旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評價研究

劉佳++張俊飛

[摘 要]構(gòu)建涵蓋旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境、地產(chǎn)環(huán)境三個子系統(tǒng)在內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評價指標體系，運用綜合指數(shù)評價模型，以中國著名旅游城市青島市為例，對其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性水平進行測度與評價。研究表明，青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)呈現(xiàn)波動上升的態(tài)勢，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在起步階段，且受到旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境和地產(chǎn)環(huán)境的綜合影響。今后應(yīng)豐富老年旅游產(chǎn)品、完善養(yǎng)老配套設(shè)施、注重適老性房屋設(shè)計等，以有效提升青島市旅游養(yǎng)老功能，推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]人口老齡化；旅游城市；養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展適宜性

[中圖分類號]F590 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-8372（2016）02-0013-06

一、引言

我國人口老齡化速度快，老齡化水平快速上升，2014年中國60歲及以上的老年人口數(shù)已達2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%[1]，預(yù)計2050年中國老年人口數(shù)將上升至3.31億，占總?cè)丝诒戎剡_25.6%，其中80歲以上的高齡老人將達1億[2]。老年人口不斷增長的態(tài)勢使得社會對養(yǎng)老資源的數(shù)量和質(zhì)量都有了更高的要求，然而我國養(yǎng)老資源的供給卻處于短缺狀態(tài)，效率明顯不足[3]。養(yǎng)老問題成為全社會共同關(guān)注的焦點?，F(xiàn)階段中國養(yǎng)老模式存在著多維變化，未來養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢[4]。目前我國以老年公寓、養(yǎng)老院為主的老年住宅，只能滿足老年群體基本的居住需求。全國“十三五”規(guī)劃明確提出，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，通過購買服務(wù)、股權(quán)合作等方式支持各類市場主體增加養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給[5]。這些政策為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的保障。同時，我國人口老齡化的發(fā)展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消費空間不斷擴大。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》（國辦發(fā)〔2015〕62號），提出積極發(fā)展老年旅游，鼓勵開發(fā)多層次、多樣化老年旅游產(chǎn)品。隨著漸進式延遲退休年齡政策的實施、異地醫(yī)療費用結(jié)算和商業(yè)保險制度的日益完善，“旅游+新型養(yǎng)老模式”尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，將為老年人養(yǎng)老問題的解決提供有效途徑。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中附加值較高、關(guān)聯(lián)性較強的產(chǎn)業(yè)，從旅游發(fā)展、養(yǎng)老需求等層面來看，旅游城市具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢和條件，能夠?qū)崿F(xiàn)旅游與養(yǎng)老雙重功能。相關(guān)學(xué)科對旅游養(yǎng)老進行了諸多有益的探索。國外關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的市場特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了養(yǎng)老地產(chǎn)消費者的消費特性和消費原因，提出高學(xué)歷老人與其他老年群體相比，明顯傾向于選擇可提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的大型老年社區(qū)[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins對影響老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的因素進行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通過研究老年群體的消費能力和消費需求，認為出租型養(yǎng)老地產(chǎn)是最符合市場效率的類型[8]。對于影響旅游養(yǎng)老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人對旅游養(yǎng)老的選擇主要取決于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和收入分配，以及文化距離和歐洲國家垂直產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易背后的驅(qū)動力[9]。國內(nèi)學(xué)者對旅游養(yǎng)老的內(nèi)涵進行了分析。李松柏認為旅游養(yǎng)老在本質(zhì)上屬于老年度假旅游[10]。王玉對比了我國典型的家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與旅游養(yǎng)老之間的關(guān)系與區(qū)別[11]。同時，國內(nèi)學(xué)者還明確了旅游養(yǎng)老的類型。劉靜霞將旅游養(yǎng)老分為觀光休閑式、分時度假式和置換式三種模式[12]。袁開國等提出旅游養(yǎng)老類型可按時間長短、地域性、首選因素等標準進行劃分[13]。在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)方面，研究表明農(nóng)村公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)、異地置換養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、專項醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)、旅游地產(chǎn)項目與景區(qū)無縫化開發(fā)均是今后旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的重要模式。綜上所述，國內(nèi)外研究各有側(cè)重，國外主要針對老年人的消費能力和市場特征進行分析，而國內(nèi)在這一方面的研究明顯不足，對于旅游養(yǎng)老的理論分析和實踐應(yīng)用研究仍處在探索階段，尤其是在老年旅游消費潛力釋放和養(yǎng)老問題突出的背景下，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性的測度和評價將是今后研究的重點。因此，基于國家“十三五”規(guī)劃建議中提出的“多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”的戰(zhàn)略要求，本文構(gòu)建一套全面反映旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的評價指標體系，以中國優(yōu)秀旅游城市青島市為例，對其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性進行系統(tǒng)評價和綜合分析，揭示其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的特征與趨勢，為推進青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展、發(fā)揮旅游養(yǎng)老功能提供決策參考。

