不動(dòng)產(chǎn)冒名處分的法律適用問題的探討

張建偉

摘 要：日常生活中，假借他人之名來處理他人不動(dòng)產(chǎn)的行為屢見不鮮，但國家卻未下發(fā)專門的法律制度來整治這些不良行為，導(dǎo)致在審判過程中會(huì)出現(xiàn)同案異判的狀況。本文主要圍繞冒名處分不動(dòng)產(chǎn)交易中的主體展開分析，并從不同角度探究其法律適用問題。旨在保護(hù)原所有權(quán)人根本利益，提高交易活動(dòng)的可靠性。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 冒名處分 法律適用問題

引 言

通常狀況下，冒名者和被冒名者（實(shí)際權(quán)力者）間有著特殊聯(lián)系，比如配偶、出租/承租人等等，還包括聯(lián)合共享此不動(dòng)產(chǎn)的狀況。由于這種特殊聯(lián)系，為冒名者提供了可乘之機(jī)，這些行為往往也超出被冒名者的平常關(guān)注點(diǎn)以外，外界的第三方也無法準(zhǔn)確判斷，進(jìn)而為劃分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)帶來重重困難。

一、不動(dòng)產(chǎn)冒名處分中的主體

（一）冒名者

按照私法中意思自治準(zhǔn)則，權(quán)力主體可決定法律行為，還可讓依托代理制度讓其他人借權(quán)力主體之名實(shí)現(xiàn)，讓權(quán)力主體獲得法律行為的成效。所謂冒名行為：具體是指行為者通過以他人之名實(shí)施法律行為，而且沒有得到被冒名者的同意，也就是法律主體實(shí)際和名義互不匹配。在冒名處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，行為者假借權(quán)力者的身份處理其所屬不動(dòng)產(chǎn)，以此讓自己得到相對(duì)人支付的錢款。通過案例分析可知，冒名者在處理權(quán)力人不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，偷盜或者偽造被冒名者的身份證明，進(jìn)而讓其名義低壓此不動(dòng)產(chǎn)。在此種行為中，冒名者具體是指其未憑借自己身份，也沒有得到被冒名者授權(quán)的行為人[1]。

（二）第三方

在此行為范圍內(nèi)，所謂合同相對(duì)人是指和冒名者達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)交易的人員。如果第三方是并不惡意，那么合同相對(duì)人并未了解行為人不是不動(dòng)產(chǎn)的所屬者，已經(jīng)按照合同內(nèi)容繳納錢款。據(jù)有關(guān)實(shí)踐表明：冒名者一般利用偽造或者直接偷盜被冒名者的權(quán)力和身份認(rèn)證，而且依靠和被冒名者間的聯(lián)系讓合同相對(duì)人相信其便是名義媒介，進(jìn)而賺取私利。但法院要針對(duì)第三方是不是了解真實(shí)情況作出鑒別，所以其在合同交易過程中要履行其檢查的義務(wù)和相關(guān)責(zé)任。

（三）被冒名者

對(duì)于被冒名者來講，其是被冒名處理不動(dòng)產(chǎn)過程中的名義媒介，行為人想讓被冒名者接受不是其實(shí)際想法的最終結(jié)果。通過相關(guān)案例可知，法院能通過鑒別被冒名者對(duì)本身事務(wù)的留存來規(guī)定其所要履行的相關(guān)責(zé)任。

二、不動(dòng)產(chǎn)冒名處分的法律適用問題探究

（一）善意取得的鑒別

1.組成要件

無權(quán)處分通常可分為兩種狀況，一種是無權(quán)者依靠自己之名實(shí)施的無權(quán)處理，比如無權(quán)登記有誤時(shí)，登記冊(cè)中的權(quán)力者處分即爭(zhēng)標(biāo)的物。第二種是無權(quán)處分人假借所有權(quán)者之名實(shí)施的無權(quán)處理，也就是此文中提到的冒名處分。對(duì)于這類狀況，其主要差別就體現(xiàn)在無權(quán)處分者通過何人名義實(shí)施。若在處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)沒有使用自己之名，便無法視其為無權(quán)處分，而是要查看其是不是在法律無權(quán)代理的范圍內(nèi)，這樣一來勢(shì)必會(huì)不合理的增加無權(quán)處分的使用范疇[2]。

