供給側(cè)視角下保障性住房供給問(wèn)題及解決路徑研究

趙艷霞 張宇艷

[摘 要]保障公民的住房權(quán)利一直以來(lái)都是我國(guó)社會(huì)保障的重要組成部分，近十年來(lái)，我國(guó)的保障性住房建設(shè)整體上取得了較大成就。但是保障房的供給方面仍然存在著供給主體單一、供給住房質(zhì)量差、供給方式不合理等問(wèn)題。為了實(shí)現(xiàn)十九大提出的“住有所居”，要從住房的供給方面進(jìn)行改革，實(shí)現(xiàn)供給主體多元化，改善住房質(zhì)量，優(yōu)化供給方式，才能滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求，實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)。

[關(guān)鍵詞]保障性住房;供給側(cè)改革;供給體系

[中圖分類號(hào)]F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 我國(guó)保障性住房背景

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之不斷提高，然而，住房問(wèn)題成為困擾我國(guó)民生的一個(gè)長(zhǎng)久問(wèn)題。一個(gè)地區(qū)居民住房保障水平的高低取決于這個(gè)地區(qū)保障房供給的水平，隨著各地保障性住房規(guī)模的不斷擴(kuò)大，供給的數(shù)量也隨之增加，政府在供給住房方面面臨巨大挑戰(zhàn)。2013年首次在中央政治局上提出要在加快推進(jìn)住房保障進(jìn)程的同時(shí)將住房保障供應(yīng)體系建設(shè)提上日程。自此之后，住房保障政策的重心由需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)。十九大報(bào)告明確提出將“多主體供給”作為住房制度改革的第一步，可見(jiàn)，保障性住房供給的作用尤為重要。因此，政府要解決保障性住房供給工程中存在的問(wèn)題，切實(shí)提高中低收入群體的住房水平。

1.1 我國(guó)保障性住房分類

我國(guó)的保障性住房主要有租賃型和購(gòu)置型兩種。廉租房和公共租賃房是租賃型保障性住房的兩種主要類型，主要是為中低收入群體提供的。購(gòu)置型保障房屬于共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品房，主要針對(duì)的是具有一定支付能力的中低收入群體。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造房等都屬于購(gòu)置型保障房。

1.2 我國(guó)保障性住房的制度變遷

由于改革開(kāi)放前福利分房制度導(dǎo)致住房投資嚴(yán)重不足，城鎮(zhèn)居民住房水平難以提高，1978年開(kāi)始住房制度改革，取消福利分房制度。1998—2008年，中國(guó)的住房保障制度處在不斷摸索階段，經(jīng)濟(jì)適用房成了這一時(shí)期的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中低收入家庭的住房需求也跟著發(fā)生相應(yīng)改變，原有供給的住房已經(jīng)不能滿足人們的需求。2008年起，中國(guó)的住房保障制度進(jìn)入全面改革階段。這一時(shí)期，公共租賃住房成了政策性商品房的主體，中央政府放寬了社會(huì)資本對(duì)保障性進(jìn)行投資的準(zhǔn)入門(mén)檻，同時(shí)還不斷加大對(duì)各類棚改區(qū)和危房改造的投入力度。

2 我國(guó)保障性住房存在的問(wèn)題

公共物品具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性，保障性住房的提供面對(duì)的是中低收入群體，而不是全體人員，因而，具有有限的競(jìng)爭(zhēng)性和局部排他性。所以，政府在提供保障性住房的過(guò)程中要起主導(dǎo)作用。近些年來(lái)，雖然我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入群體的住房水平有了很大提高，但是保障性住房的供給仍然存在以下問(wèn)題：

2.1 保障性住房供應(yīng)主體單一

由于保障性住房是一種特殊的準(zhǔn)公共物品，在供給的過(guò)程中政府就要起主導(dǎo)作用，以免在供給的過(guò)程中出現(xiàn)“搭便車(chē)”等影響社會(huì)公平的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)政府一直是保障性住房供給的主體，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，單一供給主體的弊端也開(kāi)始逐漸顯露。隨著中低收入家庭生活水平和住房需求的提高，會(huì)造成供給總量失衡和結(jié)構(gòu)不均的問(wèn)題;由于長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的保障性住房完全依賴政府建設(shè)，這不僅造成建設(shè)資金的嚴(yán)重短缺、難以滿足建設(shè)需要的現(xiàn)象，還使得完工后由于管理資金不足，造成監(jiān)管不到位的現(xiàn)象，這樣一來(lái)嚴(yán)重降低了保障性住房的供給效率。

2.2 保障性住房供給質(zhì)量差

保障性住房的供給不僅要看數(shù)量，還要看質(zhì)量。保障性住房供給的質(zhì)量既要包括房屋本身的質(zhì)量也要包括空間質(zhì)量。但是，由于保障性住房的建設(shè)不僅受到成本和利潤(rùn)的影響，而且還受到建設(shè)速度的影響，造成供給過(guò)程中的保障性住房?jī)H有速度沒(méi)有質(zhì)量，使得整體建筑質(zhì)量偏低。目前，我國(guó)保障性住房大多建設(shè)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣地帶，缺乏與之相配套的基礎(chǔ)設(shè)施，影響居民生活質(zhì)量的提高，同時(shí)還增加了中低收入群體上下班的通勤成本。

