歷史文化街區(qū)更新模式運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)略談

陳禹夙 弓箭

摘要：在經(jīng)歷了一輪大規(guī)模的城市更新之后，中國(guó)開始意識(shí)到并認(rèn)真思考文化遺產(chǎn)對(duì)于人類的重要意義，開始理性地尋找文化遺產(chǎn)的保護(hù)方法。不論政府還是開發(fā)商都積極參與實(shí)踐，產(chǎn)生了一些比較成功的街區(qū)更新案例，并逐步發(fā)展為不同的街區(qū)更新模式。通過(guò)對(duì)街區(qū)模式的比較分析，總結(jié)街區(qū)更新的成敗關(guān)鍵，以期對(duì)當(dāng)下歷史文化街區(qū)的保護(hù)更新提供參考。

關(guān)鍵詞：文化街區(qū)；模式；更新；歷史保護(hù)

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.06.015

上世紀(jì)80年代我國(guó)實(shí)行改革開放以來(lái)，城市建設(shè)步伐加快，在高速跟進(jìn)的城市化過(guò)程中，很多城市一味地追求發(fā)展所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)利益，建設(shè)過(guò)程中未對(duì)文化遺產(chǎn)的去留進(jìn)行成熟的思考，僅僅考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活便利的需求，導(dǎo)致城市風(fēng)貌特色喪失，文化遺產(chǎn)遭到了破壞。

一、街區(qū)更新模式

在經(jīng)歷了一輪大規(guī)模的城市更新之后，中國(guó)開始意識(shí)到并認(rèn)真思考文化遺產(chǎn)對(duì)于人類的重要意義，開始理性地尋找文化遺產(chǎn)的保護(hù)方法。不論是政府還是開發(fā)商都積極參與實(shí)踐，產(chǎn)生了一些比較成功的街區(qū)更新案例，并逐步發(fā)展為不同的街區(qū)更新模式，可大致總結(jié)為如下幾種：

（一）政府出資，改造居住環(huán)境——北京東四三條～東四八條改造

這種模式是由政府作為操作實(shí)施主體，以解決改善居民生活為主要目的，制定整體方案，統(tǒng)籌安排，實(shí)施改造、人員安置等事項(xiàng)的實(shí)施模式。

東四三條～東四八條地區(qū)的危房改造采用原地更新的方式，由政府出資，居民無(wú)償享受改造成果。院落單位的改造過(guò)程歷時(shí)3個(gè)月，目前很多胡同面貌煥然一新，整體呈現(xiàn)出風(fēng)格明確，空間整潔的嶄新面貌（圖1）。

完全由政府出資、實(shí)施改善居民的居住條件，這類歷史文化街區(qū)改造需要政府投入大量資金，居民也需要遷移安置，需要大量的資金投入和人力投入。除了個(gè)別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市之外，大多數(shù)城市不堪資金投入的重負(fù)，轉(zhuǎn)而選擇其他途徑對(duì)歷史文化街區(qū)進(jìn)行改造。

（二） 政府主導(dǎo)，打造歷史文化街區(qū)——成都寬窄巷子

歷史文化街區(qū)的保護(hù)有多重模式，成都寬窄巷子歷史文化街區(qū)基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)所屬性質(zhì)和便于科學(xué)高效管控，提出了以政府為主導(dǎo)，成立公司進(jìn)行運(yùn)作，號(hào)召居民積極參與實(shí)施，并由歸屬地進(jìn)行管理的模式。

寬窄巷子歷史文化街區(qū)（圖2）積極尋求與國(guó)有公司合作投入資金來(lái)進(jìn)行街區(qū)的保護(hù)與更新。由于街區(qū)的保護(hù)更新遵循保護(hù)理念與原則，很難達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的平衡，更不要說(shuō)從中贏利。因此，參與運(yùn)作的企業(yè)如何獲利，是項(xiàng)目之初就需要明確的，這樣才能保證企業(yè)在保護(hù)實(shí)施過(guò)程中不受經(jīng)濟(jì)因素困擾。負(fù)責(zé)寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)實(shí)施的建設(shè)單位是成都少城建設(shè)管理有限公司，是由國(guó)有企業(yè)成都建設(shè)投資集團(tuán)與青羊區(qū)政府合資組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司。項(xiàng)目伊始就確立了不從歷史文化保護(hù)區(qū)項(xiàng)目中贏利的原則，實(shí)施過(guò)程中充分尊重保護(hù)專家、政府職能部門、設(shè)計(jì)研究人員共同制定的保護(hù)原則，充分考慮搬遷居民的經(jīng)濟(jì)利益，并以開放與寬容的態(tài)度對(duì)待輿論監(jiān)督，才有了今天的寬窄巷子。

