“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

徐京龍

摘要：營業(yè)稅改增值稅，簡稱營改增，其主要是指將過去的營業(yè)稅繳納項目改成繳納增值稅。營改增的主要目的是能夠更好的適應社會的發(fā)展需求，降低企業(yè)稅負，更好的調(diào)動企業(yè)的積極性，更好的促進社會的發(fā)展。因為營改增是國務院根據(jù)社會發(fā)展需求出臺的相關政策，其會對企業(yè)帶來一定的影響，因此需要引起重視。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍非常廣，運營周期非常長，費用種類比較多，為我國重要的一個納稅主體。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的影響，進一步減輕了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負，同時對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部調(diào)整也具有非常重要的作用，方便進行精細化管理，因此需要重點加強。本文主要對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響展開研討。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應對策略

2016年5月份，根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及相關的配套文件，營改增已經(jīng)在我國進行全面實施，房地產(chǎn)行業(yè)也從過去的營業(yè)稅時代跨向了增值稅時代。增值稅具有非常重要的意義，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、財務稅務管理等方面，同時對于投資、造價、合同簽訂等多個方面也都會產(chǎn)生影響，因此進一步加強對其的研究非常有必要。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）稅率及計稅方式改變

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目根據(jù)施工日期可分為老項目與新項目，老項目可使用簡易計稅方法與一般計稅方法，新項目使用一般計稅方法。老項目簡易計稅方法為營業(yè)稅臨時性過渡適用方式，適用5%的征收率；一般計稅方法即銷項稅額扣減進項稅額的計稅方法，銷項稅適用11%的稅率（2018年5月1日開始適用10%的稅率），應納稅額為當期銷稅額扣減當期進項稅額后的余額，如果不足抵扣就需要將其納入到下期進行抵扣。

（二）營業(yè)收入與營業(yè)成本改變，會計核算復雜化

營改增之前房地產(chǎn)的營業(yè)稅都是將其應稅營業(yè)收入作為主要的依據(jù)，營改增后稅金主要是由價內(nèi)轉(zhuǎn)換成價外稅，計稅的依據(jù)是不含稅的。房地產(chǎn)企業(yè)成本涉及的內(nèi)容非常多，主要是土地的成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施費用及其他成本，對于這些方面當達到相關要求后就需要對其進行抵扣，從而使得成本下降。在進行會計核算的時候，營業(yè)稅的計算是通過計提和繳納環(huán)節(jié)進行，營改增后，在核算的過程中還需要添加材料的購買和分配，工程的結算等，從而使得整個過程更加的具體和細致，另外還需要增設“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“簡易計稅”等會計科目，會計核算工作量與難度增加。

（三）經(jīng)濟合同簽訂的影響

營改增后，原來貨物和提供方可能為一般納稅人，也可能是小規(guī)模的納稅人，因此在進行合同簽訂的時候需要充分的考慮對方的納稅資格、增值稅專用發(fā)票以及稅率方面，然后在進行評定報價，從而能夠有效的控制成本，達到合理控制稅費的目的。另外，增值稅因為是價外稅，因此價格和稅金是分離的狀態(tài)，這一點與營業(yè)稅是不一樣的，增值稅稅率相比營業(yè)稅稅率較高，如果不能進行上下游向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)嫁稅負，就會使得服務提供方或者是無形資產(chǎn)稅負不斷增加，因此合同中增值稅的價稅分離在應用的過程中需要重點進行明確。為了有效防止增值稅發(fā)票開設中存在的虛假情況，稅務機關的要求非常高，需要確保統(tǒng)一資金流、票流和物流，如果這三者沒有統(tǒng)一，就不能直接進行稅款的抵扣。

（四）財務管理方面的影響

營改增相關稅率的變化以及核算過程中的改變也對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理帶來了影響，需要財務人員適應營改增的新制度。在新的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司要及時對原有稅務體系做出相關調(diào)整，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的情況積極建立新的稅務規(guī)劃機制，對可能出現(xiàn)的問題風險進行規(guī)避防范。營改增政策出臺后，允許了抵扣成本，所以負責采購的相關人員需要對可抵扣的增值稅發(fā)票進行妥善處理。