二、旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特點

旅游城市環(huán)境優(yōu)美，資源豐富，具備吸引老年人旅游和養(yǎng)老的獨特優(yōu)勢。旅游城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，可兼?zhèn)洹奥糜巍焙汀梆B(yǎng)老”雙重功能。依托旅游資源和環(huán)境，體現(xiàn)其休閑度假特性；養(yǎng)老功能則決定了它的服務(wù)對象是老年人，必須滿足老年人養(yǎng)老度假、醫(yī)療養(yǎng)生、娛樂休閑等多樣化的需求。因此，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)是以旅游城市為依托、以商業(yè)開發(fā)為目的的養(yǎng)老住宅，并具有適合開展旅游養(yǎng)老活動的旅游資源、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和其他相關(guān)條件。具體來說，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問題而設(shè)計的集旅游、住宅、服務(wù)、醫(yī)療等為一體的復(fù)合地產(chǎn)項目。這類地產(chǎn)項目的開發(fā)從建筑設(shè)計到項目規(guī)劃再到裝飾標準同普通住宅地產(chǎn)有所不同，其建筑產(chǎn)品的開發(fā)接近于高端住宅開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計[14]。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下特點：

一是選址的綜合性。在旅游城市進行養(yǎng)老地產(chǎn)的選址時，要綜合考慮旅游資源、生態(tài)條件、居住環(huán)境等多方面因素。傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)在選址上更多的是以養(yǎng)老為出發(fā)點，滿足老年人的需求，而旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的選址需要兼顧老年人的旅游需求和養(yǎng)老需求。

二是設(shè)計的適老性。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的一個最大區(qū)別在于它除了需要滿足地產(chǎn)發(fā)展的基本配套設(shè)施外，還需要在老年人的日常使用設(shè)備上加大科技含量，以簡化使用步驟，在滿足老年人心理和生理需求的基礎(chǔ)上，給老年人提供最便利的服務(wù)。對住宅的規(guī)劃設(shè)計方面要求比較高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼叫系統(tǒng)、配備相應(yīng)的醫(yī)療急救設(shè)施等[15]。

三是消費對象的特殊性。由于房地產(chǎn)市場環(huán)境的特殊性，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的消費群體主要是老年群體中的中高層收入者，既有旅游需求又有消費能力的老年人。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)能夠提供各種便利，滿足老年人旅游養(yǎng)老的各項需求，實現(xiàn)老年群體對高質(zhì)量生活水平的追求。

四是效益的多樣性。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)既要滿足旅游功能，又要滿足養(yǎng)老功能，還要滿足地產(chǎn)功能，其經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)環(huán)境效益高度融合，因而作為一種新型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展前景。

三、評價體系與研究方法

（一）青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展狀況

青島市地處山東半島南部，瀕臨黃海，海岸線曲折，岬灣相間，旅游資源獨特且豐富。同時，青島市空氣濕潤，溫度適中，具有十分適宜的養(yǎng)老環(huán)境。據(jù)青島市環(huán)境狀況統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)，2014年青島市可吸入顆粒物（PM2.5）年平均濃度為59微克/立方米，低于北京市、天津市等優(yōu)秀旅游城市，空氣質(zhì)量優(yōu)良率較高，因此，作為中國著名的濱海旅游城市，青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)具有良好的資源與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。

