承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使若干問(wèn)題
——“劉潤(rùn)成訴中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”評(píng)析

鄭一丹

(華東政法大學(xué) 法律學(xué)院， 上海 200042)

引言

租賃作為房屋資源配置的方式之一，在解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需問(wèn)題的同時(shí)，也滿(mǎn)足各方的利益需求，實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值最大化。比較法中房屋租賃往往以保護(hù)承租人利益為目的，以實(shí)現(xiàn)個(gè)案中租賃關(guān)系雙方地位的實(shí)質(zhì)平等[1]。我國(guó)目前就房屋建立的規(guī)則中，承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在理論與實(shí)務(wù)中均得到較大的關(guān)注與適用。隨著今年來(lái)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在實(shí)務(wù)操作中新的矛盾糾紛也逐漸顯現(xiàn)，如在轉(zhuǎn)租中次承租人是否對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以及在合租平臺(tái)興起的背景下，對(duì)部分租賃房屋的承租人得否及如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題值得探究。故本文旨在對(duì)一則實(shí)務(wù)案例的剖析以對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討，以期針對(duì)性地解決當(dāng)今環(huán)境下房屋租賃產(chǎn)生的若干糾紛，使房屋租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

一、案情概述(1)參見(jiàn)廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院對(duì)“劉潤(rùn)成訴中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”一案作出的(2007)深保法民三初字第1590號(hào)判決。

(一)案情簡(jiǎn)介

被告中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“被告”)為涉案房屋的所有權(quán)人，并于2006年12月17日將包括涉案房屋在內(nèi)的系列房屋出租給第三人深圳市寶聯(lián)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寶聯(lián)公司”)，并約定寶聯(lián)公司可以將房屋轉(zhuǎn)租，但被告轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)寶聯(lián)公司不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。原告劉潤(rùn)成(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“原告”)于2005年起租賃涉案房屋，后將租金交至寶聯(lián)公司處。

2006年9月26日，被告在深圳商報(bào)上刊登資產(chǎn)處置公告，并于2007年2月6日與第三人張某某簽訂《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，由張某某購(gòu)買(mǎi)包括涉案房屋在內(nèi)的96套房屋，2007年10月8日深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)出《公告》，告知租戶(hù)通過(guò)訴訟行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。原告認(rèn)為其作為涉案房屋合法租賃方享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與優(yōu)先租賃權(quán)，被告未提前三個(gè)月通知原告且未征求原告是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下將房屋轉(zhuǎn)讓給張某某，侵害了原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，依此請(qǐng)求法院判令《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效，并請(qǐng)求以同等條件行使承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(二)裁判要旨

深圳市寶安區(qū)法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)點(diǎn)在于原告作為次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以及涉案房屋作為《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中整體轉(zhuǎn)讓的系列房屋的其中之一，若就其單獨(dú)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否滿(mǎn)足“同等條件”之要求。

就第一個(gè)爭(zhēng)點(diǎn)，法院認(rèn)為租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)立目的在于降低交易成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮房屋的最大效用，同時(shí)肯定原告作為次承租人，在法律上享有同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的權(quán)利。但承租人寶聯(lián)公司在承租房產(chǎn)時(shí)已明確表示放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，原告作為次承租人，其享有的權(quán)利不得超過(guò)承租人于法定或約定享有的權(quán)利，故其就無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)向其合同相對(duì)人寶聯(lián)公司追償。而對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)點(diǎn)，“同等條件”為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的實(shí)質(zhì)條件，目的在于保護(hù)出賣(mài)人利益不因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使受到損害。本案中，被告將包括涉案房屋在內(nèi)的系列房產(chǎn)整體賣(mài)予張某某，有利于社會(huì)效益與國(guó)有資產(chǎn)處置，原告即使享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，亦不可及于整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)室郎鲜隼碛神g回原告訴訟請(qǐng)求。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

