房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)與資產(chǎn)并購(gòu)模式對(duì)比分析

王琳

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)是對(duì)目標(biāo)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)?？傮w而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)有兩種模式，一個(gè)是股權(quán)并購(gòu)，一個(gè)是資產(chǎn)并購(gòu)。實(shí)際操作方式比較多，比如整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在建工程轉(zhuǎn)讓，合作開(kāi)發(fā)等。具體采用哪一種并購(gòu)模式，需要根據(jù)企業(yè)自身情況和項(xiàng)目具體狀況進(jìn)行分析，綜合判斷兩種模式的操作方式及稅負(fù)對(duì)比，作出最合理的選擇。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；股權(quán)并購(gòu)；資產(chǎn)并購(gòu)

文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 01 - 0072 - 02

房地產(chǎn)公司在參與項(xiàng)目投資過(guò)程中，股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)是獲取項(xiàng)目的兩種重要方式。房地產(chǎn)股權(quán)并購(gòu)指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司股權(quán)方式收購(gòu)項(xiàng)目，從而取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的方式。股權(quán)并購(gòu)的標(biāo)的是目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，是目標(biāo)企業(yè)股東層面的變動(dòng)，并不影響目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。資產(chǎn)并購(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得目標(biāo)公司名下有價(jià)值的資產(chǎn)并通過(guò)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，以獲得目標(biāo)公司的利潤(rùn)創(chuàng)造能力。以下為兩種模式的對(duì)比分析。

1 股權(quán)并購(gòu)與資產(chǎn)并購(gòu)的操作方式對(duì)比

1.1 股權(quán)并購(gòu)模式

優(yōu)勢(shì)：（1）節(jié)稅效果明顯。目標(biāo)企業(yè)僅需要承擔(dān)由于溢價(jià)轉(zhuǎn)讓而繳納的所得稅及股權(quán)轉(zhuǎn)讓總額對(duì)應(yīng)的印花稅即可，并購(gòu)方則需要承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓總額對(duì)應(yīng)的印花稅。（2）交易手續(xù)簡(jiǎn)單。股權(quán)并購(gòu)交易流程只需要辦理股權(quán)變更登記手續(xù)或公司注冊(cè)資本變更登記手續(xù)即可完成項(xiàng)目公司的整體轉(zhuǎn)讓。（3）投資回報(bào)期短。由于并購(gòu)方不需要重新辦理建設(shè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)手續(xù)，不需要另行成立公司，即可直接進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)運(yùn)作，大大縮短了投資回報(bào)期。

劣勢(shì)：公司存在潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楣蓹?quán)并購(gòu)僅涉及項(xiàng)目公司股東層面的變更，對(duì)應(yīng)的債務(wù)仍需由項(xiàng)目公司繼續(xù)承擔(dān)。因此，項(xiàng)目公司未經(jīng)披露的負(fù)債及或有負(fù)債，都有可能會(huì)在并購(gòu)方收購(gòu)控制項(xiàng)目公司后顯現(xiàn)出來(lái)，存在財(cái)務(wù)債務(wù)不可控風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 資產(chǎn)并購(gòu)模式

優(yōu)勢(shì)：（1）規(guī)避公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榇私灰追绞絻H發(fā)生于作為交易標(biāo)的物的特定資產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，而目標(biāo)公司其他資產(chǎn)、負(fù)債均未轉(zhuǎn)移，故其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍由目標(biāo)公司獨(dú)立承擔(dān)。（2）可抵扣一定稅負(fù)。依據(jù)國(guó)家稅收法律規(guī)定，企業(yè)持有的土地和房產(chǎn)可每年按一定比例攤銷(xiāo)或計(jì)提折舊，且可在企業(yè)繳納企業(yè)所得稅前扣除。（3）操作流程簡(jiǎn)單。并購(gòu)方只需要對(duì)擬并購(gòu)資產(chǎn)的權(quán)屬取得的合法合規(guī)性及權(quán)屬狀況進(jìn)行審查即可，而不需要通過(guò)律師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)展財(cái)務(wù)、審計(jì)及法律盡調(diào)。

劣勢(shì)：（1）交易手續(xù)復(fù)雜。因?yàn)樵摬①?gòu)行為涉及了資產(chǎn)權(quán)屬變更和項(xiàng)目批文變更，所以從立項(xiàng)開(kāi)始，項(xiàng)目已經(jīng)辦理的規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)、土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等各開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)證件都要依次辦理變更手續(xù)，存在一定不可控風(fēng)險(xiǎn)。（2）稅負(fù)較重。受讓方應(yīng)繳納包括印花稅、契稅等在內(nèi)的稅種，支付交易手續(xù)費(fèi)等，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納包括營(yíng)業(yè)稅及其附加、土增稅、印花稅、所得稅等多項(xiàng)稅種。（3）有一定法律限制，若并購(gòu)資產(chǎn)為項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)，則該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需開(kāi)發(fā)投資達(dá)25%以上才能完成。

2 股權(quán)并購(gòu)與資產(chǎn)并購(gòu)的稅負(fù)對(duì)比

2.1 股權(quán)并購(gòu)模式

股權(quán)并購(gòu)交易過(guò)程中會(huì)涉及轉(zhuǎn)讓方的所得稅和雙方的印花稅。

（1）企業(yè)所得稅：按照以下公式計(jì)算繳納所得稅基數(shù)，并按照25%的稅率予以核算，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益或損失=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)一股權(quán)成本價(jià)。其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓總金額，包括現(xiàn)金、非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益等。股權(quán)成本價(jià)是指原目標(biāo)公司股東實(shí)際支付的出資金額，或并購(gòu)該項(xiàng)股權(quán)時(shí)實(shí)際支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)金額。

（2）印花稅：股權(quán)并購(gòu)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該按股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的數(shù)額的萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅

2.2 資產(chǎn)并購(gòu)模式

通過(guò)資產(chǎn)并購(gòu)模式操作，除需要繳納的企業(yè)所得稅和印花稅外，還要根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)、價(jià)款的高低等分別對(duì)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土增稅、契稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)和教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。

（1）營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如果轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓方先前購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，那么可以用全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置（不包含首次繳納的土地出讓金）或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。

（2）土增稅：根據(jù)國(guó)家營(yíng)改增相關(guān)要求，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，土地增值稅對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目后的余額（即增值額）計(jì)算征稅。稅法規(guī)定可對(duì)下述費(fèi)用準(zhǔn)予扣除，用于取得土地使用權(quán)付出的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本及相關(guān)費(fèi)用；新建房屋及配套設(shè)施的建安成本及相關(guān)費(fèi)用，或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅費(fèi)；其他扣除項(xiàng)目。

（3）契稅：契稅的稅率幅度為3%～5%，具體稅率取決于資產(chǎn)并購(gòu)發(fā)生地的相關(guān)規(guī)定。

（4）城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)和教育費(fèi)附加：城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)按照資產(chǎn)并購(gòu)發(fā)生地區(qū)別進(jìn)行征稅，其中市區(qū)7%、縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%。教育費(fèi)附加征收比率為3%。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)公司在參與項(xiàng)目投資過(guò)程中，由于適用于買(mǎi)賣(mài)雙方的法規(guī)和產(chǎn)生的稅務(wù)影響大不相同，因此具體選擇哪種并購(gòu)方式應(yīng)該從法律和稅費(fèi)兩個(gè)角度分析，確定買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的最適合有效的方式才是最好的。