2.3 保障性住房供給方式不合理

實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼是保障性住房的兩種不同供給方式。但是，大多數(shù)地方的低額貨幣補(bǔ)貼根本無(wú)法滿足中低收入家庭租賃房屋的差價(jià)。加上實(shí)物供給的申請(qǐng)門(mén)檻較高，使得很多貧困家庭無(wú)法申請(qǐng)，這不僅沒(méi)有提高貧困家庭保障水平，而且還很容易成為一些操作不規(guī)范人投機(jī)倒把的機(jī)會(huì)，成為他們的盈利手段。一些地方政府為了節(jié)省財(cái)政資金，僅發(fā)展租賃型住房，減少甚至停止建設(shè)購(gòu)置型住房。這樣一來(lái)處在住房“夾層”中居民的利益無(wú)法得到保障，梯形的住房供給體系也難以形成，造成了住房保障范圍實(shí)際縮小。

3 優(yōu)化我國(guó)保障性住房供給體系的對(duì)策

保障性住房屬于一種特殊的準(zhǔn)公共物品，政府要介入到保障性住房建設(shè)過(guò)程中，承擔(dān)供給主體的責(zé)任，起到住房供給方的作用。政府在不斷提高自身供給能力的同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)供給主體多元化，提高供給質(zhì)量，建立多層次的供給結(jié)構(gòu)，不斷滿足中低收入家庭的住房需求。

3.1 積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資源參與保障性住房供給，實(shí)現(xiàn)供給主體多元化

在保障性住房供給的過(guò)程中我們國(guó)家一直堅(jiān)持政府主導(dǎo)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合的原則，要想解決保障性住房供給過(guò)程中的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，就要積極引導(dǎo)除了政府和市場(chǎng)以外的第三方社會(huì)力量參與到建設(shè)中來(lái)，并且通過(guò)制定相關(guān)的法律法規(guī)、優(yōu)惠政策，來(lái)鼓勵(lì)那些有能力、有條件并且愿意參加的社會(huì)組織成為新的保障住房供給主體。為了更好地滿足城市中日益增長(zhǎng)的租賃需求，政府要引導(dǎo)各類供給主體與住房租賃企業(yè)進(jìn)行合作，為中低收入群體提供中小戶型、中低價(jià)位的租賃房源;鼓勵(lì)各類社會(huì)主體加強(qiáng)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作，充分利用已有的住房，拓展租賃業(yè)務(wù)，從而增加有效供給。

3.2 加強(qiáng)對(duì)保障性住房供給主體的監(jiān)管，提高住房供給質(zhì)量

政府要加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管，就要制定相關(guān)的法律法規(guī)，明確規(guī)定保障性住房建設(shè)指標(biāo)，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住房供給主體進(jìn)行監(jiān)督，避免只要速度不要質(zhì)量的現(xiàn)象。為了防止房?jī)r(jià)過(guò)高而削弱保障性住房的保障功能，政府可以設(shè)置科學(xué)的指導(dǎo)線來(lái)規(guī)范房屋出售價(jià)格;為避免住房供給主體為降低房屋建設(shè)成本，而將房屋建設(shè)在城市邊緣地帶的情況，政府要加強(qiáng)對(duì)住房供給主體的監(jiān)督。上級(jí)政府可以將增加入住率、滿意度等指標(biāo)納入到考核地方保障性住房建設(shè)績(jī)效中，減少住房租賃的中間環(huán)節(jié)，從而增加市場(chǎng)上的有效供給，使供給主體不但數(shù)量多，而且質(zhì)量?jī)?yōu)。

3.3 建立起呈梯度的保障性住房供應(yīng)體系，完善供給方式

要想實(shí)現(xiàn)“住有所居”，必須從社會(huì)公平角度進(jìn)行考慮。保障性住房的供應(yīng)體系應(yīng)該具有合理性和完整性，而不是僅僅看供給數(shù)量。要充分考慮到不同收入群體的經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展?jié)撃?，建立起梯度的住房保障體系。在停止發(fā)展購(gòu)置型保障房的同時(shí)，可以擴(kuò)大廉租房、公共租賃房等建設(shè)規(guī)模，并通過(guò)回購(gòu)商品房、盤(pán)活存量房，租售并舉等方法整合保障房資源，使保障性住房的供應(yīng)和管理體系更加靈活，在為中低收入群體提供保障房的同時(shí)形成多層次的住房供給體系。

4 結(jié)論

住房是人類生存和發(fā)展的必備條件之一，現(xiàn)代國(guó)家構(gòu)建保障性住房制度的核心價(jià)值在于對(duì)公民住房權(quán)的保障。我們要立足于我國(guó)現(xiàn)階段保障性住房制度所處的社會(huì)環(huán)境，從房屋的供給方面進(jìn)行發(fā)力，通過(guò)實(shí)現(xiàn)供給主體多元化、提高住房供給的質(zhì)量，以及建立梯度的住房供給模式，不斷滿足城鎮(zhèn)中低收入群體的住房需求，提高居民住房水平，實(shí)現(xiàn)住房供給的有效性，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)。

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