基于因子分析的養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)源融資模式下綜合盈利能力模型的構(gòu)建

孫寶鵬

摘要：目前，我國的老齡化的現(xiàn)象日益嚴重，人們對于機構(gòu)養(yǎng)老的需求也飛速增加，養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會養(yǎng)老服務(wù)的重要載體，吸引了眾多投資者的關(guān)注，很多房企、醫(yī)療和保險公司都開始投身于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中來。但鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)還處于一個初始階段，其投資周期較長，資金需求量也相對較大，投資風險較高。因此，如何保證養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲取充足的資金支持其發(fā)展是一個亟待解決的關(guān)鍵問題。本文從內(nèi)源融資的角度對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式進行研究，以養(yǎng)老地產(chǎn)的滬深上市企業(yè)為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，構(gòu)建綜合盈利能力模型，進而提出優(yōu)化內(nèi)源融資的建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；綜合盈利能力模型；融資模式

一、緒論

養(yǎng)老地產(chǎn)是在中國老齡化不斷加快的背景下興起的一種主題地產(chǎn)，是一個集合“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合型新型產(chǎn)業(yè)。一個完整的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是由適老化住宅、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和場所、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)等多個部分融合而成的，在開發(fā)建設(shè)的過程中，需要地產(chǎn)商、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)、投資方、養(yǎng)老服務(wù)提供商、政府等多方力量的共同參與。因此，如何獲取足夠的資金支持，也決定了能否實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的真正價值。本文著力以因子分析的方法，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)源融資模式下綜合盈利能力模型。

二、理論基礎(chǔ)

根據(jù)企業(yè)的內(nèi)源融資理論，內(nèi)源融資是指企業(yè)自身經(jīng)營過程中積累的資金，主要包括留存收益、折舊和定額負債部分組成。其中，折舊方法和定額負債主要受國家政策法律法規(guī)的影響，企業(yè)自身可以施加的影響較小。因此，應(yīng)該以提高留存收益作為優(yōu)化內(nèi)源融資的主要途徑，在股利政策保持不變的前提下，留存收益取決于企業(yè)的盈利能力。可見，提高企業(yè)的綜合盈利能力對提升企業(yè)的內(nèi)源融資能力有著決定性的作用。

鑒于房地產(chǎn)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)過程中起著主導(dǎo)作用。而養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)商自身必須具有一定的資金實力才能保證養(yǎng)老地產(chǎn)項目的順利推進，可知要擴大內(nèi)源融資就必須從提高企業(yè)日常經(jīng)營過程中積累資金的能力入手，也就是提高綜合盈利能力。

三、實證分析

本文選取滬深股指中類屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上市公司的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用因子分析的方法構(gòu)建可以反映綜合盈利能力的測度模型。

（一）樣本選取的依據(jù)

本文選取A股中已經(jīng)或?qū)⒁獜氖吗B(yǎng)老地產(chǎn)項目的上市公司2012-2014年的數(shù)據(jù)進行分析，其公司名稱和股票代碼如下表：

（二）上述房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標統(tǒng)計

本文共選取了總資產(chǎn)報酬率（X1）、總資產(chǎn)凈利率（X2）、凈資產(chǎn)收益率（X3）、營業(yè)成本率（X4）、凈利潤與總利潤的比值（X5）、投入資本回報率（X6）、每股收益（X7）、流動資產(chǎn)凈利潤率（X8）、固定資產(chǎn)凈利潤率（X9）、主營業(yè)務(wù)利潤率（X10）、息稅前利潤（X11）這些指標。本文通過因子分析法構(gòu)造一個能反應(yīng)綜合盈利能力的指標。然后，根據(jù)綜合盈利能力指標模型對如何提升綜合盈利水平以提高內(nèi)源融資的能力提出政策建議。

1、上述指標的描述統(tǒng)計如下表：

2、本文借助SPSS對數(shù)據(jù)進行處理，經(jīng)過檢驗（結(jié)果如下表），Bartlett的球形檢驗Sig值為0.000，表示適合進行因子分析。進而，運用主成分分析法進行因子提取，根據(jù)SPSS數(shù)據(jù)處理結(jié)果得到解釋的總方差表。

根據(jù)解釋的總方差可知，共提取了3個因子，其累計方差貢獻率達到了75.163%，具有較好的方差貢獻率，可以作為主成分。運用SPSS進一步計算，運用主成分分析法計算得到成分矩陣表如下。

4、基于綜合盈利能力模型，提出優(yōu)化路徑

根據(jù)綜合盈利模型中個指標的系數(shù)，可以看出：有的指標對綜合盈利能力的影響程度大，有的指標對綜合盈利能力的影響程度小。所以，在研究如何改善公司的盈利能力的時候，要首先考慮如何提升那些對綜合盈利能力影響程大的指標。結(jié)合綜合盈利能力模型的分析結(jié)果，凈資產(chǎn)收益率（X3）、總資產(chǎn)酬率（X1）、總資產(chǎn)凈利率（X2）、每股收益（X7）對綜合盈利能力的影響程度是最大的，因此可以通過提升這幾個指標來提升企業(yè)的綜合盈利能力，進而提升其內(nèi)源融資的能力。

四、結(jié)論

本文主要從加快銷售速度、降低成本、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、適當提高權(quán)益乘數(shù)的角度來提高凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)凈利率和每股收益這些指標，從而提升企業(yè)運營過程積累資金的數(shù)量，為內(nèi)源融資提供資金支持。

養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在還處于初級發(fā)展階段，要想在未來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占據(jù)一席之地，大型養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)樹立良好的企業(yè)品牌形象，積極爭取國家的政策支持，降低企業(yè)開發(fā)成本，合理配置資本結(jié)構(gòu)，加強應(yīng)收賬款的管理，進而實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的效益最大化。（作者單位：山東建筑大學）

參考文獻：

[1]董偉源.中國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式探索及建議[J].全國商情（理論研究），2014（05）.

[2]鄒毅，劉力.養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式[J].滬港經(jīng)濟，2013（12）.

[3]楊玲.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀與未來展望及其金融風險解析[J].中國外資，2013.

[4]梁冰.我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析及發(fā)展對策和建議[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013.

[5]朱藍瀾.重慶養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及金融支持對策研究[D].西南大學，2014.

[6]張楠.養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資問題分析及對策研究[D].西安建筑科技大學，2015.

[7]任亞飛.當前養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式研究[J].城市開發(fā)，2015（12）.