近幾年來，青島市在原有的敬老院和老年公寓的基礎(chǔ)上，已開始積極推進養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心是青島第一家養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，主要面向老年人提供旅游養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人旅游養(yǎng)老需求；2013年底，依托德國先進的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)理念和標準，青島市開發(fā)了芭東和園地產(chǎn)項目，重在滿足老年群體的養(yǎng)老需求；2014年4月，萬科怡園開始接受預(yù)訂，項目周圍分布有4所甲級醫(yī)院，同時與市立醫(yī)院建立戰(zhàn)略合作，老年消費者吃特供食材，享專屬醫(yī)療，著力為老年人提供最完善的養(yǎng)老服務(wù)；同年11月，新華錦長樂國際頤養(yǎng)中心正式對外營業(yè)，它是目前國內(nèi)首家充分引進日式頤養(yǎng)服務(wù)模式和服務(wù)理念的高端老年頤養(yǎng)中心，也是華東地區(qū)最高端的老年頤養(yǎng)服務(wù)中心之一。如圖1所示，目前青島市的主要養(yǎng)老項目集中于

沿海一線，優(yōu)越的地理位置和宜人的氣候為青島市吸引了眾多老年游客。2012、2013年，青島市連續(xù)兩次在全國最適宜退休城市中名列前三，具有發(fā)展旅游養(yǎng)老的先天優(yōu)勢，銀發(fā)旅游市場開發(fā)潛力巨大。因此，有必要進一步對青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性進行評價，以從養(yǎng)老供給角度挖掘老年人旅游消費需求。

（二）評價指標體系的構(gòu)建

在綜合考慮青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及旅游養(yǎng)老需求的基礎(chǔ)上，通過總結(jié)相關(guān)研究文獻、分析老年群體對養(yǎng)老地產(chǎn)偏好及旅游行為規(guī)律，將旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評價體系劃分為旅游環(huán)境子系統(tǒng)、養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)和地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)，利用德爾菲法（Delphi Method）和層次分析法（AHP）[16]，對各個子系統(tǒng)的重要性進行打分并確定權(quán)重，再對每個指標的重要性進行打分，并確定各個指標間的相對重要程度，最終得到青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評價指標體系及其權(quán)重，如表1所示。

在旅游環(huán)境子系統(tǒng)中，選取游客滿意度指數(shù)、接待游客人數(shù)、A級景區(qū)數(shù)、星級飯店數(shù)、空氣質(zhì)量優(yōu)良率5個指標，作為衡量青島市旅游業(yè)發(fā)展情況的指標。空氣質(zhì)量越好，游客滿意度指數(shù)越大，接待的游客數(shù)量越多，則旅游業(yè)越發(fā)達，旅游環(huán)境越好。同時，采用A級景區(qū)數(shù)和星級飯店數(shù)作為衡量青島市旅游資源豐富度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力的指標，旅游資源越豐富，基礎(chǔ)設(shè)施越齊全，越能吸引游客的到來，旅游需求就越大。

在養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)中，選取建成區(qū)綠化覆蓋率、人均公園綠地面積作為衡量青島市養(yǎng)老地產(chǎn)綠化率的指標，綠化越好，居住環(huán)境越舒適，越能吸引老年人前來養(yǎng)老。選取公共汽、電車輛數(shù)作為衡量青島市交通條件的指標，衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)作為衡量青島市醫(yī)療水平的指標，交通和醫(yī)療在很大程度上影響老年人的養(yǎng)老需求。

在地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)中，選取人口老齡化率、第三產(chǎn)業(yè)比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、商品房銷售額、城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積和主城區(qū)住宅均價7個指標，來衡量青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況。人口老齡化程度決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，人口老齡化率高，表明養(yǎng)老需求旺盛，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有較強的動力。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)是強調(diào)服務(wù)理念的地產(chǎn)形式，尤其是旅游養(yǎng)老、醫(yī)療護理、休閑娛樂等服務(wù)，用第三產(chǎn)業(yè)比重作為衡量當?shù)胤?wù)業(yè)發(fā)展水平的指標，從而間接評價其是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。用房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積和商品房銷售額來評價房地產(chǎn)市場的成熟度，投資額越大，商品房竣工越多，銷售額越高，則房地產(chǎn)市場越成熟，其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有較大的優(yōu)勢。城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積反映了城鎮(zhèn)居民的居住條件，如果城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積大，表明居住條件較為寬松，對中高端的養(yǎng)老地產(chǎn)需求就會增多。通過主城區(qū)住宅均價來衡量房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，主城區(qū)住宅價格越高，房地產(chǎn)市場發(fā)展水平越高，作為高端地產(chǎn)產(chǎn)品的養(yǎng)老地產(chǎn)就有了發(fā)展空間[17]。

