房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的問題及對策的研究

李勁松

摘 要：成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運營過程中采用的成本費用管理方法及控制措施。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中占有重要地位，具體包括對房地產(chǎn)企業(yè)運營成本、采購成本、管理費用、銷售費用和財務(wù)費用支出的管控。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有重要作用。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的不足，并針對現(xiàn)有問題提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；問題；建議

隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制的改革，加上國家運用各種宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格和購房政策進行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間在逐漸縮小。房地產(chǎn)企業(yè)合理控制并降低開發(fā)經(jīng)營成本，提高利潤已成為增強市場競爭力的主要手段。 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義。通過運用合理的成本管理方法對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行有效控制，以實現(xiàn)目標(biāo)利潤和企業(yè)價值的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有利于提高企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控通過樹立全面的成本管控理念和意識，運用先進的成本管理方法，完善成本管理制度和流程，結(jié)合成本績效考核和評價，實現(xiàn)全員、全要素、全過程的成本管控。

（二）成本管控有利于增強企業(yè)的市場競爭力

近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，利潤空間逐漸縮小，成本逐漸透明化，很多房地產(chǎn)企業(yè)走上規(guī)范化的發(fā)展道路。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要加強內(nèi)部管理，提高成本管理水平，增加產(chǎn)品的差異化以提高市場份額和競爭力。

（三）成本管控有利于實現(xiàn)成本的最優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是銷售收入與成本費用的差額。在銷售收入不變的情況下，成本管控是實現(xiàn)目標(biāo)利潤和企業(yè)價值最大化的有效途徑。有效的成本管控可以通過事前策劃，生產(chǎn)鏈的延伸，制度、流程的優(yōu)化，結(jié)合績效考評促進成本的最優(yōu)化，為實現(xiàn)目標(biāo)收益提供重要保證。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）缺乏成本管控的目標(biāo)和方法

我國從1998年放開土地市場以來，房地產(chǎn)行業(yè)做為一個全新的行業(yè)異軍突起，20年來隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了不斷地調(diào)整和完善，房地產(chǎn)業(yè)獲得高速發(fā)展，取得了高額的回報。但是許多房地產(chǎn)公司只注重規(guī)模的不斷擴大，經(jīng)營利潤的節(jié)節(jié)提升，卻對成本管控工作未給予充分的重視，沒有可行的成本控制目標(biāo)和方法，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的支出失控，成本浪費嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了十分不利的影響。

（二）成本管理體系缺乏

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)對成本管控沒有形成統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理體系不健全。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，實際工作中房地產(chǎn)成本有其獨特的專業(yè)性質(zhì)，涉及到造價、設(shè)計專業(yè)知識，由于財務(wù)只能是簡單地對比目標(biāo)成本數(shù)據(jù)是否超支，而不能從專業(yè)角度提出深層次的節(jié)超原因，因此單從財務(wù)角度出發(fā)控制房地產(chǎn)成本，存在很大的局限性。而若讓造價專業(yè)人員管理成本，由于其不懂財務(wù)知識，也無法兼顧彼此。財務(wù)管理部門與成本合約部門不能相互配合，提供數(shù)據(jù)口徑不一致，對比分析數(shù)據(jù)不充分，無法為企業(yè)整理出項目成本參考數(shù)據(jù)及為經(jīng)營管理層提供決策有用的財務(wù)信息。

（三）缺乏激勵機制

房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制工作是一個全方位、全過程、全員的相互配合的一個過程。一個合適的激勵機制往往是員工動力的源泉，同時也是企業(yè)利益的保障。房地產(chǎn)項目從設(shè)計、建設(shè)、財務(wù)等各方面都可以優(yōu)化，降低成本或稅負(fù)，這就離不開各部門各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠有一定活力的激勵機制。因此，一個好的激勵機制可以促進員工的主觀能動性，激發(fā)員工的工作積極性和工作熱情。一些企業(yè)，只注重了最后的銷售環(huán)節(jié)的激勵，而忽視了前期成本管控環(huán)節(jié)。使得員工的積極性得不到充分發(fā)揮。

（四）項目成本管控意識不強，導(dǎo)致實際開發(fā)成本超支

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀來看，全成本、客戶視角、收益視角的成本管控體系尚未形成，沒有樹立成本節(jié)約理念和管控意識。招投標(biāo)、物料采購、工程管理等內(nèi)部管理制度的不完善、內(nèi)部牽制缺失，出現(xiàn)工程變更增加，成本無法得到有效的管控，甚至出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。

