淺析房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計精細(xì)化管理

【摘要】在中國經(jīng)濟(jì)開始走向新時代的大背景下，“房住不炒”的指導(dǎo)思想決定了未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，政府持續(xù)地對房地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)節(jié)和管控，使其從“白熱化”狀態(tài)走向“穩(wěn)定可持續(xù)健康發(fā)展”，其管理模式由 “粗放式”進(jìn)入到相對“精細(xì)化”管理階段。設(shè)計管理是項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計管理的成功與否決定項目開發(fā)的成敗，對設(shè)計進(jìn)行精細(xì)化管理是房產(chǎn)企業(yè)提高市場競爭力、適應(yīng)市場發(fā)展的需要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);設(shè)計;精細(xì)化管理;市場

精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它是社會分工的精細(xì)化以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對現(xiàn)代管理的必然要求，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。

房地產(chǎn)的市場競爭不僅是項目地段、區(qū)位的競爭，而且將延伸到戶型設(shè)計的細(xì)節(jié)、住宅產(chǎn)品的附加值和整體居住空間舒適度的競爭中，設(shè)計精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭的環(huán)境中尋求突破、快速發(fā)展的一個重要措施和保障。

綜觀大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計精細(xì)化管理的辦法，分析如下：

1、組織架構(gòu)的合理設(shè)計

設(shè)計管理在管控模式上基本分為集團(tuán)總部——區(qū)域級分公司——各具體項目公司三級管控組織體系。

集團(tuán)總部設(shè)計研發(fā)部負(fù)責(zé)產(chǎn)品創(chuàng)新體系的研發(fā)和推廣、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立和執(zhí)行監(jiān)督、主要項目的產(chǎn)品方案評審、各區(qū)域公司設(shè)計成果的抽檢、設(shè)計體系流程制度的建立和完善，主要是制定規(guī)則，總體控制。

區(qū)域級分公司設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)貫徹集團(tuán)的各項產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)化并反饋相應(yīng)的建議、進(jìn)行區(qū)域項目的設(shè)計精細(xì)化具體管理、結(jié)合集團(tuán)設(shè)計體系流程制度細(xì)化并執(zhí)行各區(qū)域的設(shè)計管理流程制度、建立完善的設(shè)計管理團(tuán)隊等。

各項目公司則是對設(shè)計成果的具體落實并從中反饋經(jīng)驗、教訓(xùn)，通過實際項目的操作來檢驗并完善集團(tuán)制定的各項流程制度，并借助具體項目進(jìn)行單項目設(shè)計精細(xì)化管理，培養(yǎng)設(shè)計工程復(fù)合專業(yè)人才。

2、流程制度切實可行

設(shè)計精細(xì)化流程制度包括公司整體的開發(fā)建設(shè)流程、集團(tuán)多級設(shè)計管控管理流程、單項目設(shè)計管理流程、各專業(yè)設(shè)計精管理流程等一系列精細(xì)化流程制度，確保企業(yè)各級單位、個人能在完善、細(xì)致的流程制度指引下有效、清晰精細(xì)化工作，不會因為個人的原因造成疏漏或損失。

企業(yè)的流程制度要求流程健全、契合自身企業(yè)文化、強(qiáng)執(zhí)行力這三個層面的要求，做到有流程可依、按流程規(guī)范化運作，使精細(xì)化管理獲得實效。

3、跨界溝通協(xié)作的多維管理

設(shè)計管理部門需以“做產(chǎn)品”的意識替代“做設(shè)計”，明白企業(yè)服務(wù)的客戶群體類別、客戶對產(chǎn)品的需求方向（包括戶型、景觀、配套設(shè)施等）、產(chǎn)品的成本與售價關(guān)系、項目開盤銷售時間等。設(shè)計管理人員就是要把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計語言，形成設(shè)計任務(wù)書提供給設(shè)計單位，具體工作則由設(shè)計單位完成。

溝通、協(xié)調(diào)工作是設(shè)計精細(xì)化管理的基本要求，管理人員需調(diào)整埋頭苦干本專業(yè)的工作方式，進(jìn)行設(shè)計管理中多維度的溝通、協(xié)調(diào)，同部門內(nèi)各個專業(yè)、各個職能部門、各級領(lǐng)導(dǎo)、各個合作單位建立有效、積極的溝通，善于發(fā)現(xiàn)問題、及時解決問題。

房地產(chǎn)精細(xì)化設(shè)計管理涉及到運營、財務(wù)、報建、營銷、成本、工程、客服、物業(yè)管理等多個部門多個環(huán)節(jié)，精細(xì)化管理首先要求員工精于本專業(yè)，有較強(qiáng)的設(shè)計策劃能力，能引導(dǎo)設(shè)計人員向正確、合理的方向推進(jìn);其次要求員工有一定的綜合能力，在營銷、施工、成本方面能夠理解和綜合認(rèn)知，能準(zhǔn)確把握設(shè)計成果，滿足公司對設(shè)計的綜合要求。