(一)房屋次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《合同法》”)第230條對(duì)租賃關(guān)系中房屋之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作出規(guī)定，有關(guān)司法解釋也對(duì)該制度予以細(xì)化(2)如《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十一條規(guī)定了承租人就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害可主張的損害賠償；第二十四條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的例外情況。。實(shí)踐中，常出現(xiàn)承租人經(jīng)過(guò)出租人同意后將房屋轉(zhuǎn)租之情況，那么當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人和次承租人何者享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，條文中“承租人”概念是否應(yīng)作擴(kuò)大解釋包括次承租人，法律并未明文規(guī)定。司法實(shí)踐中，各地采取不同做法，肯定次承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的如北京市、江蘇省高院的相關(guān)意見(jiàn)(3)北京市高院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》(2013)第三十條：“承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，均不予支持”。江蘇省高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(2008)第十九條規(guī)定與前述規(guī)定類(lèi)似。，否定者如上海市相關(guān)實(shí)務(wù)操作(4)如在“石某與A公司房屋租賃合同糾紛”一案中，二審法院認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于債權(quán)范疇，不具備對(duì)世效力，依合同相對(duì)性，石某作為次承租人并非出租人A公司租賃關(guān)系之當(dāng)事人，就租賃關(guān)系而言，不具備租約項(xiàng)下包括優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在內(nèi)的合同權(quán)利，且會(huì)給出租人與承租人帶來(lái)不合理負(fù)擔(dān)。詳見(jiàn)上海市第一中級(jí)人民法院作出的(2012)滬一中民二(民)終字第2542號(hào)判決。上海市寶山區(qū)人民法院作出的(2011)寶民三(民)初字第1267號(hào)判決意見(jiàn)同。。前者觀點(diǎn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)旨在保護(hù)房屋實(shí)際使用者的合法權(quán)益，發(fā)揮物之最大效用，同時(shí)否定非法轉(zhuǎn)租下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；后者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之行使前提需存在租賃合同，且依據(jù)合同相對(duì)性，只能由與出賣(mài)人訂立合同的承租人行使。

筆者贊同北京及江蘇法院的做法，即在房屋系整體出租的情況下，宜肯定合法轉(zhuǎn)租之次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但需以其為房屋的實(shí)際使用者且承租人在前手租賃關(guān)系中享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為前提，理由如下：第一，從制度設(shè)立目的而言，在于充分利用房屋效用，維護(hù)實(shí)際使用人對(duì)租賃房屋的依賴(lài)關(guān)系與穩(wěn)定使用建立的生活基礎(chǔ)，使“居者有其屋”。在轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人為房屋的實(shí)際使用人，其居住權(quán)與生活安定性為法律所保護(hù)，與之相比承租人對(duì)租賃房屋的使用價(jià)值在于轉(zhuǎn)租帶來(lái)的收益，轉(zhuǎn)租后其本身就相當(dāng)于“出租人”，故從制度功能與立法目的角度，宜肯定次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，雖房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)系以租賃關(guān)系存在為基礎(chǔ)，各方之間的關(guān)系彼此獨(dú)立，但轉(zhuǎn)租合同在一定程度上系前手租賃權(quán)利的讓渡，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為前手于租賃關(guān)系中享有的權(quán)利，在轉(zhuǎn)租合同訂立時(shí)應(yīng)當(dāng)一同移轉(zhuǎn)。第三，就各方之利害，出租人之利益已通過(guò)“同等條件”予以維護(hù)，承租人或次承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不損害出租人利益；對(duì)承租人，將房屋整體說(shuō)明其對(duì)房屋并未產(chǎn)生較強(qiáng)的依賴(lài)關(guān)系，租賃房屋為其帶來(lái)的價(jià)值可通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定保護(hù)，而次承租人作為房屋的真正使用人，行使權(quán)利并未過(guò)分逾越法條“承租人”之文義可能具有的含義，也符合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)背后的立法目的與各方利益平衡。

本案中，寶安區(qū)法院認(rèn)為原告作為次承租人，在法律上享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的權(quán)利，系對(duì)該問(wèn)題持肯定看法，理由即便于房屋使用與發(fā)揮物之效用，但同時(shí)根據(jù)承租人與出租人約定放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及租賃權(quán)利之承繼不得優(yōu)于前手為由否定了該案中原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。筆者同意其觀點(diǎn)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)依轉(zhuǎn)租關(guān)系應(yīng)當(dāng)由房屋的實(shí)際使用人享有，同時(shí)依權(quán)利移轉(zhuǎn)之理，后手享有之權(quán)利不得優(yōu)于前手，故在前手之承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，次承租人作為后手也不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(二)部分承租下的權(quán)利行使

