商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入鉆石時(shí)代

紀(jì)曉燕 陸欣

2019年風(fēng)起云涌，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新零售崛起與資產(chǎn)模式之變，為商業(yè)地產(chǎn)“淘金”開啟道路。相反，資金壓力、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)營(yíng)困難也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)起了挑戰(zhàn)。

在2019年觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)北資本董事總經(jīng)理李川北從投資者角度，講述自己對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特見解。

在他看來(lái)，未來(lái)對(duì)住宅開發(fā)而言，進(jìn)入的是白銀時(shí)代，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，可能進(jìn)入的卻是鉆石時(shí)代。

“這個(gè)時(shí)代充滿機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)更專業(yè)，對(duì)城市貢獻(xiàn)更大，人的生活也更有品質(zhì)。”

商業(yè)地產(chǎn)一定有機(jī)會(huì)

做基金管理與投資前，北資本合伙人李川北曾在全球最大的機(jī)構(gòu)投資者之一的中投公司工作，后加入由原中投公司不動(dòng)產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)核心成員組成的北資本，投融資及資管業(yè)務(wù)以亞太地區(qū)為據(jù)點(diǎn)延伸至美國(guó)和歐洲。這一經(jīng)歷，讓他對(duì)國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)有深刻的理解。

在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，李川北從投資者角度辯證提出了對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的看法。相比于國(guó)外成熟的市場(chǎng)體系，目前中國(guó)市場(chǎng)透明度和規(guī)范性相對(duì)滯后。這也是國(guó)外投資人“想進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，又不太敢”的原因。

“商業(yè)地產(chǎn)比住宅開發(fā)更講究管理，要通過(guò)長(zhǎng)期布局實(shí)現(xiàn)回報(bào)，因此需要相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)范的政策環(huán)境。投資者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)、政策變化和退出機(jī)制都要具備前瞻性。”

即便如此，李川北依然對(duì)中國(guó)市場(chǎng)十分看好。據(jù)他介紹，過(guò)去五年，北資本在歐洲、美國(guó)、澳洲和中國(guó)觀察、投資，從中發(fā)現(xiàn)“美國(guó)太貴”，“歐洲動(dòng)蕩不斷”。雖然中國(guó)市場(chǎng)還不完善，但從不規(guī)范到規(guī)范，從不透明到透明的過(guò)程中卻帶來(lái)了大量的機(jī)會(huì)。

“外國(guó)投資者對(duì)中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是一致看好的，是想進(jìn)來(lái)的，中國(guó)的法律環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境都會(huì)慢慢成熟，所以跟著時(shí)間慢慢走，一定會(huì)有很好的機(jī)會(huì)?！?同時(shí)，李川北透露，未來(lái)5-10年，北資本的布局重心也會(huì)在中國(guó)。

據(jù)世邦魏理仕集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，外資在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)上的投資激增62%，達(dá)到780億元人民幣（91億美元），創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最大規(guī)模。

專業(yè)的人做專業(yè)的事

老舊商業(yè)物業(yè)改造是北資本在城市更新過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)投資模式，為此，北資本與首旅集團(tuán)聯(lián)合發(fā)起成立了首北基金。2019年10月25日，由首北基金投資的原北京兆龍飯店經(jīng)過(guò)一年升級(jí)改造后正式開業(yè)，并更名為“首北兆龍”，成為了凱悅集團(tuán)旗下以Joie de Vivre為品牌在亞洲的第一家生活方式酒店。

作為改革開放初期國(guó)內(nèi)首批涉外酒店之一，首旅集團(tuán)旗下的北京兆龍飯店曾廣受市場(chǎng)歡迎，是北京最重要的城市名片之一，后因設(shè)施陳舊、經(jīng)營(yíng)管理落后等問(wèn)題在激烈競(jìng)爭(zhēng)中居于人后，并于2018年停業(yè)改造。

同年5月，首北基金進(jìn)駐兆龍飯店，開始對(duì)物業(yè)的全面改造和對(duì)產(chǎn)業(yè)的全新升級(jí)，除了引入凱悅酒店集團(tuán)旗下生活方式酒店品牌Joie de Vivre，還加入了長(zhǎng)租公寓、餐飲購(gòu)物、聯(lián)合辦公、藝術(shù)展覽、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)，力求打造各業(yè)態(tài)為一體的高端文化商業(yè)綜合體。

“北資本與首旅集團(tuán)合作，在酒店方面有一些經(jīng)驗(yàn)，知道怎么去規(guī)避酒店行業(yè)的短板?！崩畲ū闭f(shuō)道，酒店行業(yè)投資回報(bào)率較低，為了降低由此帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，北資本在保留酒店業(yè)態(tài)的同時(shí)，打破了很多傳統(tǒng)酒店行業(yè)的“清規(guī)戒律”，把單一業(yè)態(tài)的酒店改造為多種業(yè)態(tài)共生共贏的商業(yè)物業(yè)，不僅比單一業(yè)態(tài)有更大的增值空間，而且也大大降低了單一業(yè)態(tài)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這種資源整合能力成為了他們的優(yōu)勢(shì)之一。

在談話中，李川北還將物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)概括為“地段好”，“物業(yè)舊”和“管理差”。他認(rèn)為，作為一家資產(chǎn)管理公司，目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。當(dāng)物業(yè)具備上述這些特點(diǎn)時(shí)，他們才有機(jī)會(huì)去增值。

他在采訪中強(qiáng)調(diào)，提高坪效是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理過(guò)程最重要的工作，而能否獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流則是衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最主要的因素。他指出，正是因?yàn)橹袊?guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)缺少這一商業(yè)地產(chǎn)投資的重要因素，因此原來(lái)國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資人進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例較低，即便進(jìn)入也大多以債權(quán)的方式進(jìn)行投資，相信今后在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大的背景下，一定會(huì)有更多的國(guó)外機(jī)構(gòu)和專業(yè)投資人進(jìn)入。

另一方面，對(duì)于城市布局，李川北表達(dá)了對(duì)一線城市的重視?！氨辟Y本投資是循序漸進(jìn)的，先在一線城市地段比較好的地方投，讓投資者看見回報(bào)，再投向其他地方。”李川北說(shuō)道。

不過(guò)，他也認(rèn)為，一線城市之外，如省會(huì)城市、強(qiáng)省會(huì)城市、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)等人口密集和商業(yè)活動(dòng)比較豐富的地區(qū)，也有機(jī)會(huì)。

對(duì)于下一年的計(jì)劃，李川北展現(xiàn)了對(duì)上海和大灣區(qū)的強(qiáng)烈興趣，他表示“很想抓住機(jī)會(huì)”。此外，他還透露，對(duì)明年的債務(wù)市場(chǎng)也非常有興趣，目前正在為國(guó)外投資人對(duì)接國(guó)內(nèi)開發(fā)商資源。

李川北說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代才剛剛開始，無(wú)論企業(yè)是主動(dòng)轉(zhuǎn)型或是被動(dòng)轉(zhuǎn)型，只要苦煉內(nèi)功，一定大有機(jī)會(huì)。