（三）研究方法

1.指標標準化。為保證計算結(jié)果的科學(xué)性、客觀性和準確性，對各指標的原始數(shù)據(jù)進行標準化處理，使各指標數(shù)據(jù)最終落在[0，1]區(qū)間內(nèi)，計算公式[18]為

（1）

式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）為第年第個指標的值。原始數(shù)據(jù)主要源自2010—2014年《青島統(tǒng)計年鑒》《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》《青島市環(huán)境狀況公報》《全國游客滿意度調(diào)查報告》《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》。

2.綜合指數(shù)模型?；谥笜讼到y(tǒng)性、層次性、可獲得性與可比對性研究，采用多指標綜合指數(shù)模型對青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性水平進行量化測度。公式為

（2）

式（2）中，為目標層的指標指數(shù)值；是準則層的指標權(quán)重；為目標層所包含的準則層指標個數(shù)；為準則層的指標值數(shù)值；為準則層所包含的指標層指標個數(shù)；為第年第個指標的標準化值；是指標層的指標權(quán)重。

（四）評價結(jié)果分析

根據(jù)評價指標體系與綜合指數(shù)評價模型，繪制2010—2014年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性指數(shù)變化圖（見圖2），青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性水平呈現(xiàn)波動變化的態(tài)勢。首先，2010—2012年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性水平快速提升。2009年我國明確了旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)地位，青島市出臺一系列措施積極發(fā)展旅游業(yè)，加大了度假休閑、文化觀光、海洋旅游、鄉(xiāng)村旅游、高星級酒店、餐飲娛樂購物、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等多個類型旅游項目的投資力度，旅游景區(qū)開發(fā)數(shù)量和質(zhì)量顯著提升，旅游環(huán)境得到不斷優(yōu)化。2010年以來青島市擺脫全球性金融危機的負面沖擊，經(jīng)濟穩(wěn)定增長，養(yǎng)老環(huán)境吸引力不斷提升，同時，房地產(chǎn)投資和銷售規(guī)模迅速增長，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)力度不斷加大，使得青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜程度顯著提高。其次，2013年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)呈現(xiàn)顯著下降態(tài)勢。究其原因，伴隨城市建設(shè)規(guī)模增長，污染物排放不斷增加，霧霾天數(shù)明顯增多，空氣環(huán)境負荷越來越重，該年份青島市空氣質(zhì)量優(yōu)良率出現(xiàn)下降，旅游環(huán)境質(zhì)量受到影響。受中央“八項規(guī)定”和“六項禁令”政策影響，青島市高星級飯店的游客數(shù)量和消費總量明顯減少，在一定程度上影響了高端養(yǎng)老旅游市場的開發(fā)。從房地產(chǎn)環(huán)境上看，2013年青島市房地產(chǎn)市場需求旺盛，各種政策成為樓市“催化劑”，中高端住宅與低價剛需盤的快速銷售，推動了青島市房價的全面上漲，使得養(yǎng)老地產(chǎn)投資更為謹慎，養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢。再次，2014年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)迅速回升。近年來，青島市旅游業(yè)保持快速增長，圍繞建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國際城市的目標，按照旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品開發(fā)體系，重點開發(fā)休閑度假旅游、海洋旅游、體育健身旅游等旅游產(chǎn)品。2014年青島世界園藝博覽會的舉辦吸引了大量的國內(nèi)外游客，旅游基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施等環(huán)境得到優(yōu)化，旅游形象大大提升，同時，2014年第三季度青島市游客滿意度居全國60個樣板城市之首[19]，這均在一定程度上提升了青島市旅游養(yǎng)老的吸引力。此外，《中華人民共和國旅游法》的正式實施，為規(guī)范養(yǎng)老旅游市場發(fā)展提供了重要保障。加上宜人的海濱環(huán)境和相對穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場，使得青島常年位居全國宜居城市前列，這為青島發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、豐富旅游養(yǎng)老功能提供了十分有利的條件。