《合同法》第230條規(guī)定中“同等條件”之設(shè)定，在于顧及物之效用最大化與承租人弱勢(shì)地位的保護(hù)而限制出租人合同自由，同時(shí)平衡雙方之利益，保證出租人出賣(mài)房屋經(jīng)濟(jì)利益不受損害，也是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之要求。一般認(rèn)為，其標(biāo)準(zhǔn)為出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同約定的條件(5)其他如北京市高院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》(2013)第二十九條：“出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值，而承租人僅要求對(duì)其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；或者承租人雖主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積50%以上的，對(duì)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的訴訟請(qǐng)求，不予支持”。，包括價(jià)款、支付方式等其他交易條件(6)如北京市高院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》(2013)第二十八條：“同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、價(jià)款支付方式等”。類(lèi)似規(guī)定還如江蘇省高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(2008)第九條。。房屋的出賣(mài)往往就單元整體而言，而實(shí)踐中往往出現(xiàn)承租人僅承租房屋部分或出租人將幾套房屋捆綁出賣(mài)，該情形在商事租賃中尤為普遍。對(duì)此，有關(guān)做法如：第一，在最高院對(duì)江蘇省高級(jí)人民法院請(qǐng)示的復(fù)函中，最高院在肯定該情況下存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同時(shí)，從房屋使用功能與承租面積比例方面，判斷權(quán)利是否及于整套房屋(7)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》([2004]民一他字第29號(hào))：“第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。；第二，肯定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同時(shí)，參照《德國(guó)民法典》第467條規(guī)定，使承租人支付總價(jià)款之相應(yīng)比例(8)《德國(guó)民法典》第四百六十七條：“第三人將于先買(mǎi)權(quán)有關(guān)的標(biāo)的連同其他標(biāo)的一起按總價(jià)款買(mǎi)受的，先買(mǎi)權(quán)人必須支付總價(jià)款的合比例部分。義務(wù)人可以請(qǐng)求將先買(mǎi)權(quán)擴(kuò)及不使義務(wù)人受不利益就不能分離的全部物”。；第三，以承租人未達(dá)到“同等條件”否定其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(9)如在“鄧柱基訴廣州工藝品進(jìn)出口集團(tuán)公司、庾磊福優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛”一案中，承租人主張按價(jià)款總額比例對(duì)出租人整體出售的十套房屋中其承租的一套行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，法院以該價(jià)款并非同等條件為由否定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，二審予以維持，詳見(jiàn)廣州市越秀區(qū)人民法院作出的(2004)越法民三初字第1120號(hào)判決。。在部分出租或捆綁銷(xiāo)售的情形下，房屋出賣(mài)之交易條件如價(jià)格等往往與單獨(dú)出讓存在較大差異，故如何界定“同等條件”有待明確與解決。

