新時期下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新舉措

呂一奇

摘 要：在社會發(fā)展中，結(jié)合房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的基本管理要求，要注意的是在當前財務(wù)管理中按照財務(wù)創(chuàng)新的流程要求落實，提升可行性。在新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容多，程序復(fù)雜，需要依據(jù)財務(wù)管理的基本要求，做好財務(wù)精細化管理。本次研究中以新時期下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點為基礎(chǔ)，結(jié)合存在的對應(yīng)問題，對管理的創(chuàng)新舉措進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 企業(yè)財務(wù)管理? 創(chuàng)新要求

一、新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)行業(yè)管理的影響因素比較多，在后續(xù)管理中變量因素多，如何確保財務(wù)進一步管理的合理性成為重點，在新的發(fā)展時期必須明確管理的內(nèi)容和要求，依據(jù)創(chuàng)新要求進行。具體的管理特點如下：

（一）籌資難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的項目類型比較多，有房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷以及房屋建筑等，在綜合應(yīng)用中兼顧到市政公用工程、園林綠化工程以及房屋租賃等方面，各種項目的落實耗費時間長，對資金需求大。在企業(yè)建設(shè)中，企業(yè)面對資金回收方面的問題，也就是，企業(yè)按時或者按照要求完成工程項目之后，可能存在項目資金無法及時到位的情況。企業(yè)如果出現(xiàn)經(jīng)營資金少，則不能支撐整個項目，對運行造成影響。在這種情況下，企業(yè)實施融資管理可以緩解問題，但是由于項目比較大，周期長，為了確保穩(wěn)定運行，不會將資金抽離出去，如果不能按照約定償還貸款，出現(xiàn)嚴重失信現(xiàn)象。

（二）管理風(fēng)險大

一般情況下，房地產(chǎn)的企業(yè)開發(fā)管理周期長，在市場化管理的背景下，由于整個階段是動態(tài)變化的，因此房地產(chǎn)企業(yè)成本是變化的，在實施中根據(jù)實際情況，材料價格和勞務(wù)費用等是變化的，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險大。企業(yè)房地產(chǎn)項目涉及到的人員比較多，企業(yè)的財務(wù)管理復(fù)雜，例如承包單位、設(shè)備租賃以及建材等可能出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的情況，滋生其他風(fēng)險。

（三）不確定性因素多

財務(wù)管理存在嚴重的不確定性，房地產(chǎn)項目的金融活動比較多，在整個過程中由于是不斷變化的，影響因素多，在財務(wù)管理中需要對各種內(nèi)容進行客觀公正的分析。由于風(fēng)險比較多，適當?shù)氖侄螒?yīng)用后，可以對存在的問題盡快預(yù)測和評估，減少了金融風(fēng)險。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

在新的發(fā)展背景下，對企業(yè)財務(wù)管理有更高的要求，結(jié)合當前管理階段的各種問題，需要制定針對性的管理模式，提升優(yōu)勢。詳細的現(xiàn)狀分析如下：

（一）財務(wù)管理重視度低

在建筑企業(yè)中，如何做好財務(wù)管理是一項重點，在具體管理中整體重視度低，片面的認為建筑企業(yè)是否能夠良好發(fā)展主要取決于市場環(huán)境情況，導(dǎo)致在實際企業(yè)管理中，主要注重市場的運作和管理，忽視了財務(wù)管理方面的內(nèi)容。市場只是是決定企業(yè)發(fā)展的因素之一，如何規(guī)范財務(wù)管理工作也同樣重要。如果存在消極性的思維形式，可能出現(xiàn)重項目和輕財務(wù)的現(xiàn)象，財務(wù)管理意識是管理的關(guān)鍵，但是工作人員對具體創(chuàng)新管理存在匱乏的情況，對具體的問題認知度差，如果不能系統(tǒng)和科學(xué)的進行完善，容易滋生其他方面的財務(wù)問題。通過對應(yīng)的思維理念模式更新后，在各種管理創(chuàng)新中，正視其中的問題，盡快處理。