三、現(xiàn)有問題的解決對策

（一）根據(jù)項目不同階段，制定合理的目標(biāo)成本

根據(jù)項目情況和特點，確定目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并做深入的市場調(diào)研和市場競爭力的確認(rèn)。提前做好項目規(guī)劃及預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤，制定開發(fā)過程中各階段的目標(biāo)成本，并圍繞目標(biāo)成本規(guī)范項目各階段的資金支出。預(yù)防成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。目標(biāo)成本的制定需要反復(fù)測算，過高和過低的目標(biāo)成本對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都沒有任何意義，不能有效地對成本進行控制。為了使用目標(biāo)成本管控能夠有效實行。企業(yè)要單獨設(shè)立成本控制部。做好項目各環(huán)節(jié)的成本管理和監(jiān)督，對項目過程中出現(xiàn)的問題、解決的方案進行分析和總結(jié)，并整理成冊，為今后的項目開發(fā)起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業(yè)中的重要地位，讓員工能夠充分認(rèn)識成控工作的重要性。企業(yè)成立以總經(jīng)理掛帥的成控管理小組，各相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人參加，明確各部門管理職責(zé)，理順各部門之間的成本管理關(guān)系。并不定期組織成本控制管理協(xié)調(diào)會議，及時解決項目過程中發(fā)現(xiàn)的問題。

（二）建立健全財務(wù)成本管理體系

為建立健全財務(wù)成本管理體系，應(yīng)由財務(wù)部門牽頭，與成本部門一起出具成本科目與財務(wù)科目匹配一覽表，將財務(wù)科目成本八大科目，土地獲得價、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費科目分別與成本284個科目一一對應(yīng)，形成一套適合公司的《項目工程臺賬》，核算會計應(yīng)將每個合同都錄到此臺賬中，每一次合同付款、結(jié)算都需要更新表中數(shù)據(jù)，月末統(tǒng)一與賬面核對數(shù)據(jù)，以便于日后項目結(jié)轉(zhuǎn)及與成本合約部核對項目成本數(shù)據(jù)，并對每一合同執(zhí)行情況進行動態(tài)管理。這樣財務(wù)部門就可以時刻掌握每一份合同的履約情況，使企業(yè)能省時省力，最終達(dá)到財務(wù)與成本部門共享信息，真正實現(xiàn)財務(wù)成本一體化。

（三）建立全員成本控制激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)全年的綜合成本指標(biāo)進行細(xì)化，分解到每個部門，并將部門指標(biāo)作為年度考核依據(jù)，明確成本控制獎勵措施。對在工作中，業(yè)績突出、工作優(yōu)秀的員工要進行適當(dāng)?shù)莫剟?，做到獎罰分明，這樣可以充分調(diào)動每個部門每個成員控制成本的積極性和主動性，對工作充滿信心和干勁。逐步提高員工的企業(yè)成本控制意識和團隊合作精神。實現(xiàn)全員參與成本控制的觀念，促進成本控制總目標(biāo)的實現(xiàn)。

（四）增強管控意識，從全成本、客戶視角、收益視角做好成本管控

首先，從成本范圍來看，“開發(fā)成本”不只局限于建安范疇，而應(yīng)站在項目和企業(yè)全局。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理應(yīng)從全成本角度出發(fā)，不能單考慮建筑成本，更應(yīng)關(guān)注和平衡前期設(shè)計成本、銷售宣傳費用、貸款利息、稅款等。設(shè)計成本的增加，在一定程度上可能出現(xiàn)建筑成本的下調(diào)。綜合全項目考慮全成本，實現(xiàn)成本最優(yōu)化。其次，從成本價值來看，從收益的角度審視成本管理。單純的以目標(biāo)成本做為成本管控的標(biāo)準(zhǔn)，在成本管理中會出現(xiàn)浪費現(xiàn)象，導(dǎo)致最終項目結(jié)算時出現(xiàn)超支的現(xiàn)象。因此，需要站在收益視角進行監(jiān)控，不只是對目標(biāo)成本的審核，更應(yīng)該在項目投資的全過程監(jiān)控目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，以達(dá)到項目收益最大化。再次，從成本優(yōu)化來看，從客戶視角實現(xiàn)成本價值的最大化。成本的投入以客戶為導(dǎo)向，將更多的成本投向客戶關(guān)注的地方，實現(xiàn)目標(biāo)收益的最大化。

四、結(jié)語

隨著我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化和制度化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了穩(wěn)步的發(fā)展和進步。但復(fù)雜的社會環(huán)境也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了的更多的風(fēng)險和壓力。成本管控作為緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有控制項目建設(shè)的成本投入，才能真正提高項目建設(shè)的效率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。

參與文獻：

[1]李月英.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].建設(shè)經(jīng)濟，2017（1）.

[2]王海云.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經(jīng)，2017（23）.