從各個環(huán)境子系統(tǒng)適宜性變化上看，旅游環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)在2013年出現(xiàn)較大下降，這主要是由該年青島市空氣質(zhì)量的下降、星級飯店的規(guī)模減小等造成的。旅游業(yè)是脆弱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營和發(fā)展易因多種因素的出現(xiàn)而遭受沖擊和挫折。2014年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，提出優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境的戰(zhàn)略部署，進一步規(guī)范旅游環(huán)境。因此，為營造良性、穩(wěn)定的旅游環(huán)境，需要培養(yǎng)社會公眾的環(huán)境保護意識，提高旅游環(huán)境的質(zhì)量，并在優(yōu)化旅游環(huán)境的政策制定和實施上給予大力的支持和保障。養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)在2013年以前變化較為平穩(wěn)，2014年則顯著提升，表明青島市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施愈加完善，社會對養(yǎng)老問題更加關(guān)注。近年來，國家陸續(xù)推出30多項養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策及指導(dǎo)意見，使得青島市養(yǎng)老環(huán)境得到進一步優(yōu)化。地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)則呈現(xiàn)出明顯上升趨勢，表明青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，服務(wù)業(yè)較為發(fā)達，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，中央政策以“穩(wěn)”為主，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、開發(fā)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的優(yōu)勢凸顯。

四、結(jié)論與建議

旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到旅游環(huán)境子系統(tǒng)、養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)和地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)的綜合影響，需要考慮眾多因素。針對我國日益凸顯的人口老齡化問題，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有其必然性，但目前看來，青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處在起步階段，根據(jù)旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的特點及老年人的旅游需求、養(yǎng)老觀念和習慣，結(jié)合青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和國家政策的支持，并借鑒和學(xué)習國外典型旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，為青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展與旅游養(yǎng)老功能提升提出以下建議。

（一）豐富老年旅游產(chǎn)品，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)

依托青島市獨特的海濱風貌，結(jié)合老年人的旅游需求特點，創(chuàng)新老年旅游產(chǎn)品開發(fā)體系，營造優(yōu)良的旅游環(huán)境，以吸引更多的老年人投資養(yǎng)老地產(chǎn)。比如可以在地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃各類旅游養(yǎng)老項目，緊緊圍繞養(yǎng)生養(yǎng)老，開展多種諸如太極、散步等老年娛樂項目；同時，配備醫(yī)療服務(wù)中心，定期為老人檢查身體，開展養(yǎng)老講座，制定養(yǎng)生計劃，使老年旅游群體在居住中感受到更多的人文關(guān)懷；依托重點景區(qū)在周邊配套開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游養(yǎng)老項目，滿足其旅游養(yǎng)老的需求，景區(qū)內(nèi)適當增加適合老年人身體條件和興趣愛好的項目，以增強老年人的旅游體驗性。

（二）完善養(yǎng)老配套設(shè)施，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展明確方向

旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)面向的是有較高消費能力且追求高質(zhì)量生活水平的老年人，地產(chǎn)的建設(shè)需配套和完善商業(yè)、會所、老年文化活動中心、健身房、急救中心和老年醫(yī)院等設(shè)施，以滿足老年人的各類養(yǎng)老需求。比如嶗山區(qū)流清河景區(qū)因其良好的空氣質(zhì)量、宜人的海濱風情以及較少的擁堵吸引了眾多老人前來養(yǎng)老，因此，可以在此規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)項目，修建旅游養(yǎng)老度假村。因其距市中心較遠，可以適當修建老年文化休閑中心和老年養(yǎng)療康復(fù)中心，為老年人提供休閑娛樂和健康檢查的場所，讓老人在舒適的環(huán)境中獲得最佳的旅游體驗。八大關(guān)一線宜人的居住環(huán)境、較高的綠化覆蓋率以及完善的醫(yī)療設(shè)施，可以打造成為青島市旅游養(yǎng)老發(fā)展的核心地帶。

（三）設(shè)計適老性房屋，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供保障

養(yǎng)老地產(chǎn)有別于一般的地產(chǎn)項目，其建筑設(shè)計需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持無障礙設(shè)計原則，需配備方便輪椅進出的無障礙電梯，在出入口設(shè)計無障礙坡道，公共走廊及坡道兩側(cè)需設(shè)置無障礙木質(zhì)扶手。在房型設(shè)計上，注意臥室和衛(wèi)生間緊密相連，衛(wèi)生間地面采用防滑防跌處理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均滿足無障礙設(shè)計的要求，考慮到老年人使用時的空間尺寸和方便程度，在適當?shù)牡胤皆O(shè)置不同功能的扶手[20]。

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