歷史文化街區(qū)的實(shí)踐工作涉及到土地性質(zhì)變更、居民搬遷、市政設(shè)施調(diào)整、輿論壓力等多種因素影響，往往會(huì)發(fā)生意想不到的事情，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生意料之外的影響，所以在工作中要本著公平公正的原則。歷史文化保護(hù)區(qū)是整個(gè)城市的財(cái)富，不能是城中村，也不能成為紳士化的富人區(qū)。其核心是保護(hù)原住民的利益，保證城市歷史文化的延續(xù)。

（三）政府主導(dǎo)，居民參與，市場(chǎng)介入，有機(jī)更新——北京南鑼鼓巷

北京南鑼鼓巷（圖3）形成于元代初期。保留了元代“蜈蚣街的胡同”肌理和“八畝院”院落結(jié)構(gòu)，主要以清代四合院建筑為主，是中國(guó)規(guī)模最大、檔次最高、資源最為豐富的四合院民居群。

自2006以來(lái)，南鑼鼓巷實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃，恢復(fù)特征，業(yè)態(tài)調(diào)整，改善民生，動(dòng)態(tài)監(jiān)管”等一系列保護(hù)和發(fā)展措施，組織制定了近15項(xiàng)的相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施方案，從建筑、水景、綠化、照明等方面改善街區(qū)風(fēng)貌，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“工業(yè)回零”。同時(shí)，通過(guò)完善基礎(chǔ)設(shè)施、搬遷疏散、促進(jìn)就業(yè)等方式提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，引導(dǎo)居民通過(guò)多種方式與商戶和政府一塊監(jiān)管和治理。這些措施緊緊圍繞融資、整治、業(yè)態(tài)和管理這四個(gè)最核心的環(huán)節(jié)，構(gòu)成了南鑼鼓巷獨(dú)特的可持續(xù)再生模式。

（四）市場(chǎng)主導(dǎo)，開發(fā)旅游商業(yè)——成都錦里

嚴(yán)格來(lái)講，錦里完全是一個(gè)“無(wú)中生有”的文化旅游街區(qū)，但它卻以三國(guó)文化為主題進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，成功地創(chuàng)造了全國(guó)矚目的旅游商業(yè)奇跡。錦里緊鄰成都市著名旅游景點(diǎn)武侯祠，全長(zhǎng)350米的帶狀走道兩側(cè)濃縮了以蜀漢文化為賣點(diǎn)的川西民俗民樂(lè)，兼顧現(xiàn)代生活的時(shí)尚與便利，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造出當(dāng)?shù)鬲?dú)樹一幟的注重體驗(yàn)的旅游和購(gòu)物模式。

錦里古街以三國(guó)文化為主題內(nèi)容，建筑以明清的風(fēng)格居多，以漢風(fēng)建筑點(diǎn)綴，建筑風(fēng)格不拘一格。建筑色彩古樸自然，多以木柱、青瓦、白墻為主色，街道尺度宜人，商業(yè)氛圍濃厚。為了更好地聚集人氣，設(shè)計(jì)了步行街和廣場(chǎng)相交替的平面布局，使人們?cè)谟斡[的同時(shí)更多的能夠停留在廣場(chǎng)，增加參與互動(dòng)的空間。在商業(yè)氛圍的營(yíng)造上，錦里古街通過(guò)空間的收放、建筑的圍合、景觀的布置等多個(gè)層次完成對(duì)整體商業(yè)空間的營(yíng)造。

（五）市場(chǎng)主導(dǎo)，文化商業(yè)地產(chǎn)——瑞安天地系列

繼“上海新天地”一炮而紅之后，瑞安又在杭州、重慶、武漢、佛山（圖4）和大連幾個(gè)城市的中心地段成功打造了一系列天地品牌。瑞安將城市中心的優(yōu)質(zhì)地塊通過(guò)綜合性開發(fā)，采用“商業(yè)先行”的策略，完善基礎(chǔ)設(shè)施，從而拉高后續(xù)辦公和住宅的售價(jià)，形成商業(yè)物業(yè)帶動(dòng)住宅銷售的模式。

選址方面，瑞安天地系列通常聚焦于有著良好文化基礎(chǔ)的一線城市，或者是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的核心城市，選取的建設(shè)用地周邊交通便利，設(shè)施齊全，地塊內(nèi)有獨(dú)特的風(fēng)貌建筑以及厚重的文化傳承。

