養(yǎng)老地產(chǎn)研究

薛松

摘要：隨著老齡化社會的到來，越來越多的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的老年人，尋求適合自己年齡的居住環(huán)境，因此養(yǎng)老地產(chǎn)方興未艾，市場需求越來越多，因此越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始重視養(yǎng)老地產(chǎn)，加強(qiáng)對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和開發(fā)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；新養(yǎng)老模式；養(yǎng)老公寓

隨著我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平越來越高，富足起來的老年人及其子女考慮在老人晚年的居住、醫(yī)療條件，以滿足老年人健康生活的需求。社會上對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求越來越多，那么什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？養(yǎng)老地產(chǎn)有什么特點？如何開發(fā)和營運養(yǎng)老地產(chǎn)，本文就這些問題進(jìn)行探討。

一、什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？

養(yǎng)老地產(chǎn)是指滿足到達(dá)一定年齡的老年人生活需求的專門房地產(chǎn)，在此類地產(chǎn)中配備一定的醫(yī)療、養(yǎng)老、銀行等基礎(chǔ)設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個綜合性的概念，是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上的住宅、商業(yè)、醫(yī)療綜合體。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的特點

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的一種概念，產(chǎn)品是針對于老年人的特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)提供三種基本功能，即為老年人長期生活提供經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所等。養(yǎng)老地產(chǎn)具備醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療單位，養(yǎng)老地產(chǎn)在住宅的基礎(chǔ)上建立一支管理團(tuán)隊，為老年人提供生活、醫(yī)療保健、娛樂等服務(wù)。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶特點，客戶群體單一

養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶群體具有單一性，即以老年人為客戶目標(biāo)，養(yǎng)老地產(chǎn)的目的是為了滿足老年人生活、醫(yī)療、娛樂的需要。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)分析

隨著我國老齡化社會的來臨，退休老年人的比例占總?cè)丝诘谋壤絹碓酱?，老年人養(yǎng)老問題成為一個重要的社會問題，養(yǎng)老地產(chǎn)為老年人養(yǎng)老提供了一個重要的養(yǎng)老選擇。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，中國的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增長之勢。從2012年開始人口老齡化速度明顯加快，到2016年底，我國內(nèi)陸總?cè)丝?3.8億人，60占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲占總?cè)丝诘?0.8%。民政部預(yù)計，2020年我國老年人口將達(dá)到2.43億的規(guī)模。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)的主要開發(fā)模式

第一，養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包括養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。

社區(qū)包括除為老年人提供居住以外，還會有老年人活動中心，康體中心、醫(yī)療中心、老年大學(xué)等配套設(shè)施。建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。

第二，與社會公共配套設(shè)施、福利設(shè)施結(jié)合建設(shè)養(yǎng)老居住產(chǎn)品。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目除了依托社區(qū)共同建設(shè)外，還可以與一些其他設(shè)施結(jié)合，共同進(jìn)行建設(shè)，例如與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施或其他福利設(shè)施設(shè)置在一起。

第三，養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，在旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

以生態(tài)資源為基礎(chǔ)，以休閑度假功能為主導(dǎo)，以旅游地產(chǎn)為核心，以高品質(zhì)服務(wù)為保證，使養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，使旅游成為養(yǎng)老板塊的必要配套。

第四，與其他資源相結(jié)合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，綜合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

除上述幾類開發(fā)模式之外，當(dāng)前市場上還出現(xiàn)了很多其他形式。如全齡社區(qū)、社區(qū)嵌入式服務(wù)中心、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合性養(yǎng)老服務(wù)、老年公寓等。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)的營運模式

（一）長期持有經(jīng)營模式

長期持有型是指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商開發(fā)了養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品后，將養(yǎng)老房地產(chǎn)品長期租賃給產(chǎn)品需求者，并配備相應(yīng)度輔助設(shè)施例如醫(yī)療、娛樂、養(yǎng)生等。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商長期享有固定的收益。

（二）銷售型經(jīng)營模式

指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品直接銷售給養(yǎng)老地產(chǎn)的需求者，實現(xiàn)快速回籠資金，回收開發(fā)成本，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）租售結(jié)合銷售型經(jīng)營模式

指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)分成兩部分一部分是用來銷售的養(yǎng)老地產(chǎn)，將這部分銷售，回籠資金。同時另一部分用來養(yǎng)老地產(chǎn)的租賃，獲得長期穩(wěn)定收益。

（四）會員模式經(jīng)營模式

會員模式是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售會員資格，為會員提供多層次的養(yǎng)老服務(wù)，同時收取會員費來實現(xiàn)盈利。

（五）逆抵押貸款購房經(jīng)營模式

購買人買入養(yǎng)老公寓，然后與開發(fā)商簽訂合同，由開發(fā)商支付給購買人一定的生活費，知道購買人去世，開發(fā)商返還剩余的購房款，養(yǎng)老公寓歸養(yǎng)老公寓開發(fā)商所有。

結(jié)語：隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會，同時隨著人們經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，人們對養(yǎng)老型地產(chǎn)需求越來越多，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到這種社會趨勢，加強(qiáng)對養(yǎng)老型地產(chǎn)的研究和投資，同時加強(qiáng)養(yǎng)老型地產(chǎn)的營運和盈利模式研究，積極探索養(yǎng)老型地產(chǎn)的多種盈利模式的探索，開拓新的盈利點，同時滿足老年人的追求高品質(zhì)的健康生活需求。