（二）財務(wù)管理方式落后

部分房地產(chǎn)以及建筑企業(yè)在管理中忽視了方式方法的更新，依據(jù)財務(wù)管理的具體內(nèi)容和要求等，如何實現(xiàn)整體財務(wù)管控是重點，如果不能對企業(yè)資金進行合理的操作和管控，其他環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)問題。此外整體管理的隱患多，部分企業(yè)沿襲原有的財務(wù)管理模式，對市場經(jīng)濟管理缺少了解，導(dǎo)致財務(wù)整體控制難度提升。在項目投標管理中，中標過程中缺少基本的財務(wù)控制，存在盲目性的現(xiàn)象。如果經(jīng)營成本過高，很多建筑企業(yè)對財務(wù)管理可能存在松懈的情況，如果對市場管理缺少系統(tǒng)的分析，導(dǎo)致企業(yè)成本管理過高，造成嚴重的影響，甚至波及到其他方面。

（三）財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)有待提升

財務(wù)管理人員是建筑企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)和核心，是財務(wù)管理工作的主要執(zhí)行者。但目前建筑施工的財務(wù)管理人員其職業(yè)綜合素質(zhì)有待進一步提升，這對財務(wù)管理產(chǎn)生了制約。如果缺少專業(yè)的理論和知識，財務(wù)管理不是片面的流程管理，需要高端人才作用的發(fā)揮。此外財務(wù)管理人員缺少基本的理論知識指導(dǎo)，對會計工具、財務(wù)運作等了解少，在后續(xù)管理中沒有按照流程進行，出現(xiàn)其他問題。如果實踐能力比較弱，不能將實踐內(nèi)容和理論知識等結(jié)合在一起，在實際的財務(wù)應(yīng)用中，缺少對應(yīng)的經(jīng)營，同時滋生其他問題。

（四）項目融資管理渠道單一

融資管理是項目管理的重點，由于整個階段存在融資受限的現(xiàn)象，建設(shè)資金容易出現(xiàn)缺口，因此在管理中，可進行資金的管理，涉及到預(yù)售資金和銀行貸款等。近些年來房地產(chǎn)的調(diào)控政策逐漸完善，不斷升級，其中應(yīng)運而生出限售和限購等，結(jié)合銀行貸款渠道的具體情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須各顯神通，對資金進行合理應(yīng)用。在項目開發(fā)管理中，預(yù)售資金如果回籠之后影響大，回款時間短，如果建設(shè)資金長期緊缺，容易滋生風(fēng)險。

三、新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的創(chuàng)新舉措

在新的發(fā)展時期下，在如何做好財務(wù)創(chuàng)新管理是重點，針對當前具體管理階段存在的各種問題，需要了解創(chuàng)新模式的具體要求，合理預(yù)設(shè)新的防范模式，達到理想的管理結(jié)果。一下對創(chuàng)新管理舉措分析：

（一）構(gòu)建完善的風(fēng)險管理防范體系

風(fēng)險防范和責(zé)任意識管理是房地產(chǎn)機構(gòu)的必要條件，在實施中需要對風(fēng)險因素進行分析，這需要各部門負責(zé)人共同分析可造成財務(wù)風(fēng)險的主要因素。在持續(xù)預(yù)防和管理中，責(zé)任團隊自身具備風(fēng)險管理的意識。在組織運營的階段，結(jié)合風(fēng)險事件以及對應(yīng)的數(shù)據(jù)等，由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術(shù)檢查等對風(fēng)險類型識別。公司在管理中參照現(xiàn)有的預(yù)警機制，可以利用公司的日常業(yè)務(wù)進行活動模式的更新和調(diào)整。此外不斷豐富和完善現(xiàn)有的系統(tǒng)指標，一旦出現(xiàn)指標偏離或者檢測值不在正常范圍的情況，第一時間對檢測到的風(fēng)險分析，及時對潛在的風(fēng)險進行規(guī)避。根據(jù)不同結(jié)構(gòu)的管理需求，提升企業(yè)財務(wù)風(fēng)險之后，對各項內(nèi)容分析，各個體系具備獨立性和積極性的特點，可以對存在的財務(wù)問題盡快處理，提升財務(wù)風(fēng)險的整體控制水平。

（二）提升財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)