新天地的商業(yè)定位并不是一步成型，而是通過(guò)三個(gè)階段逐步實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)：最初的商業(yè)定位主打綜合牌，在這里你可以將吃喝娛樂(lè)購(gòu)一網(wǎng)打盡，這段時(shí)期目標(biāo)人群以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎坏诙A段的主要任務(wù)是打造旅游景點(diǎn)，打響文化品牌，不斷擴(kuò)大知名度，輻射范圍涵蓋城市周邊，吸引外來(lái)到訪者游覽；最后的階段是讓新天地跨越國(guó)界，融合世界各地的時(shí)尚文化，吸引不同國(guó)界的人群進(jìn)行文化交流。這種逐層深入的定位在不同的時(shí)期吸引不同的消費(fèi)群體，從最初的本地居民到周邊游客，最終定位于“全球時(shí)尚文化消費(fèi)群”，不斷變化的消費(fèi)群帶動(dòng)商業(yè)調(diào)整細(xì)化，從而提高了效益。

瑞安天地系列已經(jīng)形成了一套成熟的產(chǎn)品模式，其中包含傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商業(yè)兩部分。傳統(tǒng)商業(yè)以街區(qū)商業(yè)為主，街區(qū)建筑多是低層，局部加高，面積通常控制在六萬(wàn)平方米，現(xiàn)代商業(yè)則建為時(shí)尚Mall的形式，面積比傳統(tǒng)街區(qū)的略大，兩種商業(yè)形式共同組成融合商業(yè)、酒店、辦公、居住為一體的城市綜合體。瑞安天地系列在注重功能的同時(shí)也注意文化的保護(hù)，特別是傳統(tǒng)街區(qū)內(nèi)有價(jià)值的建筑和景觀，都會(huì)予以保留，并且在風(fēng)貌上注意協(xié)調(diào)新老建筑，力求新建部分能夠與歷史有所對(duì)話。

在招商方面，新天地最大的特點(diǎn)是堅(jiān)持商業(yè)物業(yè)自持。新天地沒(méi)有像其他街區(qū)那樣將商業(yè)劃分為小店鋪出售，而是選擇了整體運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一招租，這樣不會(huì)因?yàn)閷a(chǎn)權(quán)分散之后導(dǎo)致街區(qū)業(yè)態(tài)低端或趨同，從而可以更方便靈活地進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最優(yōu)化。而對(duì)于商戶，瑞安新天地會(huì)在項(xiàng)目初期給予優(yōu)惠，特別是國(guó)際上口碑好的知名商戶，會(huì)收取相應(yīng)低廉的租金甚至長(zhǎng)期免租， 這樣做雖然在短期內(nèi)會(huì)降低收益，但是度過(guò)了商業(yè)培育初期，大量的優(yōu)質(zhì)商戶會(huì)使瑞安后期的住宅和辦公收益加倍，成熟的商業(yè)配套設(shè)施也將后續(xù)的豪宅區(qū)的成交量大幅提升。商業(yè)物業(yè)自持帶來(lái)的不僅僅是商業(yè)直接的收益，更多的是拉動(dòng)了后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)值，這種品牌效應(yīng)也節(jié)省了大量的廣告推廣費(fèi)用。

每一個(gè)瑞安新天地都會(huì)優(yōu)先開發(fā)商業(yè)，以低價(jià)租金甚至零租金吸引國(guó)際優(yōu)質(zhì)客戶，率先將地塊的商業(yè)及配套設(shè)施培育成熟，待周邊地價(jià)大幅提高后，再進(jìn)行住宅的開發(fā)銷售。雖然新天地開發(fā)的住宅售價(jià)明顯高于周邊房?jī)r(jià)，但新天地仍能保持良好的銷售業(yè)績(jī)，這與新天地前期的配套設(shè)施投入是分不開的。

瑞安的新天地綜合開發(fā)包括商業(yè)、住宅、辦公等多個(gè)業(yè)態(tài)，規(guī)模龐大。商業(yè)先行的運(yùn)作模式，前期需要龐大的資金投入，而較長(zhǎng)的商業(yè)培育周期又導(dǎo)致資金回報(bào)周期被拉長(zhǎng)。良好的資本運(yùn)作是瑞安天地取得成功的關(guān)鍵因素之一。瑞安在住宅開發(fā)板塊會(huì)尋求戰(zhàn)略合作伙伴，基金銀行也會(huì)進(jìn)行支持。瑞安的天地系列通過(guò)上海新天地和其他的幾個(gè)項(xiàng)目的成功開發(fā)，已經(jīng)成為了知名品牌，這使得天地項(xiàng)目所在的城市受益匪淺，擴(kuò)大了城市的知名度和影響力，政府的稅收和業(yè)績(jī)都有所提升，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目雙贏的局面，甚至有的城市為了吸引天地品牌，會(huì)主動(dòng)地降低瑞安“拿地”價(jià)格。

