淺析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的影響及策略

戴文琪

（浙江科技學(xué)院，杭州 310023）

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的背景

2016年5月1日起房地產(chǎn)業(yè)正式試行“營改增”，開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人將由營業(yè)稅5%改按增值稅11%征稅，并自行開具增值稅發(fā)票。國家稅務(wù)總局數(shù)據(jù)顯示，2016年5—11月，建筑、房地產(chǎn)、金融和生活服務(wù)四大試點行業(yè)總體稅負下降14.7%。然而，“營改增”后，會計核算過程變得更加冗雜、乏味，而會計核算的準(zhǔn)確度，又直接影響到企業(yè)納稅量以及財務(wù)分析指標(biāo)的可信度。這次稅制變革，防止了商品在流轉(zhuǎn)過程中重復(fù)征稅的弊端，減輕了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔(dān)，但也給企業(yè)財務(wù)會計核算帶來新的變化和風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后存在的問題

1.員工學(xué)習(xí)能力不能適應(yīng)新形勢。習(xí)慣了以前業(yè)務(wù)的處理方式，很多財務(wù)人員不能及時學(xué)習(xí)新的會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)，依舊沿襲舊思維，不能靈活應(yīng)用現(xiàn)有政策，導(dǎo)致企業(yè)稅負不降反升。稅制改革初期，由于財務(wù)人員疏忽或政策理解有偏差，違反規(guī)律規(guī)定，繳納稅收滯納金或者行政處罰甚至刑事處罰的事件比比皆是。此外，增值稅專用發(fā)票的獲取涉及到不同的部門，因此加強了與各部門之間的聯(lián)系。然而，很多員工受知識水平和自身學(xué)習(xí)能力的影響，稅收意識薄弱。在實際購買物質(zhì)時，只考慮價格、質(zhì)量等因素，不能合理、科學(xué)地比較成本高低。此外，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，電子票據(jù)逐漸增多，掌握基本的電腦操作也顯得尤為重要。部分經(jīng)驗豐富的老會計，對互聯(lián)網(wǎng)的熟練度還有待提高。

2.進項抵扣不足。雖然增值稅中成本可以由進項稅抵扣，但是在改革初期，房地產(chǎn)行業(yè)中成本賦稅比重仍然是非常大的。在實際業(yè)務(wù)中，很多都不能取得增值稅專用發(fā)票，例如水泥、砂石等施工材料，這類原材料在成本中占據(jù)了不容忽視的比重。此外，房地產(chǎn)行業(yè)勞動人員眾多，且近幾年人工費逐年增長，這部分開支也不能抵扣，從而會降低企業(yè)的利潤。房地產(chǎn)企業(yè)有時進項稅額和銷項稅額并不匹配，企業(yè)為了增加流動資金，預(yù)售一部分未完工的房子，那么進項的稅額就會出現(xiàn)銷項稅額在前、進項稅額留底的情況，這樣會造成資金短缺，增大企業(yè)稅收壓力。

3.會計核算體系不夠健全。“營改增”后，老一套的賬務(wù)處理和納稅流程已經(jīng)不能適應(yīng)新的稅務(wù)處理方式。企業(yè)需要建立一套全新的會計處理、發(fā)票管理和納稅流程。對于一些老的房地產(chǎn)項目，相關(guān)配套法律法規(guī)政策還存在不足，會造成納稅的不公平、偷稅、漏稅現(xiàn)象發(fā)生。財務(wù)人員職業(yè)道德和法制觀念不能適應(yīng)新的發(fā)展模式，也對會計核算產(chǎn)生制約。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督還不完善，有部分企業(yè)沒有建立監(jiān)督制度，或者建立了但并沒有實質(zhì)上實施，僅僅是走了流程，失去了原有的監(jiān)督功能。企業(yè)內(nèi)部權(quán)責(zé)分工不明確，責(zé)任擔(dān)當(dāng)模糊。缺乏績效考評機制，無法對員工的工作定期進行考核。

