淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及對(duì)策

吳先林

【摘 要】在我國(guó)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速發(fā)展，房企行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在這種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想謀求健康有序的可持續(xù)性發(fā)展，在資金管控方面，尤其是在不同發(fā)展時(shí)期應(yīng)采取合適的融資籌資方式顯得至關(guān)重要。融資需求仍是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展考慮的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，資金回收期長(zhǎng)，在融資方面又有諸多限制條件，籌措資金及時(shí)解決和緩解自身的資金壓力，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全和風(fēng)險(xiǎn)控制。本文分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀以及存在的問題，并進(jìn)一步分析造成這一現(xiàn)象的原因，提出了改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的決策建議，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資困境；對(duì)策

一、前言

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)支柱。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的過高過快，在市場(chǎng)的供需平衡上產(chǎn)生了巨大影響。國(guó)家為了保障房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，制定了一系列規(guī)則調(diào)控制度。這些調(diào)控舉措充分保障了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面帶來了難以喘吸的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快調(diào)整融資思路、采取有效措施積極應(yīng)對(duì)，尋找新的資金來源渠道，同時(shí)也要加強(qiáng)自身建設(shè)，提高企業(yè)信譽(yù)，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制制度，思考新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式。本文分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀，傳統(tǒng)籌資方式下的成本及風(fēng)險(xiǎn)管理，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀， 提出了在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的必要性及可行性，為投資者的投資決策和管理層的經(jīng)營(yíng)決策提供更加合理的理論性依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，需要投入大量的人財(cái)物。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)，就是要引入大量融資，大量融資的過程必將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)狀況和未來的發(fā)展前景；另一方面，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的調(diào)控相應(yīng)出臺(tái)了很多配套政策，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)的融資要受到國(guó)家調(diào)控政策的影響。簡(jiǎn)要分析，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有以下的特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)企業(yè)需要大量融資

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)，具有固定性和不可移動(dòng)性，這也反映了房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，相應(yīng)投入的資金數(shù)額巨大，包括人力、物力、財(cái)力等方面，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點(diǎn)就是需要大量融資。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵因素是市場(chǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)非常高，主要來自兩個(gè)方面：一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身的營(yíng)運(yùn)能力；另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的狀況及發(fā)展前景，而房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵因素就是市場(chǎng)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式大多數(shù)都是銷售型的經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況基本就決定著所有銷售型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。從融資的方面來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景良好的情況下，即使有些房地產(chǎn)企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)能力薄弱，也會(huì)很容易獲得融資；相反，就會(huì)面臨資金緊缺，引起工程計(jì)劃臨時(shí)擱淺，在建的工程項(xiàng)目甚至?xí)９?。市?chǎng)在房地產(chǎn)企業(yè)融資的過程中發(fā)揮了更大的影響力。

3.國(guó)家調(diào)控政策影響著房地產(chǎn)企業(yè)融資

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、綜合平衡最重要的手段就是房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策。實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)就是通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資，不管是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的直接調(diào)控，還是房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)政策的間接影響，國(guó)家調(diào)控政策都必然會(huì)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資。這是房地產(chǎn)企業(yè)融資不可忽視的特點(diǎn)之一。

4.房地產(chǎn)企業(yè)過于單一的融資抵押物

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是商業(yè)銀行貸款，而貸款的抵押物主要集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土使用權(quán)和在建工程等作為抵押，向銀行融通資金，資金來源單一受限，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的封閉性和融資方式的單一

在房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中，如何使資金的使用效率提高，如何保持資金鏈的安全，這些因素都關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠良性運(yùn)營(yíng)。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目主體都是法人項(xiàng)目公司，對(duì)于投放貸款的管理都是要求封閉式管理，資金使用時(shí)不易統(tǒng)一調(diào)撥，而且還存在較大數(shù)額的不可動(dòng)用的各類保證金。由此可見，平衡現(xiàn)金流和現(xiàn)金使用效率是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的核心問題。在目前看來，銀行貸款融資基本上成了房地產(chǎn)企業(yè)選擇的主要融資方式，這種融資方式雖然具有低成本、高效率的優(yōu)點(diǎn)，但是銀行對(duì)房企前期的調(diào)查和評(píng)估也是十分全面的，審批流程復(fù)雜、時(shí)限長(zhǎng)，通過調(diào)查評(píng)估顯現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)不符合銀行相關(guān)的貸款規(guī)定，這種融資貸款銀行將會(huì)做出限制。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大

