我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度研究

摘 要 近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易在經(jīng)濟(jì)生活中的比重越來越大。為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，2007年3月16日，《物權(quán)法》在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上得以通過，在充分考慮我國(guó)的實(shí)際情況的前提下，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度正式予以確立。本文結(jié)合現(xiàn)行一系列法律法規(guī)中對(duì)商品房預(yù)售和預(yù)告登記的規(guī)定，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行了比較全面的剖析，并借鑒國(guó)外關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍、效力等的規(guī)定，就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善提出了一些可行性建議。

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)

作者簡(jiǎn)介：黃梓棟，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院本科生，研究方向：城市與住房經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地供給與房?jī)r(jià)、城市與區(qū)域規(guī)劃、可持續(xù)人居環(huán)境與法律保護(hù)、物權(quán)法。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.01.128

當(dāng)前，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展和城市住房條件的不斷提升，房屋交易市場(chǎng)也日益興旺，與此同時(shí)，受利益驅(qū)使交易市場(chǎng)中一物二賣的情況也越發(fā)尋常，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)依照登記生效主義確定，實(shí)踐中均是以物權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況的判斷依據(jù)。因此在沒有不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度進(jìn)行規(guī)制的情況下，物權(quán)人往往受利益的驅(qū)使就會(huì)做出背信棄義有損在先買受人利益的行為。雖然存在可主張損害賠償?shù)恼?qǐng)求救濟(jì)手段，但已經(jīng)確定成就的物權(quán)法律關(guān)系卻是難以挽回的。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度概述

（一）預(yù)告登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是現(xiàn)如今較多國(guó)家民法普遍加以規(guī)制的一項(xiàng)重要制度，作為不動(dòng)產(chǎn)的公示方式得以被運(yùn)用于日常不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)之中。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民商事活動(dòng)的日趨頻繁，預(yù)告登記這種公示方式已經(jīng)得到世界上越來越多國(guó)家的接受和認(rèn)可，并且逐漸發(fā)展成為一種日趨規(guī)范的法律制度。

筆者結(jié)合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)內(nèi)外學(xué)界有關(guān)預(yù)告登記概念的界定標(biāo)準(zhǔn)，將預(yù)告登記的概念歸納如下：預(yù)告登記是由登記申請(qǐng)人向有權(quán)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)而發(fā)生的不同于本登記的一項(xiàng)暫時(shí)登記，適用于擔(dān)保以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓、消滅等為目的的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位和請(qǐng)求權(quán)。

（二）預(yù)告登記的特征

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記是指對(duì)完成權(quán)的登記，即對(duì)已經(jīng)業(yè)已完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所為的登記模式。相較而言，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的特征尤其獨(dú)有的特殊性。預(yù)告登記與其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記類型有著較大的區(qū)別，它以未來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)為登記內(nèi)容，登記內(nèi)容不牽涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身，是為了擔(dān)保以未來物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而存在的，其特征如下：

1.對(duì)抗失信物權(quán)處分行為

我國(guó)《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定：未經(jīng)登記權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。這也就意味著，預(yù)告登記賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗性將使違背該請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)處分行為不發(fā)生效力，擔(dān)保未來將只能發(fā)生基于該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所預(yù)期的結(jié)果。

2.具有對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的從屬性

預(yù)告登記依附于有效成立的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的從屬性是預(yù)告登記有別于其它登記模式的一大特點(diǎn)。因此，有效成立的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是預(yù)告登記的發(fā)生條件之一，對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的從屬性和依附性也成為了預(yù)告登記制度得以確立的理論前提。

3.作為暫時(shí)登記，預(yù)告登記有其時(shí)效性

我國(guó)《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定：在做完預(yù)告登記之后，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起，三個(gè)月內(nèi)為申請(qǐng)登記的預(yù)告登記失效。通過上述法律規(guī)定我們可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記是有其時(shí)效屬性的。

