房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理

白云峰

[摘 要]隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)項目發(fā)展迅猛，但是在迅猛發(fā)展的過程中，存在很多的問題。其中最主要的就是房地產(chǎn)成本控制問題，這些問題如果不得到科學(xué)合理的解決，將會對整個房地產(chǎn)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來很多額外的開支。文章針對于目前房地產(chǎn)成本控制所存在的問題進(jìn)行闡釋，并且針對存在的問題給出科學(xué)合理的成本精細(xì)化管理方案，旨在更好地控制房地產(chǎn)成本。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);成本控制;精細(xì)化管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.155

1 前 言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)蒸蒸日上，在目前遍地開花的各類房地產(chǎn)項目中，其集中體現(xiàn)的問題就是房地產(chǎn)成本控制問題，這些問題的產(chǎn)生有些是來自項目管理問題，有些是來自項目開發(fā)前的調(diào)研工作不充分所導(dǎo)致的問題，還有的就是在項目開展過程中，其設(shè)計方案不斷變更而導(dǎo)致的問題，這些問題如果不能夠科學(xué)合理地進(jìn)行緩解，將會對房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理工作的開展帶來很大的阻力，針對于這些問題，筆者也給出了幾點(diǎn)精細(xì)化成本管理建議，從而更好地對房地產(chǎn)成本浪費(fèi)問題進(jìn)行改善。

2 房地產(chǎn)成本控制所面臨的問題

房地產(chǎn)成本控制過程中所面臨的問題主要來自三個方面，包括了管理體系不健全、開發(fā)前調(diào)研不充分和項目進(jìn)展中設(shè)計方案頻繁變更等，其內(nèi)容如下。

2.1 房地產(chǎn)成本管理體系不健全

不健全的原因來自兩個方面，一個是房地產(chǎn)成本管理意識不足，第二是房地產(chǎn)成本管理技術(shù)不夠。[1]在房地產(chǎn)成本管理意識方面，房地產(chǎn)項目管理者由于個人意識不足，導(dǎo)致在項目開展的各個環(huán)節(jié)沒有嚴(yán)格把控，很多的物料采購不合理，最終導(dǎo)致成本的不必要浪費(fèi)。

另外一點(diǎn)就是技術(shù)方面，目前很多的房地產(chǎn)項目所應(yīng)用的成本管理技術(shù)還是原來傳統(tǒng)的管理技術(shù)，這無法滿足目前日新月異的變化，在財務(wù)管理過程中，財務(wù)在記賬體系上不能夠全方位地進(jìn)行記錄，其次財務(wù)體系在事前預(yù)算、事中跟進(jìn)和事后結(jié)算中，沒有起到應(yīng)該有的督導(dǎo)職能，無法對財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的分析，其配套軟件由于沒有更新，也無法對財務(wù)管理狀況進(jìn)行科學(xué)合理地分析，對于其浪費(fèi)的地方進(jìn)行指出，以便更好地改進(jìn)。

2.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)前調(diào)研不充分

很多的房地產(chǎn)項目由于工期比較緊張，所以在房地產(chǎn)項目正式開發(fā)之前，對于房地產(chǎn)項目的前期調(diào)研工作做的不充分，沒有整理出來科學(xué)具體的可行性報告就盲目拿地，拿地之后就進(jìn)行很多項目開發(fā)。這會導(dǎo)致在項目實施過程中，由于政府相關(guān)政策的變動而設(shè)計方案改變，設(shè)計方案一旦改變就會帶來很多不必要的開支。

有些房地產(chǎn)項目開發(fā)商在拿地時候，只是感覺價格比較低，但是在真正開發(fā)時候，政府考慮到綜合因素，對于其不符合政府要求的地方需要建立綠化帶等，這就會導(dǎo)致很大成本的浪費(fèi)。[2]除此之外，如果開發(fā)前調(diào)研工作不充分，甚至?xí)霈F(xiàn)其地質(zhì)研究不充分，有些地方不太適合按照常規(guī)方式建立開放項目，這就會導(dǎo)致地基成本嚴(yán)重提升，最終影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算。

2.3 房地產(chǎn)項目設(shè)計方案變更頻繁

房地產(chǎn)項目在設(shè)計時候，需要通過設(shè)計方案的，但是由于后面的具體項目開發(fā)出現(xiàn)各種問題，最終導(dǎo)致設(shè)計方案收到影響，頻繁進(jìn)行設(shè)計方案變更，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項目成本提升。設(shè)計方案的變更主要是以下幾個因素導(dǎo)致的：第一，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目所在區(qū)域沒有進(jìn)行科學(xué)合理精密的勘察，在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案與現(xiàn)實情況不符合，最終需要對設(shè)計方案進(jìn)行變更。[3]

第二，在施工過程中，各方需要進(jìn)行密切的溝通，特別是設(shè)計部門和施工部門，在施工之前，設(shè)計部門需要與施工單位進(jìn)行充分溝通，否則容易信息不對稱，最終導(dǎo)致成本浪費(fèi);第三，就是施工圖紙問題，在施工圖紙設(shè)計到實施過程中，針對于施工圖紙的審核不完善，最終導(dǎo)致項目設(shè)計方案頻繁變更，導(dǎo)致不必要的成本浪費(fèi)。

