發(fā)展。為了使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康地發(fā)展，應(yīng)該要著力關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問(wèn)題，本研究就什么因素會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行實(shí)證分析，并且提出穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動(dòng)；影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，它更會(huì)影響著老百姓的住房問(wèn)題，房地產(chǎn)你的價(jià)格和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是息息相關(guān)的，近年來(lái)住房問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，房?jī)r(jià)也不斷地飆升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也越來(lái)越依賴于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了防止我國(guó)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)以及改善老百姓的住房問(wèn)題，著力關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問(wèn)題是勢(shì)在必行的。

1.是什么在使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷地波動(dòng)

1.1 投資使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是在改革開(kāi)放之后才開(kāi)始的，大概在九十年代中期在沿海比較發(fā)達(dá)的地區(qū)才出現(xiàn)商品房，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是由那個(gè)時(shí)候成型的。房地產(chǎn)投資是一個(gè)利益比較高的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資不僅僅是指那一些所謂“炒房”的投資者更多指的是企業(yè)集團(tuán)例如中海集團(tuán)，鴻輝集團(tuán)等這些大企業(yè)進(jìn)行的房地產(chǎn)投資即商品房的建設(shè)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)剛發(fā)展的時(shí)候，房?jī)r(jià)的價(jià)格大約是在一平米的價(jià)格是兩三千，然而到了現(xiàn)在房?jī)r(jià)是每平米的價(jià)格是一兩萬(wàn)，我們要知道當(dāng)房?jī)r(jià)是一平米的價(jià)格是兩三千的時(shí)候企業(yè)集團(tuán)熱仍能夠獲得十分豐厚的收益，這就意味著與房地產(chǎn)收益比起來(lái)房地產(chǎn)投資的成本微乎其微，所以成本并不是收益的決定性因素，這也是為什么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受投資的波動(dòng)。當(dāng)企業(yè)投資的那個(gè)區(qū)域的樓盤比較受歡迎銷售量比較高的時(shí)候，企業(yè)會(huì)獲得非常理想的回報(bào)，這時(shí)候就會(huì)吸引投資者的目光，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)激烈房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)上升，相反當(dāng)企業(yè)投資的某個(gè)地區(qū)因?yàn)槠渌蛩乩缃煌?，意外和周邊的發(fā)展而使這個(gè)地區(qū)的樓盤不受歡迎銷量降低的時(shí)候，投資者獲取不到理想的收益，就會(huì)失去投資的興趣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)受到阻礙。

1.2 城市發(fā)展使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)，分配，交換和消費(fèi)的一種經(jīng)濟(jì)模式，所以說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)影響到房地產(chǎn)的分配，交換和消費(fèi)問(wèn)題，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很大一部分是受房地產(chǎn)的價(jià)格影響。城市的發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)很大程度影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)。城市的不斷發(fā)展，使更多的農(nóng)村人口涌入到城市里，人們對(duì)于住宅的需求上升，使樓盤和低價(jià)長(zhǎng)期的上漲，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期性上下浮動(dòng)。最關(guān)鍵的是城市的發(fā)展方向即城市規(guī)劃會(huì)很大程度影響，拿廣州和佛山作為例子。廣州的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自改革開(kāi)放以來(lái)發(fā)展速度飛快，可是到了最近十年廣州的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然也在不斷地上升可是出現(xiàn)了波動(dòng)而且上升速度也開(kāi)始變得緩慢，那是因?yàn)閺V州的城市發(fā)展政策的緣故。廣州實(shí)行廣佛同城的城市發(fā)展理念，并且建了兩個(gè)城市之間的地鐵，大量廣州的人口就朝著佛山涌入，因?yàn)榻煌ū憷麄冞x擇在佛山居住但是在廣州工作，這樣的后果就導(dǎo)致了佛山的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到了大幅度的波動(dòng)迅速上升，呈現(xiàn)出繁榮的景象，但是這樣大幅度波動(dòng)的增長(zhǎng)方式含有虛假的泡沫成分，不利于以后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.3房地產(chǎn)供需關(guān)系影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)，分配，交換和消費(fèi)當(dāng)供求關(guān)系不平衡的時(shí)候即分配，生產(chǎn)和消費(fèi)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候就會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。供求關(guān)系不平衡主要表現(xiàn)在有一部分人購(gòu)買房產(chǎn)是屬于房地產(chǎn)投資俗稱“炒房”，他們通過(guò)這樣的方式在短時(shí)間內(nèi)人為地改變供求平衡，一旦供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)就會(huì)馬上飆升，這樣子就會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，等他們看見(jiàn)房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候把手里的房子銷售出去，這時(shí)候供求關(guān)系又會(huì)發(fā)生改變供大于求那么房?jī)r(jià)就會(huì)大幅度下降，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也隨著房?jī)r(jià)的升降發(fā)生波動(dòng)。例如在河北的唐山市和保定市等，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的價(jià)格并不符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因?yàn)橛泻芏嗤顿Y者想趁國(guó)家發(fā)展雄安新區(qū)的機(jī)會(huì)賺一把，所以他們哄抬雄安新區(qū)附近地區(qū)的房?jī)r(jià)，造成河北的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因?yàn)楣┣箨P(guān)系的平衡很容易就會(huì)遭到打破，一旦失去平衡房?jī)r(jià)也會(huì)失去控制地發(fā)生升降，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅度地波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