4.擔(dān)保未來物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生，體現(xiàn)擔(dān)保性

作為保全不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的擔(dān)保手段和方式，并以登記為形式要件須記載于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告簿上的預(yù)告登記，其制度設(shè)計(jì)的意義就在于保障債權(quán)在條件成就時(shí)得以順利實(shí)現(xiàn)，在民商事活動(dòng)被廣泛應(yīng)用于擔(dān)保引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因此預(yù)告登記具有相應(yīng)的擔(dān)保性。

二、我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度及其存在問題

（一）現(xiàn)行國(guó)內(nèi)法律對(duì)于預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的雛形產(chǎn)生于《物權(quán)法》頒布施行以前地方政府為約束、規(guī)制城市商品房預(yù)售活動(dòng)而制定的相關(guān)地方法規(guī)之中。諸如南京、上海、廣州等地先后出臺(tái)的地方性法規(guī)均有其相關(guān)規(guī)定。全國(guó)人民代表大會(huì)2007年3月16日表決通過，并于10月1 日正式開始實(shí)施生效的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度做出了明確規(guī)定，由此開始預(yù)告登記制度于我國(guó)現(xiàn)行法律體系之中正式確立。現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定于《物權(quán)法》第20條，具體內(nèi)容如下：

“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”

結(jié)合《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的相關(guān)立法條文，筆者認(rèn)為，以南京、上海等地地方登記法規(guī)為前提條件不斷發(fā)展完善的我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的相關(guān)規(guī)定呈現(xiàn)以下亮點(diǎn)：首先，預(yù)告登記制度與我國(guó)現(xiàn)行法律體系中得到認(rèn)可，正式上升為法律規(guī)定，可見制度本身的重要性，以及立法者的重視程度；其次，我國(guó)預(yù)告登記的適用范圍擴(kuò)大到了房屋以外的其他不動(dòng)產(chǎn)，打破了傳統(tǒng)立法模式的束縛，這無疑是對(duì)原有制度的完善。相較之下，建設(shè)部2008年出臺(tái)的《房屋登記辦法》從可操作性角度而言，對(duì)于預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定則顯得更為完善和具體。

（二）存在的問題

1.預(yù)告登記的適用范圍

對(duì)于任何法律制度的創(chuàng)設(shè)者來說，法律制度的適用范圍問題是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)存在。筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的適用范圍的界定還存在擴(kuò)大的空間，這導(dǎo)致實(shí)際適用中權(quán)利人的利益得到切實(shí)的有效保護(hù)的成本增加，并可能最終影響不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的順利開展。所以對(duì)其界定一個(gè)合理的適用范圍，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有效發(fā)揮其應(yīng)有功能首當(dāng)其沖應(yīng)該要解決的一個(gè)問題。

2.預(yù)告登記的發(fā)生條件的規(guī)定

關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生條件我國(guó)立法僅僅是規(guī)定“按照約定”一種方式的話，不管對(duì)于雙方當(dāng)事人的哪一方而言，都缺乏靈活性。交易雙方地位不平等在實(shí)際交易活動(dòng)中尤為明顯，物權(quán)人由于對(duì)交易物的占有使其處于了優(yōu)勢(shì)地位，倘若以“按照約定”的標(biāo)準(zhǔn)來申請(qǐng)預(yù)告登記，那么物權(quán)人就享有了一票否決權(quán)，只要他單方面拒絕預(yù)告登記，那么買受人申請(qǐng)預(yù)告登記的權(quán)利就較難維護(hù)，預(yù)告登記最初的制度設(shè)計(jì)初衷，即保護(hù)買受人交易利益的目的也就較難達(dá)成。這不僅在某種程度上削弱了制度本身保障交易安全的價(jià)值性，并且使處于劣勢(shì)地位買受人維護(hù)自身利益的可能性造成一定程度的縮減。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的建議

本部分主要結(jié)合第二部分談到的我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度立法上存在的問題，在借鑒外國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的理論和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，嘗試提出完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的一些拙見。