3 房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理方案

3.1 健全完善房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制

預(yù)則立，不預(yù)則廢。良好的房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制可以節(jié)省很多不必要的成本。在健全完善房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制上，首先要提升房地產(chǎn)項目管理層的成本管理意識，要在項目工程開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算機(jī)制的設(shè)立。首先要針對于項目經(jīng)理等管理層進(jìn)行項目成本預(yù)算的進(jìn)一步培訓(xùn)，讓其充分考慮項目開展過程各環(huán)節(jié)的成本預(yù)算問題，建立健全績效機(jī)制，如果對于項目各環(huán)節(jié)的成本管理出入較大，將會對個人工資績效造成影響。

其次，就是要和財務(wù)部門進(jìn)行溝通，財務(wù)部門要引進(jìn)最新最科學(xué)的房地產(chǎn)成本核算系統(tǒng)，針對于房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行財務(wù)核算。另外，要加強(qiáng)和監(jiān)理部門的溝通，針對于項目某方面的過度浪費(fèi)現(xiàn)象，必須要建立健全追責(zé)制度，讓相對應(yīng)的部門必須闡述成本浪費(fèi)的理由，精細(xì)化進(jìn)行各個環(huán)節(jié)的管理。[4]

3.2 充分做好項目開始前的調(diào)研工作

上文中我們知悉了目前房地產(chǎn)開發(fā)項目開始之前沒有做好項目調(diào)研的工作，針對于這個問題我們需要進(jìn)行科學(xué)合理的解決。首先，要找到認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的調(diào)研團(tuán)隊，對于項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查分析，首先是項目的地質(zhì)問題，項目開始之前，需要對項目所處的地質(zhì)屬性進(jìn)行分析，有些地質(zhì)是不適合進(jìn)行高層建筑物的建設(shè)的，這種地質(zhì)需要開發(fā)商浪費(fèi)很多成本在于地基建立上，需要用專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行地質(zhì)可行性分析。

其次，對于政府的相關(guān)政策進(jìn)行充分的解讀，不能夠有投機(jī)行為，不能夠因為低價偏低就急忙拿下，后期政策的改變將會給整個項目進(jìn)展帶來很大影響，需要對于整體的規(guī)劃進(jìn)行分析，和相關(guān)部門進(jìn)行充分的溝通。[5]綜合下來，需要針對于開發(fā)地段的經(jīng)濟(jì)情況、地質(zhì)情況和預(yù)期施工開展情況進(jìn)行分析，然后出具可行性調(diào)研報告，針對于報告中不明確的地方，要進(jìn)行及時地改正，最終按照可行性報告進(jìn)行設(shè)計和施工，就能夠避免很多不必要的成本浪費(fèi)。

3.3 建立健全房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制體制

在健全房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制體制時候，需要考慮以下幾個方面：一是對所涉及的物料進(jìn)行匯總管理，不能夠到處都是物料，但是沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)支持，針對于這些物料要合理地進(jìn)行存放，統(tǒng)一進(jìn)行管理，倉庫管理人員需要嚴(yán)格進(jìn)行物料資源的出入把控，對每一筆的出入明細(xì)要進(jìn)行統(tǒng)計，及時地反饋給財務(wù)部門，更好的把控物料的成本。

二是為設(shè)計方案的協(xié)調(diào)，上文中我們得知由于政策和施工部門等因素導(dǎo)致設(shè)計方案調(diào)整頻繁，因此需要針對于施工各環(huán)節(jié)的涉及部門組織在一起，要及時有效地進(jìn)行溝通，涉及部門需要聽取施工部門的建議，知悉施工過程中所存在的現(xiàn)實技術(shù)問題，施工部門要及時反饋未來施工中可能會遇到的問題，然后設(shè)計部門核實之后，針對于存在問題，進(jìn)行科學(xué)合理的方案設(shè)計，減少不必要的成本開支。[6]

4 結(jié)束語

目前房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)項目開展的關(guān)鍵所在，成本控制不下來，凈利潤就會受到影響，對于開發(fā)商來說是損失。房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理方案的有效落實，可以很好地確保房地產(chǎn)項目成本降低，只有不斷地進(jìn)行方案優(yōu)化，才能夠給房地產(chǎn)成本控制帶來更好的改變。文章針對于房地產(chǎn)成本控制所面臨的問題進(jìn)行闡釋，并且給出了科學(xué)合理的建議，希望能夠給讀者一定思路，更好地降低房地產(chǎn)的各項成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]南春瑛.探討精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用[J].中國外資，2015（8）：214.

[2]張軍.論房地產(chǎn)項目全過程成本精細(xì)化管理與造價控制[J].中華民居，2017（15）：257-258.

[3]于朝陽.房地產(chǎn)項目精細(xì)化管理體系的構(gòu)建研究[J].科學(xué)與財富，2015（12）：45-46.

[4]吳丹.論房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（20）：233.

[5]吳小燕.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2018（14）：78.

[6]齊丹.影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效因素的研究[J].裝飾裝修天地，2016（2）：34-35.