二、歷史文化街區(qū)改造的關(guān)鍵

（一）重視和平衡土地成本與居民動(dòng)遷兩大關(guān)鍵點(diǎn)

中國(guó)實(shí)行土地公有制，歷史文化街區(qū)改造中各個(gè)群體的利益都與土地有直接關(guān)系。雖然國(guó)家政府在城市改造中擁有土地所有權(quán)，但是仍然存在土地使用權(quán)的贖買問(wèn)題?！安稹边€是“保”從根源上講取決于土地資源的稀缺性和所附加的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。特別是在城市中心，土地級(jí)差效益明顯，土地價(jià)格成本很高，牽扯到龐大的動(dòng)遷費(fèi)用，土地成本是歷史文化街區(qū)更新改造的很大一塊費(fèi)用。

歷史文化街區(qū)一般位于城市中心區(qū)的繁華地段，其土地的再利用成本非常高，政府想要對(duì)街區(qū)進(jìn)行文化復(fù)興和更新升級(jí)，就要花費(fèi)大量的成本回收土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)，而開發(fā)商往往由于過(guò)高的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)而對(duì)此類項(xiàng)目退避三舍。項(xiàng)目初期投入大，投資回報(bào)緩慢，面對(duì)高額的動(dòng)遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用，單純依靠政府或者開發(fā)商，往往很難實(shí)現(xiàn)歷史文化街區(qū)的復(fù)興。

在過(guò)去的歷史文化街區(qū)的保護(hù)實(shí)踐過(guò)程中，在滿足居民的需求和保持特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)之間尋求一定的平衡顯得非常重要。對(duì)于當(dāng)?shù)氐木用瘢麄兿Ｍ》織l件和社區(qū)環(huán)境改善以后繼續(xù)在街區(qū)內(nèi)生活和工作，而不是把街區(qū)變成一座博物館。但是地處舊城中心區(qū)的歷史文化街區(qū)，占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)改造之后，街區(qū)的物質(zhì)環(huán)境得到了很大的改觀，房租或房?jī)r(jià)也相應(yīng)水漲船高。大部分原住民在街區(qū)改造之后難以承擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)或房租，只能選擇搬出原有的街區(qū)，這樣一來(lái)，更新后的歷史文化街區(qū)的社會(huì)結(jié)構(gòu)和用地性質(zhì)都會(huì)發(fā)生改變。因此，原住民是否遷出，是否整體搬遷，不但關(guān)系到成本和利益問(wèn)題，更直接影響到歷史文化街區(qū)未來(lái)的發(fā)展和定位。

對(duì)一個(gè)歷史文化街區(qū)改造更新，其主旨是保護(hù)地域建筑特色，傳承傳統(tǒng)文化，并非以經(jīng)濟(jì)利益為根本出發(fā)點(diǎn)。街區(qū)內(nèi)原有文物或者有一定價(jià)值的歷史建筑，開發(fā)者在修復(fù)或者改造的時(shí)候要投入很高的成本。這些矮小破舊的歷史建筑貌似不起眼，但是關(guān)系到整體歷史風(fēng)貌的整治和全方位的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，存在很高的文化和歷史價(jià)值。這些價(jià)值在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)又會(huì)給開發(fā)者和使用者帶來(lái)其他附加值。因此，街區(qū)的改造不能片面地注重某個(gè)方面的利益，而是要看整體的價(jià)值回報(bào)。有效控制土地成本、保證原住民的權(quán)利，平衡原住民、開發(fā)商和政府的利益關(guān)系是歷史文化街區(qū)改造能夠順利進(jìn)行的前提。

（二）明確街區(qū)的發(fā)展目標(biāo)

1.物質(zhì)形態(tài)的改造更新

這里的物質(zhì)形態(tài)主要指歷史建筑，主要涉及問(wèn)題有：怎樣在保護(hù)好歷史風(fēng)貌的同時(shí)又能適應(yīng)現(xiàn)在人的生活，如何協(xié)調(diào)歷史建筑和新的城市建筑以及新的城市景觀之間的關(guān)系，等等。其中，如何傳承歷史文脈、使歷史建筑重放光彩，是物質(zhì)形態(tài)改造更新面臨的主要問(wèn)題。