（一）擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍

綜合考察相關(guān)國(guó)家立法經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)現(xiàn)行預(yù)告登記制度的實(shí)施現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，除不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的裝讓、消滅等形式也均是應(yīng)該列入預(yù)告登記的適用范圍加以規(guī)制的。如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、承租權(quán)等以變動(dòng)為發(fā)生內(nèi)容的其他權(quán)利形式也應(yīng)涵蓋其中。立法應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)告登記制度的實(shí)際可操作性，擴(kuò)充預(yù)告登記的適用范圍。

綜上所述，筆者認(rèn)為立法應(yīng)該對(duì)預(yù)告登記制度的適用范圍作進(jìn)一步擴(kuò)大，將下述情形囊括進(jìn)適用范圍之內(nèi)較為合理：（1）設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；（2）變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體、內(nèi)容、順位的請(qǐng)求權(quán)；（3）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的逐步削減；（4）呈現(xiàn)出一些特殊性的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)請(qǐng)求權(quán)，尤為突出的如優(yōu)先購(gòu)買相關(guān)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)、建筑工程承包人在建筑工程施工合同中的優(yōu)先受償權(quán)；（5）有關(guān)附有起始期限或生效條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（6）可申請(qǐng)預(yù)告登記的法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他請(qǐng)求權(quán)。

（二）完善預(yù)告登記發(fā)生條件的相關(guān)規(guī)定

關(guān)于預(yù)告登記發(fā)生條件，筆者總結(jié)歸納如下：

第一，以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有效承諾為前提基礎(chǔ)，交易相對(duì)人可憑借雙方事先有效的協(xié)議而為預(yù)告登記。

第二，在雙方?jīng)]有就此達(dá)成事先協(xié)議的情況下，法院的介入就打破了原先尷尬局面。預(yù)告登記權(quán)利人可憑借有效地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)向法院申請(qǐng)裁決，在理由充分合理的前提下，法院可據(jù)此作出假處分命令，預(yù)告登記人從而可根據(jù)法院裁決向登記申請(qǐng)機(jī)關(guān)單方申請(qǐng)而為預(yù)告登記。綜合審視，我國(guó)預(yù)告登記的發(fā)生條件的相關(guān)規(guī)定過于刻板，應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)放寬。

（三）建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！边@實(shí)際上僅僅是使統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的目標(biāo)更加的明確了，但具體的相關(guān)規(guī)定卻仍處于缺失狀態(tài)。

綜上所述，結(jié)合預(yù)告登記制度在世界各國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的確立應(yīng)遵循兩大基本原則：

第一，由統(tǒng)一機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記原則。多機(jī)構(gòu)分級(jí)登記，將很容易導(dǎo)致信息分散，無法使物權(quán)狀態(tài)明晰于世、不利于保護(hù)交易秩序并且很難擔(dān)保第三人利益得以切實(shí)維護(hù)。依據(jù)效率原則，結(jié)合預(yù)告登記公示公信效能的要求，預(yù)告登記須由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而為實(shí)屬必要。

第二，由專門性和中立性的機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的原則。登記機(jī)構(gòu)的登記將會(huì)是對(duì)申請(qǐng)登記行為的確認(rèn)而且具有向社會(huì)公眾進(jìn)行公示的作用并因此而產(chǎn)生公信力?？偟膩碚f，預(yù)告登記制度以維護(hù)交易安全、保障信賴?yán)娴葹樵O(shè)計(jì)目標(biāo)，相關(guān)工作的開展以及登記機(jī)構(gòu)的人員資格等均需要符合一定的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和需求。

所以，綜上所述，筆者認(rèn)為，以統(tǒng)一中立且不同于一般行政機(jī)關(guān)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記較為適合我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的良性發(fā)展，有助于最大限度的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的制度設(shè)計(jì)目標(biāo)，并助其最大限度的發(fā)揮制度功效。

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