財務(wù)管理人員的職業(yè)綜合素養(yǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的作用，需要財務(wù)人員不但要具備財會工作知識，還要具備一定的房地產(chǎn)領(lǐng)域知識，以及過硬的職業(yè)道德。財務(wù)管理關(guān)系到今后的發(fā)展，如何全面提升職業(yè)綜合素質(zhì)是重點，財務(wù)管理人員需要具備財務(wù)風(fēng)險預(yù)防意識，企業(yè)需要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)。此外需要對財務(wù)相關(guān)人員實施培訓(xùn)指導(dǎo)，掌握財務(wù)發(fā)展的基本要求。根據(jù)財務(wù)技能和財務(wù)今后發(fā)展的情況等，只有不斷提升員工的財務(wù)管理素質(zhì)，才能具備整體防控意識。財務(wù)人員要在工作中不斷自我發(fā)展，并對各種問題及時處理，確保房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險降低。

（三）企業(yè)資源整合

由于經(jīng)營活動比較多，資源整合發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)需要對資金管理進行完善。在公司資源整合中，綜合進行規(guī)劃，提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。財務(wù)人員需要了解企業(yè)當前的資金機構(gòu)、負債狀況，并結(jié)合企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營情況，分析償債能力。依據(jù)商業(yè)銀行的信貸管理要求，可對企業(yè)償付管理引起關(guān)注，為公司的發(fā)展提供財務(wù)保證。結(jié)合企業(yè)的債償能力、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，來制定投融資規(guī)劃。在當前實踐活動中，如何規(guī)范日常財務(wù)形式是重點，了解企業(yè)各部門的資金運營情況，構(gòu)建信息化平臺，掌握各部門的資金動態(tài)情況，統(tǒng)籌發(fā)展，根據(jù)各部門的資金情況，合理調(diào)配資金?？傊?，無論是企業(yè)內(nèi)部資源的配備，還是制定外部融資決策，都需要依托企業(yè)的財務(wù)運作情況，這就需要財務(wù)人員能夠加強財務(wù)信息的收集與分析工作，借助信息平臺，快速獲取時效性強、準確性高的各部門財務(wù)狀況信息。

（四）進行財務(wù)風(fēng)險的預(yù)測

房地產(chǎn)公司的風(fēng)險測控很關(guān)鍵，在項目實施中，適當降低風(fēng)險。為了確保各個環(huán)節(jié)得到管控，在實施步驟中，對外部環(huán)境考察，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中，從宏觀經(jīng)濟和行業(yè)的發(fā)展前景等入手，將歷史數(shù)據(jù)和風(fēng)險預(yù)測數(shù)據(jù)等融合在一起，對數(shù)據(jù)分析后總結(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險的日常規(guī)避是企業(yè)發(fā)展的重點，工作人員立足外部市場環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀等，建立風(fēng)險防控模式，排除不良影響因素。此外銷售額和投資回報等都是房地產(chǎn)市場需求的重要指標，如果金融風(fēng)險可以被房地產(chǎn)公司控制，有力對各種風(fēng)險排除，可以實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。工作人員在財務(wù)的風(fēng)險預(yù)測中，適當對現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)改善，最大程度降低負債幾率，解決存在的資金困難情況。此外，要求各部門定期將部門的資金運作情況通過信息平臺上報給財務(wù)部門，財務(wù)人員將各部門當前的資金運作情況，和預(yù)算編制進行比對，如果存在較大的偏差，提示該部門存在財務(wù)風(fēng)險，這就需要財務(wù)人員該部門負責(zé)人共同分析導(dǎo)致偏差的成因，針對成因進行及時整改，并跟進整改效果，確保能夠?qū)嶋H支出控制在預(yù)算編制的范圍內(nèi)，降低超支風(fēng)險。

四、結(jié)束語

在新的發(fā)展時期下，企業(yè)財務(wù)管理本身是個重要的過程，在企業(yè)發(fā)展和外部擴張管理中，針對不同的風(fēng)險等，及時進行規(guī)避處理。多數(shù)公司認識到企業(yè)參與到金融活動中有風(fēng)險，因此在實施中提前進行財務(wù)管理的優(yōu)化，從源頭規(guī)避風(fēng)險。本次研究中從構(gòu)建完善的風(fēng)險管理防范體系、提升財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)、企業(yè)資源整合、進行財務(wù)風(fēng)險的預(yù)測等入手，做好財務(wù)創(chuàng)新管理，提升可行性。

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