2.信任的內(nèi)容

大部分專業(yè)人士提倡把善意取得制度應(yīng)用在冒名處分行為中，行為人冒充權(quán)力人處理他人不動(dòng)產(chǎn)過程中產(chǎn)生的一種權(quán)力外觀，其可以讓交易相對(duì)人互相信任，是相關(guān)制度中非惡意信任的內(nèi)容。然而，不可把權(quán)力外觀統(tǒng)稱為普通規(guī)則，不可延伸至冒充名義與造假簽章生成的外觀。進(jìn)一步來講，冒充他人名義與造假簽章所產(chǎn)生的外觀絕非權(quán)力外觀，其屬于一種權(quán)力主要責(zé)任人的外觀。針對(duì)善意內(nèi)容來講，其僅是登記冊(cè)中的權(quán)力體現(xiàn)，一定要去除其余權(quán)力表征，不可改變善意信任內(nèi)容的概念，把其余一些規(guī)范制度一同列進(jìn)其中，這樣更易于造成制度雜亂應(yīng)用。

（二）代理制度的鑒別

1.法律范圍

站在德國法角度來看，冒名行為屬于使用他人身份執(zhí)行法律行為的范疇，冒名者通常使用一個(gè)固有他人的身份實(shí)施法律行為，在對(duì)外標(biāo)記名義媒介的名字時(shí)未把名義媒介和自己名字進(jìn)行劃分，且故意混淆二者，讓善意第三方形成誤會(huì)進(jìn)而獲得自身想要的一些利益。和使用他人身份執(zhí)行法律行為定義比較相仿的還有一個(gè)，即使用他人憑借他人身份落實(shí)法律行為，此定義源自于代理制度，是此制度的核心組成要件，代表著冒名者在交易進(jìn)程中即使實(shí)施行為時(shí)用了名義媒介的身份，然而其會(huì)通過語言、文字等形式向相對(duì)人說明本身并非名義媒介僅是單純的代理者。

2.行為人的身份與權(quán)力外觀

針對(duì)冒名處分來講，行為人假造的是身份認(rèn)證，其創(chuàng)造的權(quán)力外觀目的在于讓相對(duì)人信任其即是權(quán)力擁有者，讓相對(duì)人對(duì)實(shí)施的一方資格產(chǎn)生錯(cuò)誤鑒別。但針對(duì)表見代理來講，無權(quán)代理者假造的是協(xié)議書、授權(quán)書等等，其制造的權(quán)力外觀關(guān)鍵在于對(duì)外展現(xiàn)其被給予了代理權(quán)，讓相對(duì)人在鑒別實(shí)施人代理資格是否合格時(shí)出現(xiàn)偏差。代理權(quán)和所有權(quán)并非屬于一個(gè)法律規(guī)范范圍，實(shí)施人創(chuàng)造的權(quán)力外觀僅僅是一種所有權(quán)的體現(xiàn)，如果把其列進(jìn)表見代理的范疇中，是有悖常理的。

3.基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)

代理制度中最常見的一種制度即表見代理，其具有直接代理的特點(diǎn)。對(duì)于表見代理來講，所謂交易相對(duì)人是已經(jīng)了解和其交涉的人并非承擔(dān)交易結(jié)果的主要?dú)w屬人，卻依然有的被代理者。其產(chǎn)生的是一種3方構(gòu)造，直接關(guān)系到3方參與者。在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，冒名者不會(huì)清晰向交易相對(duì)者說明其與權(quán)力所有人并不是一個(gè)人，而是直接冒充權(quán)力所有者，所以站在交易相對(duì)者視角來看，沒有被代理者和代理者的差別，此種狀況下產(chǎn)生的是一種雙方構(gòu)造，因此不滿足表見代理的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)。

結(jié) 論

綜上所述，伴隨經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，冒充他人身份處分他人不動(dòng)產(chǎn)的情況越來越嚴(yán)峻。因此，加強(qiáng)其法律適用問題的研究和分析有著重大意義，相關(guān)人員必須要對(duì)策加以重視，以此確保各方權(quán)利，讓交易行為合法、合理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陸亞萌.論不動(dòng)產(chǎn)冒名處分的法律適用問題[J].法制博覽，2017（13）：36-38.

[2] 李光祿，汪潔.冒名處分不動(dòng)產(chǎn)法律適用分析[J].山東科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2017，19（04）：43-49+56.