理論及實(shí)務(wù)或認(rèn)為，無(wú)論是部分承租房屋或捆綁銷(xiāo)售情形下，承認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及于交易整體可能擴(kuò)大優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之函射范圍(10)如在“韓守彪、江蘇金恒澤欣環(huán)保材料有限公司等與常州市潤(rùn)豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛”一案中，法院認(rèn)為：“首先，如果異議人承租的房屋在使用功能上相對(duì)獨(dú)立，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也僅及于其承租的房屋，本院并未單獨(dú)拍賣(mài)其承租的房屋，而是整體拍賣(mài)，其不享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；其次，如果異議人承租的房屋使用功能整體性較為明顯，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以擴(kuò)展到整體房屋，但由于本案各異議人承租的房屋面積遠(yuǎn)未達(dá)到整體房屋面積的一半，其也不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。詳見(jiàn)常州市中級(jí)人民法院作出的(2017)蘇04執(zhí)異2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。。對(duì)此，筆者認(rèn)為在肯定上述情形下承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提下，應(yīng)區(qū)分優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使范圍，即何種條件下應(yīng)將上述情形視為交易中的“同等條件”?！兜聡?guó)民法典》第467條規(guī)定將承租人比例支付作為原則，以出租人的不利益作為例外，該做法有借鑒意義，即原則上承租人僅需就承租部分主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但在房屋分割出讓對(duì)出租人有較大不利益或結(jié)構(gòu)功能不可分的情形下，才可將出讓整體視為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同等條件。原因在于，若絕對(duì)將出讓整體視為交易之同等條件，則依承租人之經(jīng)濟(jì)地位往往不能負(fù)擔(dān)，由此易導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的空置；而僅將同等條件限制于承租部分，則在許多情形下則會(huì)過(guò)分限制出租人對(duì)房屋的處分，例如在僅僅出租房屋臥室的情形下，承租人往往不能僅臥室主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因?yàn)槠錈o(wú)獨(dú)立登記能力且在結(jié)構(gòu)上與房屋整體不可分，再如房屋或商鋪捆綁銷(xiāo)售中，或因?qū)Φ乩砦恢玫仍虮仨毑扇〈虽N(xiāo)售模式，且價(jià)格等交易條件上往往有優(yōu)惠，若允許僅對(duì)承租部分主張權(quán)利則過(guò)分犧牲出租人利益，不利于交易自由。

本案中，法院認(rèn)為“同等條件”系行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)質(zhì)條件，以保證出賣(mài)人利益不因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使而受損害，而本案中近百套房產(chǎn)在衡量房產(chǎn)交易價(jià)格、支付方式和時(shí)間后的整體轉(zhuǎn)讓有利于社會(huì)效益及國(guó)有資產(chǎn)處置，故原告作為單個(gè)承租人即使享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也不及于整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)此筆者部分認(rèn)同。本案轉(zhuǎn)讓房屋數(shù)量較大且涉及國(guó)有資產(chǎn)處置，若允許承租人僅對(duì)承租部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則不利于國(guó)有資產(chǎn)移轉(zhuǎn)效率，或?qū)е聡?guó)有資產(chǎn)流失，對(duì)出賣(mài)人具有較大不利益，故應(yīng)將本案“捆綁銷(xiāo)售”的情形視為交易的“同等條件”，承租人無(wú)法達(dá)到該條件，即使享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不滿(mǎn)足其行使條件。但筆者同時(shí)認(rèn)為，在其他涉及捆綁銷(xiāo)售的情形下，每套房屋在登記與結(jié)構(gòu)上往往是獨(dú)立的，若分別出售對(duì)出租人并無(wú)較大不利益，可通過(guò)調(diào)整價(jià)格的方式支持承租人之權(quán)利，以此平衡出租人與承租人間的利益。