當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也形成了較大的融資壓力，融資成本過高就是其中之一，主要表現(xiàn)在資金流較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，貸款到期在授信額度內(nèi)續(xù)貸階段，將會(huì)承受來自銀行體系外較高利率的融資壓力，產(chǎn)生一些“過橋階段”的借款，支出較高的利息費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行融資渠道過于依賴，國(guó)家對(duì)銀行貸款政策的宏觀調(diào)控，融資過程中支出的利息費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用造成了融資成本過高，這些因素都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來風(fēng)險(xiǎn)，造成不能及時(shí)補(bǔ)給房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)資金，甚至補(bǔ)給不足，造成項(xiàng)目資金鏈斷裂，使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，缺乏專業(yè)融資人才

一方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，往往跨區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，內(nèi)部管控松散，風(fēng)險(xiǎn)控制能力差，企業(yè)管理層缺乏防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要結(jié)合自身情況和項(xiàng)目規(guī)模，選擇合適的融資方式和融資規(guī)模，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏這種融資方面的專業(yè)人才，在融資前缺少專業(yè)的評(píng)估和測(cè)算，內(nèi)部管理方面的薄弱嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。因此，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因也就是房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資因素分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自身建設(shè)因素

很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，缺乏完整的內(nèi)部管理體系，在財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營(yíng)管理方面更是不規(guī)范，這種不完善的制度建設(shè)，必然會(huì)帶來管理方式的不科學(xué)，欠缺管理責(zé)任和約束機(jī)制，對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化不能及時(shí)應(yīng)變，容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力降低。在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，需要融資來補(bǔ)給流動(dòng)資金時(shí)，其到期償債能力卻經(jīng)不起考評(píng)和審核，銀行貸款困難。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資缺乏政府政策支持

在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，相適應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的法律、法規(guī)還不十分完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策多變，重視程度不夠，沒有公平有利的政府政策支持，甚至一些政策的出臺(tái)，如預(yù)繳稅收、限制商品房銷售價(jià)格、限購(gòu)、提高貸款利率、一次性交納土地出讓金、苛刻的房地產(chǎn)預(yù)售條件，這些政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資的外部環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，貸款擔(dān)保的信用體系不健全，資產(chǎn)抵押環(huán)節(jié)多，手續(xù)繁雜，費(fèi)用高，甚至缺少在資本市場(chǎng)直接融資的途徑。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資保護(hù)體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展受到了限制，融資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收益不均衡就有可能出現(xiàn)貸款的違規(guī)現(xiàn)象，不僅會(huì)增加房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，也給銀行帶來了不穩(wěn)定因素。諸如這些問題的出現(xiàn)，還沒有從根本上找到解決方案，尚須形成健全的房地產(chǎn)融資保護(hù)體系和金融市場(chǎng)服務(wù)體系。

五、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策

1.提高企業(yè)融資管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形式的變化，按照新的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)自身各項(xiàng)制度的建設(shè)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，完善內(nèi)部融資機(jī)制，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，拓寬內(nèi)部融資路徑，擴(kuò)展外部直接融資通道，提高經(jīng)營(yíng)效率，這樣可以有效化解風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，制約了企業(yè)的融資能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，不斷完善公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，通過企業(yè)自身制度的完善，提高企業(yè)盈利能力和融資管理能力，從而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來源，解決企業(yè)融資難的根本問題。

2.適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策限制

房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律約定，結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的法律法規(guī)應(yīng)該不斷完善，加強(qiáng)明確房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍及違約后果的處置，進(jìn)一步合理的約束房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，適時(shí)采取放寬調(diào)控政策，適當(dāng)放松信貸規(guī)模的監(jiān)管。由此可以看出，國(guó)家的政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了間接影響。

3.培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大融資渠道，提高融資能力，必須要有一批精通房地產(chǎn)金融方面的專業(yè)人才。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對(duì)專業(yè)人才的需求也越大，要求也會(huì)越高。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)現(xiàn)有員工進(jìn)行定期、全面的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高所有員工自身的綜合素質(zhì)，適應(yīng)市場(chǎng)變化對(duì)人才的需求，綜合提高企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的快速發(fā)展?fàn)幦≈鲃?dòng)權(quán)。

六、結(jié)論

我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)支柱的一部分來源于房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全局，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展十分重要。本文闡述了迅速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)、現(xiàn)狀及存在的問題，從多個(gè)角度分析了在我國(guó)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境，提出了解決融資困境的對(duì)策，強(qiáng)調(diào)了融資問題伴隨著企業(yè)的生存與發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍然存在很多問題和困難，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在不相適應(yīng)的問題顯而易見，我們只要從科學(xué)、理性的角度來分析當(dāng)前存在的問題和困難，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有效管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)配套的法律法規(guī)，適時(shí)采取適應(yīng)各類大小規(guī)模、工期長(zhǎng)短，更合適的融資方式，從不同角度，不同層次規(guī)范融資行為，擺脫依賴銀行信貸單一的融資格局，多元化擴(kuò)展融資渠道，逐步解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題和困難，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境健康優(yōu)良，融資行為更加規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的壯大和長(zhǎng)久發(fā)展。

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