4、成本優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)意識

房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)設(shè)計費的成本只占建安成本的2%不到，主要為設(shè)計、咨詢費用，但是卻影響70%多的建筑施工安裝成本，因此，房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵在于前期設(shè)計環(huán)節(jié)。設(shè)計管理人員要有成本優(yōu)化意識，采用設(shè)計全過程動態(tài)控制和嚴(yán)控設(shè)計變更的措施。

設(shè)計全過程動態(tài)控制體系來進(jìn)行單項目成本控制，可以通過以下環(huán)節(jié)實現(xiàn)：完善設(shè)計招投標(biāo)程序，適當(dāng)選擇戰(zhàn)略合作單位，健全目標(biāo)成本限額設(shè)計體系，加強(qiáng)無效成本分析。

設(shè)計變更是造成成本超標(biāo)的一個重要原因，嚴(yán)控設(shè)計變更具體措施：加強(qiáng)集團(tuán)‐區(qū)域‐項目三級設(shè)計變更控制體系建設(shè)，將設(shè)計變更發(fā)生量與績效考核相掛鉤;加強(qiáng)設(shè)計前期設(shè)計輸入條件的溝通、復(fù)核和確認(rèn)，加強(qiáng)施工圖紙審核;工程規(guī)范化招投標(biāo)制;先估價后變更制度;設(shè)計變更量、價分離原則;加強(qiáng)變更分析與統(tǒng)計。

5、戰(zhàn)略伙伴的合作引入

多項目開發(fā)面臨的一個問題就是設(shè)計院資源不夠，遇到新項目找不到合適的設(shè)計單位。有能力的設(shè)計單位不一定有檔期，設(shè)計水平較低的單位又不放心，設(shè)計單位的不確定性直接影響設(shè)計進(jìn)度。

建立戰(zhàn)略合作單位庫，與熟悉己方設(shè)計業(yè)務(wù)要求、雙方配合默契、有穩(wěn)定的設(shè)計團(tuán)隊、優(yōu)惠的設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)、能夠滿足項目設(shè)計進(jìn)度要求的設(shè)計單位按照各個專業(yè)分別歸類，與其簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并對設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)、每年固定的業(yè)務(wù)量、設(shè)計周期與人員團(tuán)隊以協(xié)議的形式進(jìn)行明確，便于新的項目啟動后，直接從戰(zhàn)略合作庫中選擇合適的單位進(jìn)行設(shè)計，有效避免了前期新單位考察、商務(wù)談判和合同簽訂等繁雜工作，使得設(shè)計進(jìn)度與效率大大提升。

建立戰(zhàn)略合作單位制度，房地產(chǎn)企業(yè)有穩(wěn)定的設(shè)計合作單位和團(tuán)隊、優(yōu)惠的設(shè)計收費價格，設(shè)計單位有固定的業(yè)務(wù)量，雙方各得所需，互補(bǔ)長短，達(dá)到合作共贏、共同成長壯大的良性循環(huán)。

6、信息化平臺的有效推行

信息化系統(tǒng)是設(shè)計精細(xì)化管理的網(wǎng)絡(luò)支持、應(yīng)用與操作平臺，熟練掌握運用即可節(jié)省紙質(zhì)文件簽署的時間成本。

一個項目從立項計劃確認(rèn)、設(shè)計管理各階段方案審批、各節(jié)點設(shè)計成果確認(rèn)、工程施工進(jìn)度計劃確認(rèn)、開盤銷售計劃審批等都可在系統(tǒng)中詳細(xì)查閱，以便各級領(lǐng)導(dǎo)審批和員工執(zhí)行;同時信息化系統(tǒng)也是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系知識儲備的一個應(yīng)用載體，通過信息化系統(tǒng)的傳輸，便于各級領(lǐng)導(dǎo)、員工隨時查閱和應(yīng)用各種設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系流程文件和知識文件，提升工作效率。

結(jié)語：

精細(xì)化設(shè)計管理不僅需要健全的組織架構(gòu)，完善的制度流程，而且需要溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的復(fù)合型人才，戰(zhàn)略性合作的雙贏效應(yīng)，同時合理應(yīng)用信息化技術(shù)，才能達(dá)到“低投入、高產(chǎn)出”的精細(xì)化管理效果，在市場競爭中立于不敗之地，最終“鑄造精品，造福于民”。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

魏紅萍（1974.09-），女，福建龍巖人，高級工程師、工程碩士、注冊造價師，上海鑒韻置業(yè)有限公司技術(shù)管理部經(jīng)理。