二、對營改增政策出臺所采取的應對策略

（一）做好稅務基礎工作，合理進行稅收籌劃，有效降低企業(yè)稅負

伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展進步，國家與地方的稅收政策也在發(fā)展變化，營改增政策對財稅人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應該在做好稅務核算、發(fā)票管理、納稅申報等工作的基礎上，進一步規(guī)劃調(diào)整，統(tǒng)籌安排納稅節(jié)奏，合理平衡納稅資源，從而為企業(yè)降本增效。

主要需要做好以下方面的工作：

1.根據(jù)稅務管理要求，應用稅法規(guī)定與稅收知識，準確、及時完成稅務基礎核算、季（月）度例行申報、納稅憑證審核以及增值稅發(fā)票審核、領購、開具、認證、保管等常規(guī)性稅務管理工作，為防范稅務風險及深層次稅務預算、稅務籌劃工作鑒定良好基礎。

2.由于營改增政策的交稅模式相比于傳統(tǒng)模式更加靈活，具有抵、扣、減等多模式交稅的特點，給予了房地產(chǎn)企業(yè)更大的籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要適時跟進新的稅收政策，不斷加強稅收政策培訓學習，提高專業(yè)人員水平。

3.做好稅費預算、稅務分析與總結，合理利用稅收政策，通過稅務籌劃為企業(yè)降本增效。在深度掌握稅收政策的基礎上，根據(jù)項目情況，重點對增值稅、土地增值稅等重要稅種進行專項稅務籌劃，對各稅種的核算對象及分配方式進行靈活應用，從不同的核算結果中擇取稅負最低的方案，在納稅策略上采取合法遞延納稅的方式，降低稅負資金占用成本。

（二）加強招投標、合同管控等方面的力度，提高企業(yè)管理水平

在進行招投標的時候，需要重點加強納稅資格的審查，明確對方的具體情況和資格。在進行合同簽訂的時候，需要進行當事人名稱和相關信息的完善，對于價格、稅率、增值稅等方面都需要明確。增值稅所使用的發(fā)票會涉及到抵扣部分，如果開發(fā)的發(fā)票是不符合標準的，都會直接造成很大的影響，因此在合同簽訂過程中需要充分的考慮將取得增值稅發(fā)票作為一項合同義務列入合同的相關條款，同時還需要增加取得合規(guī)發(fā)票后付款的條件，防止出現(xiàn)一系列問題，避免虛假以及認證不了的現(xiàn)象發(fā)生。合同還需要供應方根據(jù)實際情況提供相應的憑證和相關信息。一般情況下供應方收取價款的時候必須要保證三流處于一致狀態(tài)。

（三）稅務層面與業(yè)務層面有效結合，提高稅收實務在業(yè)務中應用管理水平

不斷推進營改增政策在業(yè)務中的研究應用進程，提高與業(yè)務層面的結合度。經(jīng)過近兩年的過渡期，營改增政策趨于完善成熟，經(jīng)修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》也于2017年11月份正式發(fā)布，營改增政策也廣泛應用于房企項目前期拓展、招標采購、合同簽訂等各個業(yè)務環(huán)節(jié)，在推進過程中可逐步形成固化經(jīng)驗，進而復制應用，促進企業(yè)的標準化建設與管理水平的提高；在繼續(xù)推進營改增建設的同時，可把因營改增政策產(chǎn)生變化影響的增值稅、土地增值稅、所得稅等各項稅種，設計應用于全面預算、項目拓展測算、項目啟動會測算等各項業(yè)務環(huán)節(jié)，提高了專業(yè)水準，優(yōu)化了項目測算結果。通過以上措施，加強稅務與業(yè)務層面的切合效力，提高了稅收實務在各項業(yè)務中的應用管理水平。

三、結束語

營改增政策的出臺是經(jīng)濟發(fā)展的一個主要趨勢，其具有非常重要的意義。在時間應用中該方面還存在很多問題，但是對于營改增這個政策其對于房地產(chǎn)的發(fā)展具有很好的促進作用，不經(jīng)能夠有效的控制成本，同時也促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、營改增政策不僅是對房地產(chǎn)企業(yè)稅務方面的改革，同時也是我國經(jīng)濟發(fā)展中非常關鍵的一個部分，能夠更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此進一步加強對其的研究非常有必要。

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