2.解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的策略

2.1 宏觀調(diào)控投資

目前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，而且住房問(wèn)題也長(zhǎng)時(shí)間困擾著老百姓，無(wú)論從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是從提高人民的生活質(zhì)量來(lái)看，國(guó)家都有必要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，要引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展朝健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以說(shuō)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支柱，正是因?yàn)樗麄儾粩嗟赝顿Y不斷地興建樓盤出售樓盤，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才會(huì)不斷地發(fā)展。但是正如上文中提到，一般的房地產(chǎn)企業(yè)它要維持自己的運(yùn)營(yíng)，一旦該地區(qū)的房地產(chǎn)投資回報(bào)率不高，企業(yè)就會(huì)減少投資以免造成企業(yè)的虧損，而一旦該地房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，又會(huì)造成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)波動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。所以國(guó)家要保持投資政策的動(dòng)態(tài)化，當(dāng)出現(xiàn)投資量過(guò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候應(yīng)該調(diào)整政策，增加投資企業(yè)的投資成本，施加壓力，從而讓火熱的市場(chǎng)快速恢復(fù)常溫。同理當(dāng)投資進(jìn)入冷淡期的時(shí)候，國(guó)家應(yīng)該要制定投資優(yōu)惠政策，刺激企業(yè)投資，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍起來(lái)。

2.2 城市政府要合理地發(fā)展城市

因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的反響，一旦稍稍地改變城市規(guī)劃，就猶如將石子投入平靜的湖水一樣，產(chǎn)生波浪。城市化進(jìn)程是要不斷地推進(jìn)，不可能出現(xiàn)抑制城市化進(jìn)行進(jìn)而控制住房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是因噎廢食的行為。政府更應(yīng)該做的是要學(xué)會(huì)平衡城市間各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到飽和，出現(xiàn)人口壓力的時(shí)候，這個(gè)地區(qū)的城市規(guī)劃的項(xiàng)目就要放緩，將城市規(guī)劃的方向轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)沒(méi)有那么飽和的地區(qū)，這樣子就防止一些地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不受限制，不受控制地突飛猛進(jìn)地發(fā)展形成泡沫的成分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅度地發(fā)生波動(dòng)。當(dāng)城市面臨外來(lái)人口大量的涌入的時(shí)候，城市要及時(shí)去規(guī)劃更多的住宅區(qū)以滿足涌入的人口防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，也可以運(yùn)用戶口的政策來(lái)稍微限制人口的涌入。

2.3 政府要宏觀調(diào)控供求關(guān)系

雖然進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行“炒房”在我國(guó)的法律里面是合法行為，但是這種行為卻給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了不利，而且也嚴(yán)重影響貧窮人民的生活水平。國(guó)家應(yīng)該要宏觀調(diào)控供求關(guān)系。在面對(duì)供不應(yīng)求，有大量人口涌入的時(shí)候，國(guó)家可以興建廉租房來(lái)暫時(shí)緩解供求的問(wèn)題，穩(wěn)定住房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度不那么劇烈。最關(guān)鍵的還是要限制那些投機(jī)取巧的投資者購(gòu)買大量的房地產(chǎn)人為改變供求關(guān)系的“炒房”行為。國(guó)家也明確指出樓房更大的用處是用來(lái)住人而不是用來(lái)投資和賺錢的，所以國(guó)家就要宏觀地去調(diào)控使防止那些“炒家”威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如限制每個(gè)人購(gòu)買房子的數(shù)量，有的城市就明確規(guī)定每個(gè)人資產(chǎn)下只能擁有一套房。但是追求更好地物質(zhì)生活是人的本性，而且也是因?yàn)橛辛俗非蠼?jīng)濟(jì)才能不斷地發(fā)展，國(guó)家的調(diào)控盡量是宏觀的，不能對(duì)限制死不讓人去買房，但是對(duì)于那些惡劣的炒作樓價(jià)行為應(yīng)該要進(jìn)行嚴(yán)厲地打擊。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一大支柱，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸到了飽和的程度，國(guó)家也在不斷地使經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，減少對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅度的波動(dòng)，出現(xiàn)大幅度地波動(dòng)會(huì)不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，也不利于人民生活水平的提高。住房問(wèn)題仍然是我國(guó)人民的一大難題，只有穩(wěn)定住房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能徹底從根源上解決住房問(wèn)題。

【參考文獻(xiàn)】

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