2.傳承歷史文脈，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

通過(guò)這些年對(duì)街區(qū)更新實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，街區(qū)的衰敗不僅僅是因?yàn)榉课萜婆f，環(huán)境惡劣，重點(diǎn)在于這里的地域文化已不再能吸引人們的關(guān)注，經(jīng)濟(jì)難以維系，需要對(duì)文化和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行復(fù)興。對(duì)導(dǎo)致該地區(qū)失去活力的文化和經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行評(píng)估和改進(jìn)是非常有必要的，否則歷史文化街區(qū)的復(fù)興無(wú)從談起。

3.對(duì)支持保護(hù)體系的全面重構(gòu)

歷史文化街區(qū)不但需要維持原有的歷史建筑和文化，而且需要整體全面的升級(jí)，全面升級(jí)包含業(yè)態(tài)的整合重組，基礎(chǔ)設(shè)施和周邊環(huán)境的整治，與現(xiàn)代的生活方式接軌，便利的交通，提高人員素質(zhì)，等等。單一的注重其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)，只能短期地改善經(jīng)濟(jì)衰落的狀態(tài)。只有對(duì)支撐保護(hù)體系進(jìn)行全面重構(gòu)，才能讓歷史文化街區(qū)保持良好的發(fā)展。

目前，雖然我國(guó)的歷史文化街區(qū)保護(hù)已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是保護(hù)資金仍然存在短缺、不到位的情況，保護(hù)方式單一落后，保護(hù)法規(guī)不健全、有法不依的情況也時(shí)有發(fā)生。保護(hù)歷史文化街區(qū)并非將其作為“博物館”修復(fù)陳列就算解決問(wèn)題，更不能單純地依賴政府的資金注入，找到歷史文化街區(qū)為人所持續(xù)利用的價(jià)值才是問(wèn)題的根本所在。現(xiàn)在比較可行的辦法是與旅游或者商業(yè)開發(fā)相聯(lián)系，在歷史文化街區(qū)保護(hù)和現(xiàn)代城市更新中找到合理的平衡，良性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才會(huì)帶動(dòng)歷史文化街區(qū)的真正復(fù)興。

（三）選擇科學(xué)合理的方法和手段

在對(duì)某個(gè)街區(qū)進(jìn)行改造復(fù)興之前，確立復(fù)興的目標(biāo)，制定行之有效的策略，這是實(shí)現(xiàn)街區(qū)復(fù)興的關(guān)鍵。這里分別從政策、技術(shù)和管理三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：

明確保護(hù)和開發(fā)目標(biāo)，設(shè)立相應(yīng)的保護(hù)和管理機(jī)構(gòu)，運(yùn)用政策鼓勵(lì)多渠道籌資，對(duì)開發(fā)和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審批以及運(yùn)行評(píng)價(jià)等都需要相應(yīng)的政策對(duì)其管理約束。通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)踐，目前我國(guó)鼓勵(lì)開發(fā)商與政府聯(lián)合來(lái)推動(dòng)歷史文化街區(qū)的改造，也制定了與之相適應(yīng)的政策機(jī)制。但這并不意味著所有的歷史文化街區(qū)都會(huì)受到相同的管理，不同城市與地區(qū)要根據(jù)自身情況制定更符合自身發(fā)展的政策。

技術(shù)層面更多地傾向于規(guī)劃和建筑內(nèi)容的制定。具體來(lái)說(shuō)，包括對(duì)歷史建筑的處理方式、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境的整治和道路交通的規(guī)劃等，這對(duì)未來(lái)的街區(qū)復(fù)興，將產(chǎn)生極其重要的影響。

管理層面主要是指在以政府或市場(chǎng)為主導(dǎo)的規(guī)劃建設(shè)中第三方機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。我國(guó)歷史文化街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)面臨各種復(fù)雜和難以預(yù)見的情況，很難保證其公平性和科學(xué)性。在這種情況下，需要聘請(qǐng)業(yè)界專家和非利益相關(guān)的群體和公共機(jī)構(gòu)，對(duì)規(guī)劃建設(shè)的理論或?qū)嶋H操作進(jìn)行評(píng)審和監(jiān)督。

三、結(jié)論

歷史文化街區(qū)的形成是長(zhǎng)期積淀的結(jié)果，對(duì)其進(jìn)行改造復(fù)興非一時(shí)之力能夠完成。保護(hù)地域建筑特色，同時(shí)平衡原住民、開發(fā)商和政府的利益關(guān)系，明確發(fā)展目標(biāo)，通過(guò)科學(xué)的方法和手段，相信全面復(fù)興歷史文化街區(qū)指日可待。

責(zé)任編輯：王世燕