三、關(guān)于本案的思考

(一)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的預(yù)先放棄

本案中，法院否定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的原因之一在于承租人已與出租人約定放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；實(shí)踐中，當(dāng)事人訂立房屋租賃合同或有約定：若房屋轉(zhuǎn)讓則承租人自愿放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。司法實(shí)踐中趨向優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可由當(dāng)事人預(yù)先放棄。就該條款之效力如何，筆者有不同觀點(diǎn)。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)立為承租人利益之保護(hù)，在當(dāng)前社會(huì)背景下不宜通過(guò)與出租人的約定預(yù)先放棄，原因在于：首先，從法理角度而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度在于提高房屋利用效率，維護(hù)承租人對(duì)租賃物的穩(wěn)定利用關(guān)系[2]281-282[3]78-81，而現(xiàn)實(shí)中承租人往往相對(duì)處于弱勢(shì)地位，為建立租賃關(guān)系可能被迫同意出租人提出的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件，如此則易導(dǎo)致該法定權(quán)利空置，也容易使承租人的意思表示存在瑕疵。其次，從處分行為角度而言，在出租人出賣(mài)房屋前，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之處分行為之客體尚未具體化，不符合處分行為客體確定之原則。類(lèi)似的情況如繼承權(quán)的放棄，二者的相似之處在于權(quán)利之享有與行使均基于特定法律關(guān)系且有法定行使條件，《中華人民共和國(guó)繼承法》第25條與《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第49條(11)《中華人民共和國(guó)繼承法》第二十五條：“繼承開(kāi)始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒(méi)有表示的，視為接受繼承”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十九條：“繼承人放棄繼承的意思表示，應(yīng)當(dāng)在繼承開(kāi)始后、遺產(chǎn)分割前作出。遺產(chǎn)分割后表示放棄的不再是繼承權(quán)，而是所有權(quán)”。規(guī)定，繼承僅能在繼承開(kāi)始后，遺產(chǎn)分割前做出；《德國(guó)民法典》第1944條與第1946條也有類(lèi)似規(guī)定(12)《德國(guó)民法典》第一千九百四十四條：“(1)遺產(chǎn)的拒絕只能在6星期以?xún)?nèi)為之”。第一千九百四十六條：“一旦繼承開(kāi)始，繼承人就可以接受或拒絕遺產(chǎn)”。。故從處分行為角度論，未來(lái)的權(quán)利，由于其尚未現(xiàn)實(shí)化、特定化和確定化，無(wú)法成為處分行為的客體，故該處分行為無(wú)效[4]；最后，對(duì)在格式合同規(guī)定放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而言，即使不認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是租賃合同項(xiàng)下的主要權(quán)利，該約定也可能因違反《合同法》第40條中“提供格式條款一方免除其責(zé)任”而無(wú)效。綜上，面對(duì)如今住房資源與市場(chǎng)格局，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)仍有其存在價(jià)值，故承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在行使條件成就前，不宜允許承租人預(yù)先放棄。

(二)通知義務(wù)之履行時(shí)點(diǎn)

根據(jù)《合同法》第230條之規(guī)定，出租人應(yīng)在出賣(mài)房屋前的合理期限內(nèi)通知承租人，但如何界定“出賣(mài)房屋”之時(shí)間節(jié)點(diǎn)，學(xué)界及實(shí)務(wù)有不同看法：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“出賣(mài)房屋”應(yīng)理解為出賣(mài)人有出賣(mài)意圖時(shí)，此時(shí)無(wú)論第三人是否明確，出租人均應(yīng)履行通知義務(wù)[5]；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出租人在與第三人達(dá)成出賣(mài)房屋之意向時(shí)，即應(yīng)履行通知義務(wù)；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅在出租人與第三人實(shí)際訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出租人才須就出賣(mài)事宜通知承租人[6]507[7](13)如王澤鑒教授認(rèn)為，“出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)契約，為承租人行使優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之條件”。。本案中被告系采第三種觀點(diǎn)的做法，即被告在與第三人簽訂《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》之后向租戶(hù)發(fā)出出賣(mài)房屋的通知。

筆者不認(rèn)同第一種觀點(diǎn)，原因在于出賣(mài)人有出賣(mài)意圖時(shí)，具體的交易對(duì)象及條件尚未確定，故“同等條件“也無(wú)法確定，此時(shí)并不符合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件，此類(lèi)對(duì)出賣(mài)意圖的通知并非履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)通知義務(wù)，而是純粹將出賣(mài)意圖告知承租人，甚至可理解為向承租人發(fā)出的要約或要約邀請(qǐng)，不宜認(rèn)定為履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)下的通知義務(wù)；對(duì)于第二種觀點(diǎn)，雖然有特定的第三人出現(xiàn)，但即使其與出租人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)的初步意向，此種意向也并非完全確定，在具有約束力的最終合同正式訂立前，交易條件可能并不完備或變動(dòng)可能性較大，若此時(shí)出租人向承租人履行通知義務(wù)，則通知內(nèi)容需包括交易條件以便于承租人以“同等條件”行使權(quán)利，若交易條件仍有變動(dòng)可能，則每次變動(dòng)均需重新履行通知義務(wù)，如此給出租人與承租人均帶來(lái)不便，也不利于“合理期限”的計(jì)算。故筆者認(rèn)同第三種觀點(diǎn)，即出租人應(yīng)在與第三人訂立具有約束力的買(mǎi)賣(mài)合同或相關(guān)交易文件之時(shí)，才應(yīng)履行通知義務(wù)，如德國(guó)學(xué)者鮑爾所言：“先買(mǎi)權(quán)行使之前提條件，為出賣(mài)人與第三人之間已達(dá)成有效之買(mǎi)賣(mài)契約(14)[德]鮑爾/施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》(上冊(cè))，張雙根譯，法律出版社2004年版，第468頁(yè)。《德國(guó)民法典》第四百六十三條亦規(guī)定：“對(duì)于某一標(biāo)的有優(yōu)先買(mǎi)受的權(quán)利的人，一旦義務(wù)人和第三人訂立關(guān)于該標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同，就可以行使先買(mǎi)權(quán)”?！??！坝行еI(mǎi)賣(mài)契約”的實(shí)質(zhì)意義在于交易條件較完備且確定，系出租人與第三人經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成具有約束力的最終條件，變動(dòng)可能性較小，便于“同等條件”的確定與權(quán)利期限的計(jì)算，且應(yīng)避免對(duì)“實(shí)際訂立合同”做過(guò)于狹隘的理解，出租人與第三人訂立備忘錄、合同意向書(shū)等情況，若該文件具有較強(qiáng)約束力或其中條件與最終訂立合同一致，也應(yīng)將其視為合同的最終訂立。