三、房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增”的策略

1.加強員工培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)能否在我國穩(wěn)定、快速地發(fā)展，財務(wù)人員起著關(guān)鍵性的作用，他們的理論知識及實踐能力，直接關(guān)系到企業(yè)資金的利用效率。所以，首先，應(yīng)對財會人員進行培訓(xùn)，達到“新人”能了解“營改增”政策。在合法的前提下，充分利用國家“營改增”相關(guān)優(yōu)惠政策，靈活應(yīng)用法規(guī)減少稅收的目標(biāo)；努力實現(xiàn)“老人”能夠利用計算機處理會計賬務(wù)，摒棄過去的營業(yè)稅稅收的處理方式，做好歷史遺存的建筑工程的期初納稅工作，通過比較選擇合適的計算方式。其次，對其他部門進行專業(yè)培訓(xùn)，尤其是采購部門，深入了稅制改革的內(nèi)容，熟知增值稅專業(yè)發(fā)票的重要性，加強與財務(wù)部門的溝通與協(xié)作。最后，高層管理人員應(yīng)了解國家政策的發(fā)展趨勢，對“營改增”知識做到了熟于心，這有利于制定合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

2.規(guī)范進項管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強納稅意識，在選擇下游材料合作商時或者應(yīng)稅勞務(wù)時，應(yīng)充分考慮“營改增”的影響，盡量選取能提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商或者勞動力。票據(jù)由專人保管，以免遺失，便于進項抵扣。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用規(guī)模優(yōu)勢最大化，由總公司集中購買原材料，分配給子公司，以獲取最大的折扣力度。這樣減少了增值稅發(fā)票不能抵扣的現(xiàn)象的發(fā)生，降低了整個公司的成本。再次，房地產(chǎn)企業(yè)購買原材料時可以采用分期付款方式，獲取的進項可以分期進項抵扣，從而獲取貨幣的時間價值，這樣相當(dāng)于給企業(yè)帶來了“無息貸款”。最后，企業(yè)轉(zhuǎn)變項目模式。擴大精裝修等容易取得專用發(fā)票的項目，一方面有利于減少成本，另一方面也提高了公司的業(yè)務(wù)層次。

3.完善會計管理機制?！盃I改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提出了新的要求，要想進行高效的管理，需要建立一套便捷的會計管理機制。首先，企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨立的財務(wù)部門，分清每個職員的責(zé)任，對以往不符合現(xiàn)行法律規(guī)定的企業(yè)制度進行分析，提出修改意見。稅務(wù)部門應(yīng)總結(jié)政策存在的漏洞，頒布補充法規(guī)，完善“營改增”政策，創(chuàng)造企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機，提供的良好稅收環(huán)境。其次，提高職員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)素養(yǎng)。企業(yè)可以定期組織職員進行國家新出臺的會計知識、法律知識的學(xué)習(xí)，要求員工時常進行工作總結(jié)，培養(yǎng)員工不斷學(xué)習(xí)、跟上時代進度的意識。最后，完善監(jiān)督機制。企業(yè)應(yīng)防止內(nèi)部虛開、偽造發(fā)票，建立完善的發(fā)票管理制度和信息披露機制，獎賞分明，對企業(yè)內(nèi)部違反法律的行為，加大處罰力度。政府部門應(yīng)加強政策的引導(dǎo)，加強外部實時監(jiān)督，確保政策實施。加大政策宣傳力度，建立納稅誠信體系，杜絕偷、逃、漏稅行為。監(jiān)督機制能保證信息的有效性，提高財務(wù)管理的科學(xué)性。

四、結(jié)語

“營改增”有利于活躍房地產(chǎn)市場的氛圍，加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升行業(yè)競爭力。面對傳統(tǒng)的會計核算制度不符合現(xiàn)在政策規(guī)定時，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，積極尋找解決的措施。探尋潛在的機遇，推動稅制轉(zhuǎn)型，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。