同時(shí)筆者認(rèn)為，對(duì)出租人有初始出賣(mài)意圖或與第三人達(dá)成基本意向時(shí)，可鼓勵(lì)出租人對(duì)此向承租人進(jìn)行告知，但此“告知”并非履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)意義下的通知義務(wù)，而系出租人對(duì)出賣(mài)房屋之計(jì)劃或可能對(duì)承租人的告知，以方便承租人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或?qū)ο嚓P(guān)交易條件進(jìn)行準(zhǔn)備，一旦第三人及交易條件確定，出租人仍需履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)下的通知義務(wù)，在此之后的合理期限內(nèi)由承租人確定是否以通知所列的“同等條件”行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在出租人因任何原因未向承租人履行通知義務(wù)時(shí)，可借鑒《德國(guó)民法典》第469條第一款(15)《德國(guó)民法典》第四百六十九條：“(1)義務(wù)人必須將于第三人訂立的合同的內(nèi)容不遲延地通知先買(mǎi)權(quán)人。義務(wù)的通知，由該第三人的通知代替”。之規(guī)定，承認(rèn)第三人通知的效力，允許承租人在受到上述通知后主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)《合同法》及有關(guān)司法解釋規(guī)定了承租人對(duì)租賃房屋之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，但結(jié)合實(shí)踐操作仍有不足，在權(quán)利主體、行使條件等方面需要結(jié)合實(shí)務(wù)案例建構(gòu)相應(yīng)的操作規(guī)則。該制度制定至今已二十余載，但其在立法目的與價(jià)值保護(hù)上仍有適用余地，尤其是針對(duì)一線(xiàn)城市，租賃市場(chǎng)愈加增長(zhǎng)，故需在制度文義范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整其內(nèi)涵以適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)狀況：第一，應(yīng)在特定條件下承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以貫徹制度對(duì)實(shí)際承租人房屋使用利益的保護(hù)；第二，在部分承租與捆綁銷(xiāo)售的情況下需對(duì)“同等條件”進(jìn)行界定，在承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提下，原則上承租人權(quán)利僅及于承租部分，若房屋分割出讓對(duì)出租人有較大不利益或結(jié)構(gòu)功能不可分，才可將出讓整體視為同等條件；第三，基于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度之目的與各方利益衡量，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不宜由承租人預(yù)先放棄；第四，在出租人與第三人達(dá)成具有約束力的實(shí)質(zhì)性交易文件時(shí)，出租人向承租人發(fā)出通知才為履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)意義下的通知義務(wù)，在出租人未履行該義務(wù)時(shí)，可承認(rèn)第三人發(fā)出通知的效力，允許承租人依據(jù)該通知主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在房屋使用價(jià)值趨于多樣化的今天，對(duì)房屋租賃由其是相關(guān)制度的規(guī)范愈加成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要組成部分，故實(shí)有必要從法律層面予以細(xì)化與整頓，以更好地解決城市中出現(xiàn)的住房問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。